Erhvervslejers istandsættelsesforpligtelse ved salg af lejemålet

Højesteret har i en nyere afgørelse fastslået, at en lejer, der ikke havde istandsat lejemålet ved fraflytning, ikke skulle betale udlejer for den manglende istandsættelse, idet udlejer ikke kunne bevise at have lidt et tab.

Søren Kopp, advokat i Bruun & Hjejle, afløser fra med denne uge sin kollega Søren Damgaard som fast klummeskriver i Berlingske Business Ejendomme. I første klumme skriver han om, at en erhvervslejer ikke nødvendigvis har pligt til at istandsætte lejemålet, selv om det står i kontrakten. Fold sammen
Læs mere

En erhvervslejer vil typisk have en forpligtelse til at sætte et lejemål i stand i forbindelse med fraflytning. For erhvervslejekontrakter indgået efter den 1. januar 2000 gælder erhvervslovens regler om istandsættelse. Heraf følger det, at lejer som udgangspunkt skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen, med undtagelse af den forringelse, der skyldes slid og ælde.

Det er dog muligt for parterne at fravige det ovennævnte udgangspunkt om lejemålets stand ved lejers fraflytning, og det er sædvanligt, at lejers istandsættelsesforpligtelse reguleres i lejekontrakten. For lejeforhold omfattet af erhvervslejeloven er det endda muligt at aftale, at lejemålet skal afleveres i bedre stand end den, hvori det blev overtaget.

Såfremt lejeren ikke afleverer lejemålet i den aftalte stand, vil udlejer typisk være berettiget til at få udført istandsættelsen for lejers regning. Ofte vil der også være indsat en bestemmelse i lejekontrakten, hvorefter lejers istandsættelsesforpligtelse kapitaliseres.

Det indebærer, at lejeren skal betale et beløb til udlejeren svarende til de udgifter, der vil være forbundet med at sætte lejemålet i stand. Dette forudsætter dog, at udlejer har lidt et tab som følge af den manglende istandsættelse, f.eks. fordi lejemålet genudlejes til en lavere leje eller sælges til en nedsat pris.

Nyere afgørelse fra Højesteret

Højesteret har for nylig taget stilling til, hvorvidt lejers manglende istandsættelse medførte et tab for udlejer, der havde solgt ejendommen med lejemålet.

I den konkrete sag fremgik det af lejekontrakten, at lejer skulle aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen, og at det kunne aftales, at lejers istandsættelsesforpligtelser skulle kapitaliseres.

Udlejer havde solgt ejendommen, hvori lejemålet var beliggende. Køber skulle overtage ejendommen fri for lejemål og som beset.

Kort tid inden overdragelsen af ejendommen til køber fraflyttede lejer lejemålet uden at istandsætte det. Udlejer rejste herefter krav mod lejeren om betaling af et beløb svarende til den manglende istandsættelse.

Lejeren nægtede at betale dette med henvisning til, at udlejeren ikke havde lidt et tab som følge af den manglende istandsættelse, da lejemålet var solgt, og udlejer ikke skulle sætte det i stand, da køber skulle overtage ejendommen som beset.

Udlejeren påstod derimod, at købesummen var reduceret i forhold til ejendomsvurderingen, fordi det var indkal-kuleret, at udlejer skulle modtage et beløb fra lejer for dennes manglende istandsættelse. Spørgsmålet var altså, om lejers manglende istandsættelse havde medført et tab for udlejeren.

Højesteret nåede frem til, at udlejer ikke havde lidt et tab, fordi ejendommen ved lejers fraflytning allerede var videresolgt til en fast pris, uden at køber havde krav på istandsættelse.

»Afgørelsen viser, at udlejer må kunne bevise at have lidt et tab som følge af lejers manglende istandsættelse. Dette kan være særligt vanskeligt, hvis ejendommen med lejemålet er videresolgt, og køber ikke har krav på istandsættelse. «


Det ville derfor ikke have haft nogen værdi for udlejer, hvis lejer havde istandsat lejemålet. Endvidere havde udlejer ikke bevist, at købesummen var reduceret, fordi istandsættelsesforpligtelsen var indkalkuleret, og at prisen for ejendommen ville have været højere, hvis lejemålet var blevet istandsat ved lejers fraflytning.

Højesteret frifandt derfor lejer. Boligretten og Landsret-ten var i de tidligere instanser nået frem til det samme resultat.

Afgørelsens betydning

Lejer og udlejer var i sagen bag afgørelsen enige om, at lejer ikke havde overholdt den istandsættelsesforpligtelse, der påhvilede lejer i henhold til lejekontrakten. Alli-gevel kunne udlejer ikke kræve, at lejer betalte for den manglende istandsættelse.

Afgørelsen viser, at udlejer må kunne bevise at have lidt et tab som følge af lejers manglende istandsættelse. Dette kan være særligt vanskeligt, hvis ejendommen med lejemålet er videresolgt, og køber ikke har krav på istandsættelse.

Hvis lejers manglende istandsættelse har haft betydning ved fastsættelsen af købesummen, bør udlejer sikre sig, at dette kan bevises, f.eks. ved at beskrive det i købsaftalen.