Adgangen til at kræve lejeforhøjelse for forbedringer i et uopsigeligt lejemål

Højesteret har i en nyere afgørelse slået fast, at udlejer som udgangspunkt ikke er berettiget til at forhøje lejen i forbindelse med forbedringsarbejder udført i et boliglejemål, der er uopsigeligt fra udlejers side.

pic - køk
Et nyt køkken er et ønske hos mange. Men i et uopsigeligt lejemål kan udlejer ikke få dækket sine udgifter til det ind over huslejen, med mindre der udtrykkeligt er taget forbehold for situationen i lejekontrakten. Foto: Jan Jørgensen, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Hvis en udlejer foretager forbedringsarbejder i et beboelseslejemål eller i ejendommen, hvor beboelseslejemålet er beliggende, giver lejeloven mulighed for, at en udlejer kan forhøje lejen med et beløb svarende til forøgelsen af det lejedes værdi.

Begrebet forbedringer er ikke klart defineret i lejeloven og må blandt andet afgrænses over for det lejeretlige vedligeholdelsesbegreb. For at en foranstaltning udgør en forbedring, må den medføre en forøgelse af det lejedes værdi, der går ud over, hvad lejer har krav på, herunder som følge af udlejers vedligeholdelsespligt.

Der må foretages et konkret skøn af den enkelte foranstaltning og lejemålets stand før foranstaltningens gennemførelse. Opførelse af altaner og køkkenmoderniseringer er eksempler på foranstaltninger, der typisk (delvist) udgør forbedringer.

Der har tidligere været tvivl om, hvorvidt udlejers adgang til at kræve lejeforhøjelser som følge af forbedringer også var gældende i tilfælde af, at der var aftalt uopsigelighed fra udlejers side. Dette er ikke reguleret eksplicit i lejeloven.

Lejelovens bestemmelse om forhøjelse af lejen ved forbedringsarbejder stiller efter sin ordlyd ikke krav om, at der skal være taget forbehold for lejeforhøjelse, hvis der er aftalt uopsigelighed. Det fremgår derimod heller ikke eksplicit af bestemmelsen, at lejeforhøjelser kan gennemføres uanset aftalt uopsigelighed, som det for eksempel gør i tilfælde af lejeforhøjelse som følge af forøgede ejendomsskatter.

Nyere afgørelse fra Højesteret

Højesteret har i en nylig afgørelse taget stilling til, om udlejer er berettiget til at forhøje lejen som følge af forbedringsarbejder udført i et boliglejemål, der var uopsigeligt for udlejers side.

I den pågældende sag var der tale om et lejemål, der var uopsigeligt fra udlejers side, så længe lejer boede i lejemålet. Udlejer gennemførte moderniseringer af lejemålets køkken og badeværelse og varslede herefter en lejeforhøjelse som følge af forbedringerne, hvilket lejer ikke ville acceptere.

Den indgåede lejekontrakt var en standardlejekontrakt, hvor den dagældende typeformular var anvendt. Af lejekontraktens almindelige bestemmelser fremgik det, at lejen kunne ændres efter den til enhver tid gældende lovgivning.

Ved sagens behandling i byretten fandt et flertal af dommerne, at lejekontraktens vilkår om uopsigelighed ikke var til hinder for, at udlejer kunne kræve forbedringsforhøjelser, idet formålet med bestemmelsen havde været at sikre, at lejer kunne blive boede i lejemålet, og ikke at beskytte lejer mod lejeforhøjelser.

Landsretten kom frem til et andet resultat, idet retten fandt, at det følger af almindelige obligationsretlige principper, at en part i et uopsigeligt retsforhold ikke ensidigt kan ændre de aftalte vilkår til skade for den anden part, medmindre der er hjemmel hertil i lovgivning eller taget forbehold herfor i aftalen.

Udlejer i den pågældende sag var derfor som følge af uopsigelighedsvilkåret afskåret fra at kræve forbedringsforhøjelse, idet landsretten (efter en samlet vurdering) fandt, at der ikke i forbindelse med lejekontraktens indgåelse var taget sådant et forbehold.

»Afgørelsen fra Højesteret viser, at en udlejer af et boliglejemål som udgangspunkt er afskåret fra at kræve leje-forhøjelser ved gennemførte forbedringer, såfremt lejeforholdet er gjort uopsigeligt for udlejer. «


I juli i år tog Højesteret stilling til spørgsmålet og nåede frem til samme resultat som landsretten, ligeledes med henvisning til det almindelige obligationsretlige princip angående ensidige ændringer i uopsigelige aftaleforhold. Højesteret fandt, at lejeloven ikke giver adgang til at kræve lejeforhøjelse for forbedringer, hvis der er aftalt uopsigelighed, og retten tiltrådte efter en samlet vurdering, at der ikke i lejekontrakten var taget tilstrækkeligt forbehold for forbedringsforhøjelser.

Afgørelsens betydning

Afgørelsen fra Højesteret viser, at en udlejer af et boliglejemål som udgangspunkt er afskåret fra at kræve lejeforhøjelser ved gennemførte forbedringer, såfremt lejeforholdet er gjort uopsigeligt for udlejer.

Hvis udlejer vil have adgang til at kræve forbedringsfor-højelser, må udlejer sikre sig, at der i lejekontrakten tages forbehold for sådanne lejeforhøjelser uanset den aftalte uopsigelighed. Det kan formentlig udledes af afgørelsen, at en standardbestemmelse, hvoraf det fremgår, at lejen kan ændres i henhold til de til enhver tid gældende lovgivning, ikke udgør et tilstrækkeligt forbehold.