Bygherrerådgivning vokser sig stort

Mange flere bygherrer end tidligere vælger at engagere sig med en rådgiver til den helt overordnede projektstyring. Udviklingen er hjulpet på vej af, at særligt Københavns Kommune insisterer på at blande privat og alment byggeri, hvilket gør byggesagerne komplekse, og at mere og mere byggeri foregår ved totalentreprise.

At skabe forandring i Mjølnerparken er en kompleks opgave – også rent bygningsmæssigt, hvor forskellige bygherrer fra den private og den offentlige sektor skal spille sammen. KHS Arkitekter lavede helhedsplanen for kvarteret, og erfaringerne herfra har givet firmaets nye rådgiverafdeling en flyvende start. Foto: Sofie Mathiassen, Scanpix  Fold sammen
Læs mere

I september sidste år besluttede den 50 år gamle arkitektvirksomhed KHS Arkitekter, at bygherrerådgivning skulle være et nyt forretningsben. Civilingeniør Hans Henrik Linde blevet tage ind i partnerkredsen for at stå i spidsen for den nye afdeling.

Det viste sig at være et godt træk. Næsten fra starten kom kunderne til, heriblandt også nogle større bygherrer som AP Pension og PFA, fortæller adm. direktør Jess Kofoed Sørensen. Han skønner at indtægter fra bygherrerådgivning allerede i første år vil udgøre en tredjedel af selskabets omsætning.

»Vi oplever, at mange bygherrer ser et behov for at have en rådgiver, der går på tværs og kan samle alle tråde. Det har nok noget at gøre med, at udviklingen går mod, at både arkitekt og projekterende ingeniør i højere grad end tidligere bliver betragtet som almindelige leverandører. Men det spiller også ind, at flere og flere byggerier foregår som totalentreprise, hvor bygherren kun taler med én leverandør, som typisk er stærk – og så er det godt at have en stærk tværfaglig rådgiver på sin side,« siger Jess Kofoed Sørensen.

Væksten i totalentreprise

At totalentreprise er i stor fremgang bliver dokumenteret af tal, som Byggefakta har stillet til rådighed for Berlingske Business Ejendomme.

Hvor det i 2013 blot var 31 pct. af den samlede kontraktværdi for byggearbejder i Danmark, der blev betalt til en totalentreprenør, var det i 2018 60 pct.

Dette sidste tal kan være unormalt højt på grund af nogle enkeltstående meget store projekter, der er udbudt ved totalentreprise – især Metro-afgreningen til Sydhavn. Det er også tænkeligt, at totalentreprisernes markedsandel vil falde igen, når der på et tidspunkt kommer dårligere tider for byggeriet.

Men her og nu er der ingen tvivl om, at totalentrepriser er i fremgang som entrepriseform, fastslår Byggefakta, og kontraktværdien er over fem år mere end tredoblet.

Undgår dobbeltrolle

Også en af landets største rådgivningsvirksomheder, Rambøll, oplever vækst inden for bygherrerådgivning og en stigende interesse for den værdi, det er med til at give projekterne. Det har sin egen afdeling, som Henrik Leksø står i spidsen for.

»Vi får flere og flere opgaver, og jeg synes også, at der bliver købt bredere ind på vores ydelser. Jeg har været her i tre år, og i den tid er afdelingen blevet dobbelt så stor. Der er kommet en større opmærksomhed på totaløkonomi, og vi specialiserer os blandt andet i bæredygtighed og drift, som er blevet fokusområder for mange kunder,« siger han.

Henrik Leksø, leder af Rambølls afdeling fra bygherrerådgivning

»Vi får flere og flere opgaver, og jeg synes også, at der bliver købt bredere ind på vores ydelser. Jeg har været her i tre år, og i den tid er afdelingen blevet dobbelt så stor.«


For en stor rådgivningsvirksomhed kan der dog være en begrænsning ved at påtage sig opgaven som bygherrerådgiver: Nemlig at man fraskriver sig chancen for at vinde opgaven som projekterende rådgiver.

