Bonava sætter punktum for historisk boligbyggeri

Selskabet var blandt de allerførste til at sætte gang i byggeri af projektboliger, da markedet så småt vågnede igen efter finanskrisen. Det foregik på Islands Brygge, og i dag forekommer den placering at være uden risiko overhovedet. Men sådan føltes det ikke just i 2011. Nu står kvarteret, Havnevigen, med sine godt 400 boliger under alle omstændigheder færdigt.

pic - bon
Det skulle være en dårlig ejendomsmægler, der ikke kunne sælge en bolig med direkte adgang til vandet ved Islands Brygge. Men før byggeriet af kvarteret Havnevigen kom i gang, krævede det lidt fantasi at se udviklingen af den gamle industrigrund for sig. PR-foto: Bonava Fold sammen
Læs mere

Når sommeren – som i sidste uge – viser sit bedste ansigt for københavnerne, er der spækket med mennesker langt ud ad Islands Brygge. Folk bader, nyder solen i sandet eller på plænerne, hører musik og nyder medbragt mad. Det hele oser af velstand og velfærd.

Man glemmer nemt, hvor nyt det hele er, og hvor anderledes området tog sig ud for blot ti år siden.

Sojakagefabrikken lukkede endelig for produktionen i 1991, og havneaktiviteterne var for længst flyttet nordpå til mere effektive faciliteter. Tilbage var nogle værksteder og lignende – og ellers blot almindelig forladthed.

Også den økonomiske stemning var mildt sagt trykket ved indgangen til 10’erne. Finanskrisen var lige brudt ud, og mange, som havde investeret i nybyggeri – hvad end de var developere eller almindelige boligkøbere – havde i den grad brændt fingrene.

Var tiden moden?

Hos boligudvikleren Bonava ser man i disse måneder tilbage på det hele med nogen nostalgi. Selskabet, som dengang var ejet af NCC, var blandt de første til igen at begynde at udbyde projektlejligheder efter finanskrisen, og lokaliteten var netop på Islands Brygge.

Nu, godt 400 opførte boliger senere, er det nye kvarter, Havnevigen, fuldt udbygget, og de sidste byggekraner er pillet ned igen.

Hans Jørn Abrahamsen, salgschef i Bonava

»Til vores store overraskelse stod køberne i en lang kø den første dag. Der var 200 forbi. Vi måtte lave et improviseret køsystem ved at tildele folk numre skrevet på de paptallerkener, der skulle være brugt til sandwich og snacks. «


Bonava har i mellemtiden også opført mange andre projektboliger i hovedstadsområdet, og ifølge salgschef Hans Jørn Abrahamsen har man undgået tabsgivende projekter. Lave renter og kraftig befolkningsvækst har skabt gode vilkår, og det var en tegning, man allerede kunne se dengang. Alligevel var det nervepirrende at trykke på startknappen.

”Som så mange andre havde vi mærket finanskrisen, og vi var usikre på, om tiden igen var moden til, at folk ville købe projektboliger. Men vi var ikke i tvivl om, at der var et stort, ophobet behov. Spørgsmålet var, hvem der turde være first mover, og ikke mindst om bankerne også var oppe i gear til at ville låne penge ud,” siger Hans Jørn Abrahamsen.

Vendt på hovedet

De fleste banker var dengang ved at nedbringe deres eksponering over for ejendomssektoren. Det var jo netop ejendomme, de havde tabt penge på, da finanskrisen brød ud.

Så set fra ejendomsbranchens side var kreditmarkedet i løbet af kort tid vendt på hovedet: Hvor man tilbage midt i 00’erne kunne få finansiering af selv meget risikable projekter, var kassen nu lukket, næsten udelukkende hvor godt projektet var.

Netop det var ikke noget problem for Bonava, som kom med langsigtet kapital fra svenske investorer. Men så var selskabet til gengæld nødt til at forholde sig til efterspørgslen fra boligkøberne, stort set uden at have friske erfaringer fra branchefæller at tage ved lære af.

