De faktiske forhold udløste ikke tilbudspligt for udlejer

Boligretten fandt i en sag, at der ikke var krav om tilbudspligt, blandt andet på baggrund af, at udlejningsejendommens faktiske forhold afveg fra BBR-registeret.

pic - erhv
Er der erhvervslokaler i en boligejendom, gælder lidt andre regler for den såkaldte tilbudspligt, efter hvilken lejerne har ret til at overtage ejendommen på samme vilkår, som en ekstern køber har accepteret. Reglerne gælder også, selv om man i en periode har glemt at anføre lokalernes præcise anvendelse i BBR-registret. Foto: Sten Thorup Kristensen Fold sammen
Læs mere

Det følger af lejeloven, at ved ejendomme, der helt eller delvist anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder, og på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Tilbudspligten indebærer, at lejerne skal tilbydes udlejningsejendommen på de samme vilkår, som en udlejer kan opnå ved salg til anden side. Lejerne har dermed en lovbestemt fortrinsstilling til at købe udlejningsejendommen.

»Såfremt udlejer kan føre tilstrækkeligt bevis for, at den faktiske anvendelse af lokaler i udlejningsejendommen har været erhverv over en længere periode, vil udlejeren være undtaget fra lejelovens bestemmelser om tilbudspligt.«


Tilbuddet, som lejerne modtager, vil være på markedsmæssige vilkår. Dette skyldes, at tilbudspligten først skal realiseres efter, at udlejer og tredjemand har indgået en betinget købsaftale om overdragelse af ejendommen.

For såvel udlejer som tredjemand er det både omkostningstungt og tidskrævende at udarbejde en betinget købsaftale. Af denne årsag kan udlejer have stor interesse i på forhånd at undersøge, hvorvidt udlejers frasalg af udlejningsejendommen vil udløse en tilbudspligt efter lejelovens bestemmelser.

Ikke tilbudspligt ved erhverv

Boligretten har taget stilling til en sag om, hvorvidt en overdragelse var omfattet af lejelovens bestemmelser om tilbudspligt. Sagen omhandlede en udlejer, der havde solgt en udlejningsejendom med 8 beboelseslejligheder til anden side, uden forudgående at have tilbudt lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis.

I BBR-registeret fremgik det ikke, at et kælderlokale i ejendommen var erhvervslokale, hvilket det ellers blev benyttet til. Der var dermed uoverensstemmelser mellem BBR-registeret og de faktiske forhold.

I forbindelse med salget af udlejningsejendommen blev der indhentet tilladelse til, at kælderlokalet kunne benyttes som erhvervslokale, hvilket efter indgåelse af den betingede købsaftale blev berigtiget i BBR.

Lokalet var på salgstidspunktet udlejet til en frisørvirksomhed, og lokalet havde siden 1981 været udlejet til andre virksomheder, herunder bl.a. elektrikerfirma, værksted og galleri. Yderligere havde udlejeren udlejet en garage til en ikke-beboer, ligesom et kælderlokale var udlejet til en lejers kone til opbevaringsformål.

Tvisten i boligretten angik særligt, hvorvidt ejendommen udelukkende blev anvendt til beboelse.

Boligretten fandt i sagen, at det var den faktiske anvendelse af lokalerne og ikke den formelle registrering, der var afgørende for, om en ejendom var omfattet af tilbudspligten. Boligretten lagde derfor vægt på, at der på handelstidspunktet var 3 lejemål, der ikke kunne betragtes som beboelse.

Det var derfor ligeledes uden betydning, at kælderlejemålet først blev registeret som erhvervslokale i perioden mellem indgåelsen af den betingede købsaftale og overdragelsen af ejendommen, eftersom den faktiske anvendelse havde været erhvervsmæssig siden 1981.

Overdragelsen var dermed ikke omfattet af bestemmelsen i lejeloven om tilbudspligt, hvorfor udlejeren frit kunne sælge udlejningsejendommen til anden side uden forudgående tilbud til lejerne.

Betydningen af registreringstidspunktet

For lejerne i ejendommen kan det virke besynderligt, at en udlejer registrerer et erhvervslejemål i BBR-registeret efter indgåelsen af en betinget købsaftale. Afgørelsen viser, at den faktiske anvendelse af lokalerne vejer tungere end den formelle registrering ved vurderingen af, om en udlejningsejendom udelukkende anvendes til beboelse.

Såfremt udlejer kan føre tilstrækkeligt bevis for, at den faktiske anvendelse af lokaler i udlejningsejendommen har været erhverv over en længere periode, vil udlejeren være undtaget fra lejelovens bestemmelser om tilbudspligt.