DIFKO overvejer ejendomsprojekter med lav belåning

Boligejendomsprojekter til private investorer er traditionelt typisk udbudt med 80 procent belåning. I dag er 70 procent mere almindeligt – men strengt taget giver belåningen ikke den store mening overhovedet, hvis investorerne kan stille med pengene selv.

Private, danske investorer har nyligt hver betalt 50.000 kroner og opefter for at blive medejere af en skov i Letland. Projektet var ikke belånt, og det inspirerer nu udbyderen, DIFKO, til at prøve noget tilsvarende med mere traditionelle ejendomsprojekter. Foto: Flickr. / Māris Pehlaks Fold sammen
Læs mere

Private investorer, der sætter penge i ejendomsprojekter, blive oftest stillet tocifrede afkast om året i udsigt – måske ikke lige fra første år, men så hurtigt derefter.

Det er imidlertid en illusion, der er baseret på, at ejendommen er belånt, så investeringen i praksis er gearet. De høje afkast forudsætter således, at alt går som planlagt – og hvis det ikke er tilfældet, vil afkastet styrtdykke, og i værste fald kan det endda blive nødvendigt at stille med flere penge.

Men nu kan tiden være inde til at udbyde ejendomsprojekter, hvor belåningen er væsentligt mindre, så det ventede – eller håbede – afkast ikke er så stort, men så risikoen også blive reduceret betragteligt.

Projektudbyderen DIFKO overvejer muligheden, oplyser adm. direktør Niels Jørgen Pedersen til Berlingske Business Ejendomme.

»Det er så indgroet, at man belåner sine ejendomme. Men hvorfor ikke udbyde et projekt uden belåning? Så kan det være, at afkastet kun bliver 2 procent, men det er jo heller ikke dårligt, i forhold til så meget andet, og så har du ikke risikoen ved lån,« siger han.

DIFKO, der også arbejder med andre aktiver end ejendomme, er ikke uvant med at udbyde projekter helt uden belåning. Det har man gjort ved et nyligt fuldtegnet projekt med 700 kvadratkilometer skov i Letland.

Arv fra timandsselskaber

Gearing af ejendomsinvesteringer er kendt af enhver boligejer – det er det, man gør, når man optager lån i et realkreditinstitut. Men i den situation er motivationen, at man ikke i forvejen har de penge, der skal til for at erhverve boligen.

Ved investering i et ejendomsprojekt er situationen den omvendte. Her har man penge på hånden, men mangler noget at sætte dem i. Så giver det i udgangspunktet mindre mening, at man lægger ud med at låne endnu flere penge.

Niels Jørgen Pedersen, adm. direktør i DIFKO

»Det er så indgroet, at man belåner sine ejendomme. Men hvorfor ikke udbyde et projekt uden belåning? Så kan det være, at afkastet kun bliver 2 procent, men det er jo heller ikke dårligt, i forhold til så meget andet, og så har du ikke risikoen ved lån.«


Når det sker alligevel, skyldes det blandt andet nogle historiske og praktiske forhold:

Selv om investorerne har frie midler, har de ikke nødvendigvis så mange af dem, at det i sig selv er nok til at erhverve en attraktiv ejendom. Her har det også været en restriktion, at mange har investeret gennem kommanditselskaber (K/S), hvor der er af skattemæssige årsager højst kunne være ti ejere (hvorfor de også kaldes timandsselskaber).

I de senere år har der imidlertid været mindre fokus på skattedelen, og projekterne bliver mere typisk hyppigt udbudt gennem aktie- eller anpartsselskaber, hvor man kan samle flere til ejerkredsen.

Spekulation i lav rente

Der findes dog også en mere spekulativ grund til at geare et ejendomsprojekt: Så længe afkastet på den underliggende ejendom er højere end låneomkostningerne, tjener man en marginal på det.

Men det indeholder også en risiko, og det var her, at mange projektinvestorer under finanskrisen blev fanget  i offside-fælden: Pludselig opsagde bankerne lånene, og hvis man overhovedet kunne finde en anden långiver, var det til en væsentligt højere pris.

Aktørerne er ifølge Niels Jørgen Pedersen allerede ved at tage højde for denne risiko. Hvor det tidligere var normalt, at en boligudlejningsejendom blev belånt 80 procent, er normen i dag snare 70 procent, vurderer han.

»Som udbydere er vi blevet mere fornuftige, men finansieringskilderne er også blevet mere forsigtige. Det garanterer dig ikke mod, at du kan tabe penge, men dit projekt er mere solidt,« siger Niels Jørgensen Pedersen.

I dag er bankerne for det meste også ude af spillet, så det i stedet er realkreditinstitutter, der giver den fulde finansiering. Realkreditlån er i modsætning til banklån uopsigelige, men det betyder ikke, at der er fred og ingen fare.

»Realkreditinstitutterne kan sætte bidragssatserne op, hvis soliditeten bliver for lav. Det er også derfor, de selv passer på: En højere bidragssats kan betyde, at hele forretningen af projekter bliver udhulet,« siger Niels Jørgen Pedersen.