Hensynet bag skriftlighedskravet ved indkaldelse til fraflytningssyn

En fravigelse af skriftlighedskravet ved lejers fraflyt-ningssyn medførte ikke bortfald af udlejers istandsættelseskrav. I Landsretten blev det tillagt vægt, at lejer del-tog i fraflytningssynet på baggrund af en sms-korrespondance den forudgående dag.

En lejer, der flytter ud, skal skriftligt indkaldes til et fraflytningstilsyn. Men så længe selve tilsynet sker ordentligt, giver domstolene vide rammer for formen af den skriftlige indkaldelse. Arkivfoto: Nikolai Linares, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Når en lejer fraflytter sit lejemål, er udgangspunktet, at lejeren skal aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen. Dette er med undtagelse af almindeligt slid og ælde fra lejerens brug af lejemålet, med mindre andet fremgår af lejekontrakten.

Såfremt der udlejes mere end én beboelseslejlighed, skal der afholdes fraflytningssyn senest 14 dage efter, at udlejer er blevet bekendt med lejerens fraflytning af lejemålet. Indkaldelsen til fraflytningssynet skal ske skriftligt og med minimum én uges varsel.

Hvis skriftlighedskravet efter lejelovens bestemmelser ikke er overholdt, kan det medføre, at udlejers istandsættelseskrav bortfalder.

Ved fraflytningssynet skal der udarbejdes en fraflytningsrapport, hvoraf udgifterne til udlejers istandsættelseskrav fremgår. Efter fraflytningssynets afslutning skal lejer modtage en kopi af den udarbejdede fraflytningsrapport.

Sagen om sms-korrespondance

Landsretten har for nylig afsagt en dom vedrørende udlejers og lejers sms-korrespondance i forbindelse med lejers fraflytning.

Sagen omhandlede en lejer, som ved fraflytningen af sit lejemål skrev en sms til udlejer om, at hun ønskede at aflevere nøglerne til lejemålet og ”snakke” med udlejer. Den efterfølgende dag mødtes lejer og udlejer i lejemålet. Her tog udlejer billeder af lejemålet og gennemgik, hvad han mente skulle istandsættes. Lejer skrev efterfølgende under på fraflytningsrapporten, hvor udlejers udgifter til istandsættelse var blevet opgjort til 12.800 kr.

Lejer havde i sagen påstået frifindelse fra udlejers krav, da lejer ikke var indkaldt til fraflytningssyn efter lejelovens regler. Dette var en følge af, at lejer ikke havde modtaget en skriftlig indkaldelse med mindst en uges varsel, og at dette skriftlighedskrav efter lejelovens regler er ufravigeligt. Derudover gjorde lejer gældende, at lejer ikke havde modtaget fraflytningsrapporten indenfor 14 dage fra fraflytningssynet.

I boligretten fik lejer medhold på baggrund af, at lejer ikke var blevet indkaldt til fraflytningssynet. Boligretten fandt, at hverken lejer eller udlejer havde aftalt digital kommunikation, hvorfor udlejers istandsættelseskrav bortfaldt på baggrund af manglende skriftlig indkaldelse.

I landsretten var parterne enige om, at udlejer ikke havde indkaldt skriftligt til frafraflytningssynet.

Det fremgik af fraflytningsrapporten, at lejer havde skrevet under på at have modtaget en kopi. Lejer havde ikke med sin forklaring løftet bevisbyrden for, at lejer ikke havde fået udleveret en kopi af fraflytningsrapporten.

»Afgørelsen viser dog, at udlejers istandsættelseskrav fortsat kan bestå, hvis lejer deltager i et fraflytningssyn uden forudgående indkaldelse efter lejelovens regler. «


På baggrund heraf fandt landsretten, at lejer havde delta-get i en gennemgang af lejemålet og underskrevet synsrapporten. Dermed kunne udlejers manglende overholdelse af skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn ikke medføre bortfald af udlejers istandsættelseskrav.

Formålet med skriftlighedskravet

Formålet med indkaldelse til fraflytningssyn er at give lejer en mulighed for at deltage i fraflytningssynet og at varetage sine egne interesser i forbindelse hermed. Afgørelsen viser dog, at udlejers istandsættelseskrav fortsat kan bestå, hvis lejer deltager i et fraflytningssyn uden forudgående indkaldelse efter lejelovens regler.

Sagen tiltræder dermed landsrettens tidligere praksis på området om manglende indkaldelse til fraflytningssyn efter lovens bestemmelser.

Tilbage i 2013 afsagde Vestre Landsret dom i en sag, hvor udlejer havde afsendt et almindeligt brev til indkaldelse af fraflytningssyn med forkortet varsel. Indkaldel-sen var ikke i overensstemmelse med lovens krav om indkaldelse til fraflytningssyn. Lejer havde i sagen deltaget i fraflytningssynet og kvitteret for modtagelse af synsrapport, hvorfor udlejer kunne rette sit istandsættelseskrav mod lejeren.

Yderligere fremgår det af en dom afsagt i 2015, at et fraflytningssyn aftalt i fogedretten med afholdelse den efterfølgende dag skulle anses som indkaldelse til fraflytningssyn. Dette var til trods for, at udlejer ikke selvstændigt havde sendt en skriftlig indkaldelse til lejer.