Bliver årets Mipim den sidste fest i denne omgang?

Et flertal i ejendomsbranchen tror på, at priserne topper inden for det næste år – hvortil kommer dem, så vurderer, at de allerede er faldende. Det er bl.a. stigende renter på erhvervsobligationer, der kan ændre ejendomsmarkedet i negativ retning.

pic - leeds
Britisk detailhandel kan blive meget hårdt ramt af en hård brexit og en samtidig strukturændring over mod nethandel. Men det glemmer mange investorer, der køber butiksejendommene alligevel, advarer Green Street Advisors. Billedet er fra County Arcade i Leeds. Foto: Flickr. / Michael D. Beckwith Fold sammen
Læs mere

Cannes byder på god mad og vin, og som regel også på godt vejr. De fleste fra den europæiske ejendomsbranche, der er i disse dage er forsamlet i den sydfranske by til den store, årlige ejendomsmesse, Mipim, kan nyde herlighederne i bevidstheden om, at de har haft et godt år.

Gennem flere år har man talt om, at markedet var på vej over toppunktet, og at priser og lejeindtægter er på vej nedad igen. Men hidtil er den slags forudsigelser gjort til skamme. Fremgangen er måske ikke helt så stor, som den har været, og den kommer måske ikke i samme grad som tidligere ud i alle hjørner af markedet. Men i det overordnede billede er den der stadigvæk.

Men nervøsiteten er også forblevet i markedet, og der er en bred konsensus om, at hvis ikke markedet har ramt toppunktet, så er det meget tæt på at gøre det.

Det fremgik, da det globale rådgivningsfirma Green Street Advisors i sidste uge holdt et såkaldt webinar. Af de cirka 400 tilmeldte vurderede 10 procent, at markedet allerede er på vej sydover, mens 54 procent vurderede, at vendingen vil indtræde inden for 12 måneder – altså inden, man næste gang mødes i Cannes.

Stigende renter

Det falder godt i tråd med Green Street Advisors egen vurdering.

Ejendomsmarkedet har i årevis lukrereret på, at obligationsrenten er ultralav. Derfor vil investorerne også acceptere lavt afkast på deres ejendomsinvesteringer. Det afgørende er, at der et betydeligt såkaldt spread (afstand) fra dette afkast og ned til afkastet på obligationer.

Green Street Advisors

»Priserne på fast ejendom er fair, men der er ikke længere plads til nogen fejlmargen. Vi plejede at sige, at der var et gigantisk spread. Men det er, som vi ser det, forsvundet.«


Men det billede er blevet mere nuanceret. Ganske vist holder renten på statsobligationer sig på det historisk lave niveau. Derimod er renten på erhvervsobligationer steget betragteligt. Disse udgør dermed et realistisk alternativ for investorerne.

”Priserne på fast ejendom er fair, men der er ikke længere plads til nogen fejlmargen. Vi plejede at sige, at der var et gigantisk spread. Men det er, som vi ser det, forsvundet,” lød det fra en af Green Street Advisors analytikere på webinaret.

Perfekt storm

Ser man på ejendomsmarkedets konjunkturcyklus som et ur, hvor klokken 12 er toppunktet, mener Green Street Advisors, at klokken for shoppingcentre på det europæiske kontinent er ved at falde i slag akkurat nu, mens det er tæt på for f.eks. kontorejendomme i Sverige og, lidt mindre udpræget, i Tyskland.

De sektorer, der ifølge Green Street Advisors endnu er et stykke vej fra toppunktet, er europæiske industri- og logistikejendomme generelt samt kontor- og boligejendomme i Europas udkant, f.eks. Spanien og Finland.

Derimod mener Green Street Advisors, at eftermiddagen allerede er påbegyndt for såvel britiske shoppingcentre som kontorejendomme i London. Ejendomsmarkedet i Storbritannien, og især i London, har traditionelt været frontløber i konjunkturcyklussen

Men de britiske ejendomme er naturligvis også påvirket af brexit, og specielt detailhandelsejendomme kan blive hårdt ramt, hvis det ender med en såkaldt hård brexit, hvor Storbritannien glider ud af EU uden en aftale, mener Green Street Advisors.

Det hele bliver særligt giftigt af, at investorerne alligevel bliver ved med at pøse penge ind i netop disse detailhandelsejendomme.

”På trods af de negative markedssignaler, og bekymringen om, at strukturel og konjunkturbetinget modvind kan skabe den perfekte storm, er management teams ikke i stand til at modstå fristelsen fra billig finansiering,” advarerede Green Street Advisors.