Adgang til markedslejeregulering trods aftale om pristalsregulering

Højesteret har i en nyere afgørelse fastslået, at parterne i et konkret erhvervslejeforhold har ret til at få lejen regu-leret til markedslejen, uanset at der mellem lejer og udlejer er aftalt pristalsregulering af lejen.

Man måtte helt til Højesteret for at få fastslået, at udlejer til erhverv ikke har givet afkald på at hæve lejen til mar-kedsniveau, blot fordi parterne som udgangspunkt har aftalt en anden reguleringsmodel. Foto: Per Johansen for Danmarks Domstole Fold sammen
Læs mere

Udgangspunktet i erhvervslejeforhold er, at både udlejer og lejer kan forlange lejen reguleret til markedslejen, såfremt den gældende leje er væsentligt højere eller lavere end markedslejen.

Udlejer og lejer kan dog aftale at fravige dette udgangspunkt, således at adgangen til lejeregulering efter mar-kedslejen begrænses helt eller delvis.

Spørgsmålet om, hvornår parterne kan siges at have givet afkald på lejeregulering til markedsleje, beror på en konkret fortolkning af parternes aftale.

Højesteret har for nylig taget stilling til, hvorvidt en aftale om pristalsregulering af lejen for et erhvervslejemål samtidig medfører, at udlejer afskæres fra at kræve lejeregulering til markedslejen.

Sikrer udlejers ret til markedsleje

Sagen, som nåede helt Højesteret, omhandlede en lejekontrakt fra 1966 vedrørende et butikslejemål. Lejemålet var indgået med ti års uopsigelighed, hvorefter lejeren havde ret til at fortsætte lejemålet i tre femårige perioder.

Efter udløbet af de første ti år og ved hver femårig for-længelse kunne udlejer hæve lejen. Såfremt der opstod uenighed mellem parterne om lejefastsættelsen, skulle lejen fastsættes ved voldgift under hensyntagen til ejendommens driftsomkostninger, den almindelige udvikling i butikslejeniveauet og gennemførte forbedringer.

I 1980 ændrede parterne imidlertid aftalen, således at kontraktens bestemmelse om lejeregulering og afgørelse ved voldgift udgik og erstattedes af en bestemmelse om pristalsregulering af lejen. Efter den reviderede aftale skulle lejemålet fortsætte i femårige perioder, idet udlejer hvert femte år kunne kræve lejeforhøjelse med 40 pct. af stigningen i nettoprisindekset.

I 2016 ønskede udlejer at hæve lejen til markedslejen, men lejer gjorde gældende, at aftalen vedrørende pristalsregulering medførte, at udlejer havde givet afkald på at kræve lejen reguleret til markedslejen.

Uenigheden drejede sig altså om, hvorvidt vedtagelsen af én specifik lejereguleringsmetode samtidig medførte en fravigelse af den almindelige adgang til markedsleje-regulering.

Højesteret fandt, at aftalen om pristalsregulering ikke i sig selv udgjorde et tilstrækkeligt grundlag til at antage, at udlejer samtidig havde givet afkald på en senere forhøjelse til markedslejen.

Afgørelsens betydning

Det har tidligere været opfattelsen, at en aftale om pristalsregulering af lejen i sig selv er tilstrækkelig til at antage, at parterne samtidig har givet afkald på at kræve lejen reguleret til markedslejen.

Højesterets afgørelse nuancerer denne opfattelse, idet domstolen bemærker, at en aftale om pristalsregulering ikke i alle tilfælde i sig selv vil indebære, at muligheden for kombinationsregulering af lejen afskæres.

»Udgangspunktet efter Højesterets afgørelse er, at det be-ror på en konkret fortolkning af parternes aftale, om parterne har givet afkald på regulering af lejen til markeds-lejen.«


Udgangspunktet efter Højesterets afgørelse er, at det beror på en konkret fortolkning af parternes aftale, om parterne har givet afkald på regulering af lejen til markedslejen.

Selvom Højesterets afgørelse må fortolkes i lyset af sagens konkrete omstændigheder, yder afgørelsen generel vejledning i forhold til, hvad parterne i et erhvervslejeforhold skal huske at præcisere i lejeaftalen for at opnå en bestemt retsstilling.