Bedre muligheder for opsigelse af lejemål før nedrivning

Selvom der stilles dokumentationskrav til en udlejer i forbindelse med opsigelse af et erhvervslejemål på grund af nedrivning, valgte Boligretten i en nylig afgørelse at tillade opsigelse, selvom ejerforeningen ikke havde givet det nødvendige samtykke til nedrivningen.

En erhvervslejer kan opsiges, hvis den ejendom, lejemå-let er en del af, skal rives ned. Men der er formelle krav, som udlejer skal overholde. Billedet viser nedrivningen af Scala i 2013, der gav plads til Axel Towers. Foto: Bax Lindhardt, Scanpix Fold sammen
Læs mere

En udlejer og en lejer har i en erhvervslejekontrakt forholdsvis frie rammer til at regulere flere forhold omkring et erhvervslejemål, herunder uopsigelighed for begge parter og hvorvidt lejemålet skal være tidsbegrænset. Men selvom der er aftalefrihed i forhold til erhvervslejekontrakter, er det begrænset, hvor meget parterne kan af-tale om udlejers opsigelsesmuligheder.

Den danske lejelov indeholder et begrænset antal muligheder for en udlejer til at opsige en lejer i et erhvervslejemål, hvor opsigelse ikke skyldes lejers forhold. I erhvervsforhold er de mest almindelige muligheder for at opsige en lejer enten at udlejer selv skal benytte lejemålet, eller at lejemålet skal nedrives eller ombygges i så stort omfang, at det er nødvendigt, at lejer fraflytter.

Udlejer skal dokumentere, hvis en lejer skal fraflytte på grund af nedrivning eller ombygning af ejendommen, som lejemålet er beliggende i. Dokumentationskravet til udlejer er behandlet i en række sager for domstolene.

I en afgørelse fra Vestre Landsret, hvor opsigelse var vurderet til at være rimelig, havde udlejer opnået byggetilladelse på en række vilkår, og fraflytningen var nødvendig for ombygningen.

I en anden afgørelse, ligeledes fra Vestre Landsret, var opsigelse af en lejer ikke rimelig, da udlejer ikke havde indhentet byggetilladelse til den planlagte ombygning, og det var ikke tilstrækkeligt godtgjort, at udlejer kunne opnå denne tilladelse.

Mere end en idé

Det er altså ikke tilstrækkeligt, at udlejer har en idé om, hvad der skal ske med lejemålet. Der skal være mere grundige og gennemtænkte planer med nedrivningen eller ombygningen, før en erhvervslejer kan opsiges.

Udover kravet om dokumentation for renovering eller nedrivning skal udlejer betale erstatning for tab, som le-jer lider ved opsigelsen herunder tab af goodwill, lejers flytteudgifter, driftstab i flytteperiode mv. En opsigelse af en lejer er derved ikke omkostningsfri for en udlejer.

»Flertallet i ejerforeningen ønskede ikke en nedrivning af ejendommen. Udlejer havde derved ikke udsigt til at få den fuldmagt fra ejerforeningen, der var nødvendig for at opnå en nedrivningstilladelse.«


Boligretten tog i en nylig afgørelse stilling til, hvorvidt udlejers fremlagte dokumentation var tilstrækkelig til at opsige et lejemål med henvisning til, at det skulle nedrives. Udlejer opsagde i 2017 lejemålet, hvor lejer havde drevet erhverv i 26 år, med den begrundelse at bygningen, hvor lejemålet var placeret, skulle nedrives.

I Boligretten kom det frem, at udlejer allerede i 2012 ikke havde fået nedrivningstilladelse, idet udlejer ikke havde fremsendt de nødvendige oplysninger til kommunen. I 2018 ansøgte udlejer om nedrivning hos kommunen. Kommunen kunne imidlertid ikke udstede en ned-rivningstilladelse, idet der manglede en fuldmagt fra den ejerforening, som ejendommen var en del af.

Det kom endvidere frem i retten, at udlejer var i mindretal i ejerforeningen, og at flertallet i ejerforeningen ikke havde de samme ønsker som udlejeren. Flertallet i ejerforeningen ønskede ikke en nedrivning af ejendommen. Udlejer havde derved ikke udsigt til at få den fuldmagt fra ejerforeningen, der var nødvendig for at opnå en nedrivningstilladelse.

Nedslidt lejemål

Udlejer fik, uagtet den manglende nedrivningstilladelse, Boligrettens ord for, at opsigelsen var rimelig. Boligret-ten lagde blandt andet vægt på, at lejemålet ikke var blevet vedligeholdt i en årrække og fremstod utidssvarende, og at det var indrettet med små etager forbundet med en relativ smal trappe. Derudover var der revner i væggene og problemer med fugt.

Boligretten tager i afgørelsen ikke stilling til, om udlejer på noget tidspunkt har mulighed for at opnå en tilladelse til nedrivning og opførelse af en ny ejendom.

Det er således andre forhold end byggetilladelsen, der i denne afgørelse er den tilstrækkelige dokumentation for opsigelsen af lejemålet med henblik på, at lejemålet skal nedrives. Dette er i tråd med andre afgørelser i lignende sager.

Afgørelsen adskiller sig en smule fra anden retspraksis på området, idet udlejer ikke havde udsigt til at få nedrivningstilladelse, men stadig får medhold i, at der foreligger tilstrækkelig dokumentation for nedrivningen. Det betyder, at dokumentationskravet til en opsigelse kan opfyldes på forskellig vis