Andelsforening vil tabe 48 mio. kroner på indgreb

Der er store summer på spil for andelsboligforeningerne, hvis Folketinget gør alvor af at stramme reglerne for gennemgribende renoveringer med efterfølgende huslejestigninger. I en konkret andelsboligforening på Vesterbro vil medlemmerne i gennemsnit tabe over 300.000 kr., viser en beregning.

pic - bisp
Flere partier i Folketinget ønsker at få sat en stoppe for Blackstones fremfærd på det danske ejendomsmarked. Men det påtænkte indgreb vil også ramme andelsforeninger, og A/B Bisp, der ligger i en karre mellem Ingerslevgade og Sdr. Boulevard på Vesterbro, vil tabet i gennemsnit være på mere end 300.000 kr. pr. medlem. Foto: Sten Thorup Kristensen Fold sammen
Læs mere

Hvis et flertal i Folketinget gør alvor af at stramme den paragraf i boligreguleringsloven, der gør det muligt for udlejere at hæve huslejen efter en gennemgribende renovering af boligen, vil det føre til store tab for ejendomsbesiddere – herunder andelsboligforeninger.

Sådan har advarslen lydt fra ejendomsbranchen i forbindelse med forslaget fra Dansk Folkeparti, der får opbakning fra Socialdemokratiet.
Forslaget er møntet på udenlandske investorer, og særligt den amerikanske gigainvestor Blackstone.

Men også andre vil altså blive ramt. Og hvor stort et tab drejer det sig så om for andelsboligforeninger?

Daniel Alvarez Harwith, medlem af bestyrelsen i A/B Bisp

»Jeg tror ikke, det er gået op for mange af medlemmerne, at det her ligger og lurer. Det har heller ikke stor effekt på dem, som har købt andelen for årtier siden, og som også forventer at bo her lang tid endnu. Men dem, som i de seneste år har købt en andel til maksimalprisen, vil med et pennestrøg miste en kvart til en halv mio. kr.«


Mikkel Scheel fra Scheel & Co, der underviser ved valuarernes diplomuddannelse, har for Berlingske Business Ejendomme regnet på en et konkret eksempel.

Det handler om A/B Bisp på Vesterbro. Dens værdi vil falde fra 265 mio. kr. til 217 mio. kr. – altså med 48 mio. kr.

Helt vildt

Daniel Alvarez Harwith er medlem af bestyrelsen i A/B Bisp. Til daglig er han ejendomsadministrator i administrationsfirmaet Cobbelstone.

Selv om han således arbejder professionelt med administration af andelsboligforeninger, er han overrasket over, hvor stort effekt den påtænkte lovændring vil medføre. De 48 mio. kr., som A/B Bisp taber, svarer til, at hvert af de 148 medlemmer i gennemsnit må se værdien af sin andel falde med lidt over 300.000 kr.

”Det er helt vildt. Jeg tror ikke, det er gået op for mange af medlemmerne, at det her ligger og lurer. Det har heller ikke stor effekt på dem, som har købt andelen for årtier siden, og som også forventer at bo her lang tid endnu. Men dem, som i de seneste år har købt en andel til maksimalprisen, vil med et pennestrøg miste en kvart til en halv mio. kr.,” siger Daniel Alvarez Harwith.

A/B Bisp er en gammel forening med høj friværdi, så selve foreningen skal nok klare sig. Værre er det for nystiftede foreninger, og Daniel Alvarez Harwith kender fra sit arbejde i Cobbelstone til flere eksempler på foreninger, der vil blive teknisk insolvente.

Afkastet er afgørende

Når valuarer så præcist kan sætte tal på værditabet, er det grundlæggende fordi, de ifølge loven skal vurdere ejendommene, som om det var professionelt drevne udlejningsejendomme.

De professionelle aktører har et usentimentalt forhold til deres investeringer. De ser nøgternt på, hvad deres afkast i procent på investeringen bliver. Det er så almindeligt, at når ejendomsfolk fortæller hinanden om handler, vil de som udgangspunkt ikke tale om handelsværdien i kroner, men om afkastet i procent.

Dette afkast er der markedsnormer for. Så hvis et lovindgreb reducerer muligheden for at få indtægter på en ejendom, vil prisen i kroner på denne ejendom falde præcist så langt, at afkastet i procent er tilbage på markedsnormen.

Der er dog den tilføjelse, at det ligger i forslaget fra Dansk Folkeparti, at muligheden for at hæve huslejen efter gennemgribende renoveringer i første omgang kun skal begrænses midlertidigt. Det kan reducere prisfaldet, hvis investorerne tror på, at de inden for få år igen vil få bedre muligheder for at foretage renoveringer, og tage sig betalt for det i form af højere husleje.

De har dog grund til betydelig skepsis. Boligreguleringsloven, der oprindeligt trådte i kraft i 1939, hedder således formelt ”Lov om midlertidig regulering af boligforholdene.” Det midlertidige var ud fra en plan om, at loven skulle fjernes igen, så snart de daværende problemer på boligmarkedet var løst. Men her 80 år findes loven altså stadig.