»Det er ikke altid hensigtsmæssigt, at samme firma sidder på begge dele. Men vi har dog nogle kunder, vi gør det med. Det er en tillidssag, og når kunden gerne vil have, at vi også projekterer, finder vi naturligvis ud af det,« siger Henrik Leksø.

Forskellig værdiskabelse

”Om vi går efter bygherrerådgivning eller projektering er en afvejning fra sag til sag. Projekteringsopgaven har den største omsætning, men det er ikke altid dér, det skaber den største værdi. For os handler det ikke om at sidde med ydelsesbeskrivelsen og sætte flueben. Sammen med bygherren har vi et stort fokus på værdiskabende byggeri og processer. I komplekse byggerier – ofte præget af mange aktører og i nogle tilfælde modsatrettede interesser – er det afgørende, at projektet kommer godt fra start, og vi følger det sikkert gennem alle faser, til byggeriet er i drift,” siger Henrik Leksø.

Bygherrerådgiver er ikke en beskyttet titel, og der er stor forskel på de ydelser, der bliver leveret fra bygherrerådgivere.

»I Rambøll kan vi rådgive kunden fra A til Z i alle byggeriets faser og tilpasser vores ydelser i forhold til kundens egne kompetencer og behov. Dette kan vi qua Rambølls størrelse og mange kompetencer, men I princippet kan hvem som helst yde bygherrerådgivning, og derfor ser man også et bredt felt, hvor flere aktører alene leverer udvalgte ydelser, som de så specialiserer sig i,« siger Henrik Leksø.

Har ramt en åre

I KHS Arkitekter, som bl.a. står bag helhedsplanen for at transformere Mjølnerparken på Nørrebro, har man specialiseret sig i byggesager hvor både almene, offentlige og private bygherrer er involveret på samme tid.

Her ramte man en åre, for netop dét er der ikke så mange, der kan, fortæller Peter Olsson, adm. direktør i AP Property, der står for ejendomsinvesteringerne i AP Pension. Og det er noget, man ofte har brug for, specielt i København, hvor kommunen konsekvent bruger sin ret til at få almene boliger ind blandt de private udlejningsboliger og ejerboliger. Særligt komplekst bliver det, hvis der også skal institutioner, f.eks. en børnehave, med ind i spillet.

»Du kan sagtens finde rådgivere, der har forstand på en af tingene, og måske også på to af tingene. Men at kunne alle tre ting – det er en spidskompetence,« siger Peter Olsson.

»Vi har brugt bygherrerådgivere i lang tid, fordi vi hele tiden har arbejdet med totalentrepriser. Men det er forskellige rådgivere, vi tager ind, alt efter om det handler om f.eks. boliger, kontorer eller hoteller. Vi går altid sammen med en rådgiver, der har de helt specifikke kompetencer, der er brug for i projektet,« uddyber han.

Komplekse sager

Jess Kofoed Sørensen er helt opmærksom på den konkurrencefordel, KHS Arkitekter har i kraft af sin erfaring med de multifacetterede projekter. Det er noget, man helst skal have prøvet før.

»Det gør unægteligt sagerne mere komplicerede, når der er blandede funktioner, som der bl.a. er i mange projekter i København. Det typiske ved disse projekter er, at der er både tre, fire og fem bygherrer involveret,« siger han. Han vil dog gerne udvide forretningen yderlige, og han mener, KHS Arkitekter har noget at byde ind med.

»Når det handler om rene boligprojekter, er der selvfølgelig mange andre, der har kompetencerne. Men vi mener alligevel, at vi kan bidrage med noget i kraft af vores arkitektfaglige baggrund. For mange bygherrer er vi med til at udvikle projektet, med volumenstudier og arkitektur, og vi har folk, som kan regne på økonomien og forholde sig til geoteknik og alt, hvad der ellers er,« slutter Jess Kofoed Sørensen.