Boliginvestorer kan ånde lettet op: Tomgang styrtdykker

Tomgangen falder i alle kategorier af ejendomme, viser nye statistik fra EjendomDanmark. Størst er lettelsen måske over, at det er lykkedes at finde lejere til de mange, nybyggede lejligheder. Dette har dog tilsyneladende krævet rabat på huslejen.

Odenses bymidte er under ombygning, efter at Thomas B. Thriges Gade er blevet spærret. Der er tegn i sol og måne på, at developere snart selv vil tage initiativer til at bygge nyt i byen, der f.eks. har Danmarks laveste tomgang i boliger. Billedet er fra juli sidste år. Foto: Sten Thorup Kristensen   Fold sammen
Læs mere

Det er velkendt, at folketallet i de større byer, og især i København, er stigende, og det giver en tryghed til de mange developere og investorer, der for tiden bygger nye boliger.

Men selv om fuglen således forholder sig i ro og kun er en armslængde væk, så sidder den immervæk på taget. Den absolutte tryghed indtræder først, når boligerne faktisk er udlejet. Og forskellige indikatorer har over det seneste års tid vist, at det er blevet sværere, især for de dyreste boliger.

På den front er det godt nyt for investorerne i de tomgangstal, som EjendomDanmark offentliggør i dag, torsdag: På landsplan er tomgangen over det seneste kvartal faldet med 0,5 procentpoint til 3,3 pct.

Tomgangen i boliger vil naturligt ligge i den høje ende i perioder med meget nybyggeri, fordi boligerne sjældent er udlejet fra dag ét. I Københavns centrum, der i denne sammenhæng indbefatter både Ørestad og Carlsberg Byen, var tomgangen så sent som for tre måneder siden oppe på 5,5 pct. Den er siden faldet med 1,4 procentpoint, og der er ikke blot tale om nogen sæsoneffekt, for den er faldet endnu mere, nemlig 2,0 procentpoint, over det seneste år.

En landsdækkende trend

Også i Aarhus er tomgangen dykket, med 0,6 og 1,3 procentpoint over henholdsvis seneste kvartal og seneste år.

”De mange nybyggerier i f.eks. Sydhavnen i København og Aarhus Ø har været med til at øge antallet af ledige kvadratmeter inden for udlejningsboliger. Men en voksende befolkning giver stor efterspørgsel på boliger i Danmarks to største byer, og derfor kan vi nu se, at det særligt er i de to byer, der er et fald i tomgangen,” kommenterer Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark.

Faldet i tomgangen kommer dog bogstaveligt talt med en pris for ejendomsselskaberne. Ifølge ”EjendomDanmarks markedsstatistik – oversigt” er huslejerne således faldet i seneste kvartal, i hovedstaden f.eks. med 0,3 pct. Det kunne tyde på, at udlejerne har måttet slå af på prisen for at trække beboere til de nye boliger.

Lavere huslejer

0,3 procent lyder ikke af meget, men langt de fleste lejeboliger findes stadig i gamle ejendomme, hvor huslejen er under streng regulering, men dog hele tiden bliver reguleret en smule op. Det vil sige, at det reelle huslejefald må være så meget større i de nyere ejendomme, hvor huslejefastsættelsen er fri, og hvor huslejen pr. kvadratmeter typisk er langt højere.

Under alle omstændigheder er nye tider i forhold til perioden fra 2014 til primo 2018, hvor huslejen steg med cirka 12 procent.

”Det bliver bygget meget, og vi kan se på tomgangstallene, at det heldigvis også bliver lejet ud. Men forventeligt nok er huslejen flad eller faldende,” sammenfatter Morten Marott Larsen, cheføkonom i EjendomDanmark.

Er byggeriet aftagende?

For investorerne efterlader tomgangsstatistikken for boligerne dog også et åbent spørgsmål:

Når tomgangen falder så meget nu, er det så fordi boligbyggeriet har sagtnet farten? Alle kan med egne øjne se, at der bliver bygget rundt omkring, men om det er mere eller mindre end for et eller to år siden henligger i statistisk mørke. Forsinkede indberetninger betyder, at
Danmarks Statistik aldrig har fået styr over dén del.

Men for investorer er det vigtigt at skønne over, hvor meget konkurrence deres nye boliger kommer ud til. Det er måske allervigtigst for dem, som bygger i Aalborg, hvor tomgangen er allerhøjst – nemlig 7,3 pct. – og kun er faldet marginalt i det seneste kvartal.

I Aalborg synes markedet også at være mest presset, idet huslejen i seneste kvartal er faldet med 2,6 pct.

Odense kommer efter det

Den by, som i den sammenhæng er ”sprunget over”, er Danmarks tredjestørste – Odense. Selv om den fynske hovedstad er i gang med en kæmpemæssig omlægning af bykernen, hvor den travle gennemfartsvej Thomas B. Thriges Gade er blevet spærret af, har den ikke i samme grad som de tre andre store byer nydt ejendomsinvestorernes interesse. Det skyldes bl.a., at den økonomiske udvikling har været svagere.
Men alt det kan være på vej til at ændre sig, viser tomgangstallene.

Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark

»En voksende befolkning giver stor efterspørgsel på boliger i Danmarks to største byer, og derfor kan vi nu se, at det særligt er i de to byer, der er et fald i tomgangen. «


Odense har landets laveste tomgang i boliger, nemlig blot 1,1 pct. Det kunne i sig selv tyde på, at der er behov for nybyggeri. I samme retning peger det, at tomgangen i erhvervslokaler, der tværtimod er tårnhøj i Odense, hastigt er på vej ned.

Tomgangen i kontorer i Odense er pr. andet kvartal 12 pct. Det er 1,5 procentpoint lavere end i foregående kvartal, og det er hele 6,5 procentpoint lavere end for et år siden.

Odense har bl.a. haft succes med en strategi om at blive et dansk centrum for virksomheder i robotindustrien. Det fremgår ikke, hvordan udviklingen i tomgangen for industrilokaler har været, men for hele Region Syddanmark er den brat faldende.

Færre tomme butikker

Overordnet falder tomgangen for alle de fire hovedgrupper af ejendomme – bolig, kontor, butik og industri/lager. Og særligt for de ejendomsselskaber, der driver butiksejendomme, indeholder tomgangstallene endnu en god nyhed: Nemlig at tomgangen i butikslokaler falder over stort set hele landet.

Det illustrerer igen, som også tidligere omtalt her i Berlingske Business Ejendomme, at billedet af butiksdøden er mere nuanceret, end det ofte gøres til.

Det er især nethandlen, der truer den klassiske detailhandel i fysiske butikker. Også urbaniseringen gør det sværere at drive en butik i de mindre byer, som folk flytter fra. Det sidste er en udvikling, der især favoriserer København.

Men faktisk er hovedstaden i seneste kvartal næsten ene om at vise et nøk opad i tomgangen for butikslokaler. I stedet er det især i midtjyske byer, at butikstomgangen rasler ned.

”Udviklingen understøttes af, at mere bliver lejet ud i shoppingcentrene i og omkring de store byer i landet. Selvom butikstomgangen falder, uanset om der er tale om større eller mindre butikslejemål, så er faldet primært båret af, at shoppingcentrene taber mindre leje i dag, end de gjorde for blot tre måneder siden,” skriver EjendomDanmark.