Ferieboliger ejet gennem partnerselskaber

I de senere år har en ny trend vundet frem, hvor profes-sionelle udbydere tilrettelægger og sælger andele i ferie-boliger, så flere familier er fælles om at eje en eller flere ferieboliger ind- og udland, uden at de nødvendigvis kender hinanden. En ny afgørelse fra Skatterådet tager stilling til de skattemæssige forhold, når et sådant sam-eje tilrettelægges som et partnerselskab.

Partnerselskaber er en gammel selskabsform, som imidlertid har fået forøget popularitet i de senere år, navnlig i forbindelse med ejendomsinvesteringer. Partnerselskaber er et selskab, hvori en række ejere – kommanditisterne – har indskudt en kapital, som er fordelt på aktier. Kommanditisternes hæftelse er begrænset til deres indskud. De er altså stillet på samme måde som aktionærer i et ak-tieselskab.

I modsætning til et aktieselskab skal et partnerselskab yderligere have en komplementar, som hæfter ubegræn-set for partnerselskabets forpligtelser. Typisk er komplementaren et anparts- eller aktieselskab med en forholdsvis begrænset kapital, som ikke selv ejer nogen del af partnerselskabets aktiver og passiver.

I skattemæssig sammenhæng adskiller partnerselskabet sig fra anparts- og aktieselskaber ved, at partnerselskabet er transparent. Det betyder, at partnerselskabet ikke betragtes som et skattepligtigt selskab. Ejerne anses for at eje partnerselskabets aktiver direkte, og beskatningen sker hos ejerne, som om de ejede aktiver og passiver i sameje.

Ferieboliger i partnerselskaber

Skatterådet har taget stilling til beskatningen af feriebo-liger, som en række privatpersoner ejede gennem et partnerselskab. Ferieboligerne skulle kun anvendes af ejerne på skift. Det er det danske partnerselskab, der erhverver ejendommene.

»Skatterådet bekræftede, at et salg af en andel i partner-selskabet var skattefrit, hvis betingelserne for skattefrie salg af sommerhuse m.v. i øvrigt var opfyldt.«


Ejerne ville løbende dække de udgifter eller et eventuelt underskud, som måtte opstå i partnerselskabet. Partner-selskabet ville ikke generere et overskud, fordi ejerne kun ville blive opkrævet beløb til dækning af de faktiske udgifterne og ikke betale for leje af ejendommene.

Skatterådet fandt for det første, at ejerne af partnersel-skabet – idet de var fuldt skattepligtige til Danmark – var omfattet af pligten til at svare ejendomsværdiskat. Hver enkelt ejer skulle derfor beskattes af ejendomsværdien svarende til den ejerandel, de havde i partnerselskabet.

Dernæst fandt Skatterådet, at hvis en ejer af partnerselskabet udtrådte af ejerkredsen, skulle det anses som et salg af den pågældendes ideelle andel af ferieboligerne. Skatterådet bekræftede, at et salg af en andel i partner-selskabet var skattefrit, hvis betingelserne for skattefrie salg af sommerhuse m.v. i øvrigt var opfyldt.

Der er ikke noget overraskende i Skatterådets afgørelse. Den følger de almindelige principper for beskatning af partnerselskaber, men afgørelsen illustrerer, hvordan partnerselskaber kan anvendes til et etablere et fælles ejerskab til ferieboliger.

Fordelene ved partnerselskaber

Fordelene ved at anvende et partnerselskab til ejendoms-investeringer er bl.a., at overdragelser af andele af dan-ske ejendomme ikke udløser tinglysningsafgift, da det er selskabsandelen, og ikke en andel af en ejendom, som overdrages. Tilsvarende kan overdragelser af andele i et partnerselskab også være langt nemmere og billigere at gennemføre end registreringer af overdragelser af andele i ejendomme i udlandet.

Endvidere er forholdet mellem ejerne i partnerselskabet reguleret nøje af regler i selskabsloven. Det giver et mindre behov for detaljerede vedtægter og mindre risiko for, at der opstår situationer, hvor retsstillingen for ejer-ne er uklar. Til gengæld er der knyttet en del flere obligatoriske, formelle regler til partnerselskaber end til det traditionelle sameje.

Endelig er der fordelen ved den begrænsede hæftelse. Det vil typisk gøre det muligt at begrænse ejernes risiko til deres indskud under forudsætning af, at den øvrige finansiering kan fremskaffes, uden at långiverne stiller krav om kaution eller lignende fra ejerne.

Til gengæld kan der både i Danmark og i udlandet være særlige krav til selskabers erhvervelse af sommerhuse og andre ejendomme beregnet til fritidsformål i forhold til de krav, som stilles til privatpersoners direkte erhvervel-se af tilsvarende ejendomme.