Det var fra starten svært for årets ejendomsmarked at leve op til superåret 2017, og nu skal der da også nærmest ske mirakler i indeværende års sidste to måneder, hvis omsætningsrekorden atter engang skal blive slået.

Men omvendt skal rigtigt meget også gå galt, hvis ikke 2018 ender som det næstbedste år nogensinde, og det endda med solid afstand til alle øvrige år.

Sådan lyder prognosen fra Cushman & Wakefield RED, efter at selskabet har opgjort omsætningen på ejendomsmarkedet i tredje kvartal.

I årets første tre kvartaler har omsætningen været på 51,5 mio. kroner, hvilket er 15 procent lavere end sidste år. RED forventer også, at omsætningen falder i fjerde kvartal, men dette fald vil sandsynligvis blive relativt mindre, end den har været først på året.

Samlet set venter RED en transaktionsvolumen på mellem 78,0 og 84,4 mia. kroner i 2018, mod 91,9 mia. kroner i 2017.

Udenlandske køb halveret

Et nærmere granskning af tallene viser, at det i meget høj grad er de udenlandske investorer, der har været mindre aktive i år. De har i de første tre kvartaler reduceret deres køb med hele 44 procent, hvorimod de danske investorer faktisk har øget deres indkøb med 30 procent.

Resultatet er, at hvor udlændinge stod for 60 procent af transaktionsvolumenen i de tre kvartaler af 2017, står de kun for lidt under 40 procent her i 2018.

Det er ikke utænkeligt, at vi kommer til at opleve en mindre stillingskrig mellem købere og sælgere, der kan resultere i en priskorrektion på det danske marked.
Lior Koren, partner i Cushman & Wakefield RED.

Dermed har markedet helt af sig selv imødekommet de politikere, der er bekymrede over det store udenlandske indkøb af danske ejendomme. Som tidligere omtalt her i er Berlingske Business Ejendomme har særligt Dansk Folkeparti og Enhedslisten et ønske om at begrænse denne trafik, og i hvert fald et stykke hen ad vejen har partierne opbakning fra Socialdemokratiet.

Tilbage til hverdagen

På ejendomsmarkedet skal man derimod lede lang tid, før man finder nogen, som er bekymret over udenlandske investeringer i Danmark. Her ser man tværtimod fænomenet som en stor fordel og som en anerkendelse af et marked, der tidligere var meget lokalt.

Men branchen behøver så omvendt ikke bekymre sig over, at udenlandske investorers indkøb nu er faldet, vurderer Lior Koren, partner i Cushman & Wakefield RED. 2018 har ikke været et dårligt år på den front – det var blot 2017 der var ekstraordinært godt, mens vi nu er tilbage ved en mere normal tilstand.

»De udenlandske investorer er særligt dominerende på retail (ejendomme til detailhandel, red.), hvor omsætningen sidste år var 16 mia. kroner. I år bliver det mindre, fordi der ikke kommer lige så store handler med shoppingcentre og strøgejendomme. Ser man på boligsegmentet, er det de samme spillere som sidste år, der har købt meget. Der har bare ikke været så meget at købe,« siger Lior Koren.

Et eksempel er svenske Heimstaden, som har købt ind med arme og ben på det danske marked. Sidste år købte selskabet for over 10 mia. kroner. I år er det indtil videre »kun« blevet til cirka 4,5 mia. kroner. Selskabet har så sent som i sidste uge købt otte ejendomme rundt omkring i landet for i alt 1,1 mia. kr.

»Det er ikke sådan, at de investorer flygter fra det danske marked. Det er stadig de samme navne, vi ser, og der kommer faktisk også nogle nye til,« siger Lior Koren.

Muligt prisfald

Det er dog også en faktor, at priserne på markedet er kommet meget højt op. Priserne er steget stort set uafbrudt siden 2010, og nu er de kommet til et niveau, hvor køberne ikke længere accepterer som en selvfølge, at prisen skal være lidt højere, end den var ved forrige handel.

»Det betyder ikke, at markedet prismæssigt er gået ned, da vi faktisk stadig ser handler til højere priser end i 2017. Men der er færre investorer, der er villige til at imødekomme sælgernes forventninger om yderligere prisstigninger. Derfor har vi også set ejendomme og porteføljer blive trukket af markedet igen,« siger Lior Koren, der tilføjer, at man ser det samme billede endnu mere udpræget på andre europæiske markeder:

»I nogle af de øvrige europæiske markeder har der været en mindre priskorrektion, der har gjort, at handelsvolumen har stabiliseret sig. Priserne for især prime aktiver var i de store europæiske hovedstæder blevet for høje, og investorerne reagerede ved simpelthen ikke at byde på de ejendomme, der var til salg, hvilket resulterede i et par kvartaler med stilstand på mange markeder. Det har vi ikke oplevet i samme grad i Danmark, men det er ikke utænkeligt, at vi kommer til at opleve en mindre stillingskrig mellem købere og sælgere, der også kan resultere i en priskorrektion på det danske marked.«

Pressede udviklingsprojekter

En yderligere knast i markedet, som RED Property Advisers ser det, er, at investorerne er blevet mere forsigtige, når det gælder investeringer i boliger.

På den front er det nemt at komme af med sine penge, hvis man gerne vil købe et udviklingsprojekt, hvor boligerne står færdige et eller to år ude i fremtiden. Den slags er der mange til salg af.

Men der er også tegn på, at efterspørgslen efter boliger er ved at have toppet, i hvert fald når de bliver solgt eller udlejet til meget høje priser. Derfor vil investorerne hellere have færdige boliger, som allerede er udlejet og generer en indtægt.