Ifølge Hans Jørn Abrahamsen var en afgørende parameter, som man holdt øje med, om boligpriserne så småt var begyndt at stige igen. Situationen var, at mange af dem, der havde købt projektboliger i 00’erne, indkasserede et stort værditab kort efter indflytning – hvis ikke før. Nu sad de låst fast i boligerne.

Dét afskrækkede naturligvis nye købere fra at slå til. Så tesen var, at man skulle se prisstigninger redde nogle af de tidligere boligkøbere ud af gældsfælden, før nye købere ville melde sig på banen.

God fantasi

For så vidt angår Havnevigen og Islands Brygge var der også en anden bekymring.

”Vi var ikke i tvivl om, at mange søgte mod Islands Brygge. Men det var på det tidspunkt blot en gammel industrigrund, så det krævede lidt fantasi at kunne se herlighedsværdien,” siger Hans Jørn Abrahamsen.

Det viste sig dog, at de potentielle boligkøbere havde langt bedre fantasi, end man havde turdet håbe på.

”Til vores store overraskelse stod køberne i en lang kø den første dag. Der var 200 forbi. Vi måtte lave et improviseret køsystem ved at tildele folk numre skrevet på de paptallerkener, der skulle være brugt til sandwich og snacks,” fortæller Hans Jørn Abrahamsen.

Udbud og efterspørgsel

Havnevigen blev planlagt med det for øje, at det skulle være et alternativ for unge familier, som ellers ville være flyttet til et parcelhus nord for København. De skulle i stedet kunne købe en bolig, som ikke var helt så stor, men som dog havde plads til mor, far og to eller tre børn.

Og nok så vigtigt: En bolig, som ikke kostede mere end parcelhuset i Gentofte. 00’erens ubekymrede tro på, at man kunne sætte sig dyrt, fordi stigende boligpriser hurtigt ville klare problemerne, var borte med blæsten.

”Vi lærte rigtigt meget af finanskrisen, og som så meget andet gælder det om, at udbudspriserne er afstemt efter efterspørgslen. Vores produkter skal være attraktive, men de skal også være til de rigtige priser. Vi har i dag en meget sund skepsis. Med den måde at drive forretningen på har vi siden 2011 ikke haft problemer med at afsætte vores boliger,” siger Hans Jørn Abrahamsen.

Han hæfter sig også ved, at et almindeligt fænomen fra 00’erne i dag stort set er forsvundet: Med undtagelse af forældrekøb er der stort set ingen, der køber en bolig udelukkende til investeringsformål. Selskabet anbefaler heller ikke private kunder at gøre det.

Meget selektive

I de seneste år er markedet for projektboliger igen blevet mere trægt. Boligerne er blevet dyrere, bl.a. som følge af højere grundpriser og byggeomkostninger, og banker og realkreditinstitutter er blevet mindre ivrige efter at låne ud – bl.a. fordi Finanstilsynet forhindrer dem i det.

Developerne kan heller ikke male med en helt så bred pensel, som de kunne i de år, hvor gabet mellem udbud og efterspørgsel bare voksede.

Det er ikke nok at sige, at man bygger til f.eks. børnefamilier. Man skal være mere specifik med segmenterne, og Bonava bygger i dag f.eks. til modne par, der vender tilbage fra forstæderne, og til singler og familier, der er så unge, at der endnu ikke er børn på programmet.

Det er særligt i København, at grundpriserne er meget høje, og Bonava bygger også længere ude – yderpunkterne er defineret ved Køge i syd, Roskilde i vest og Hillerød i nord. Men man bygger ikke hvor som helst i de tre byer. Finanskrisens chok og lærdom om, hvor meget boligpriser pludselig kan falde, sidder stadig på rygmarven.

”Noget af det, vi kigger allermest på, er, at beliggenheden er god i forhold til det pågældende område. Vi bygger f.eks. i Køge Kyst, som ligger tæt på både strand og centrum. Selv om priserne skulle blive reguleret på et eller andet tidspunkt, er det stadig et sted, hvor folk vil finde det attraktivt at bo. I Roskilde har vi bygget i Trekroner, som specielt de unge synes er superfint, så der er vi heller ikke nervøse. Så vi køber altså ikke bare en grund. Vi er meget selektive,” slutter Hans Jørn Abrahamsen.