Regeringen: Huspriserne stiger de næste par år – men er stadig under toppen

Ny prognose fra regeringen spår endnu højere prisstigninger på huse til næste år og en gennemsnitlig gevinst på knap 150.000 kroner til husejere. Baggrunden er et sundt grundlag under privatøkonomierne og en rekordlav rente.

Ny prognose forudser en værdistigning på knap 150.000 i gennemsnit på enfamiliehuse over to år. Fold sammen
Læs mere
Foto: Mathias Løvgreen Bojesen

Der er mere friværdi på vej til husejerne næste år. I hvert fald hvis regeringens dugfriske prognose, Økonomisk Redegørelse, kommer til at holde stik.

En del af prognosen er prisudviklingen på enfamiliehuse, og ifølge prognosen vil huspriserne på landsplan stige med 3,1 procent det kommende år og 3,4 procent året efter.

Lige nu er priserne på enfamiliehuse steget omtrent 30 procent siden 2012 og har i kroner overhalet det foregående toppunkt i 2006-2007. Men i samme periode er det generelle pris- og lønniveau også steget, og korrigeret for det er priserne på enfamiliehuse stadig godt ti procent lavere end topniveauet fra før finanskrisen.

Regeringen er da heller ikke nervøs for, at huspriserne er usundt høje. Flere beregningsmodeller i både ministeriet og Nationalbanken peger på, at »priserne på enfamiliehuse er lidt under det niveau, som de underliggende økonomiske forhold tilsiger«, konkluderes det i redegørelsen.

Det bygger blandt andet på det historisk høje beskæftigelsesniveau, der understøtter indkomsterne, samt de rekordlave renter, konstaterer regeringen i redegørelsen.

Konkret i prognosen er tallet for 2019 en lille teknisk nedjustering, som skyldes, at huspriserne steg mindre end forventet i 2018, påpeger boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit.

»Der er overordnet set gode nyheder på menuen til boligejerne i regeringens nye prognose. Godt nok nedjusterer regeringen sine forventninger til boligprisudviklingen i 2019 en lille smule, men da der primært er tale om teknik, som følge af at boligpriserne steg lidt mindre end forventet i 2018 ifølge de seneste reviderede data, og da regeringen samtidigt er blevet mere optimistiske på boligprisudviklingen i 2020, kan boligejerne være godt tilfredse,« lyder hendes kommentar til tallene.

I konkrete priser kostede et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter ved indgangen til dette år 1.912.000 kroner. Det viser tal fra Finansdanmark.

»Får regeringen ret i sin prognose, vil huset kunne sælges for 2.015.000 kroner ved udgangen af 2019 og for 2.055.000 kroner ved udgangen af 2020,« konstaterer boligøkonomen.

Det vil med andre ord sige, at Økonomisk Redegørelse forudser, at en gennemsnitlig boligejer over to år kan høste en værdistigning på 144.000 kroner – og det svarer igen til en skattefri gevinst på næsten 6.000 kroner om måneden, hvis boligejeren selv har boet i huset.

Baggrunden og udsigterne for danskernes privatøkonomi skitseres da også i positive vendinger i redegørelsen.

»Der er udsigt til fortsat fremgang på arbejdsmarkedet, hvor beskæftigelsen skønnes at stige med yderligere 65.000 personer... Samtidig ventes en reallønsfremgang, som ligger lidt over det, der er set historisk,« hedder det.

De rekordlave renter er også med til at understøtte boligpriserne, og regeringen har ligeledes revurderet sin prognose for udviklingen i realkreditrenterne.

»I den seneste prognose fra december 2018 forventede regeringen, at både de korte og lange renter ville stige lidt i både 2019 og i 2020, mens de i den netop offentliggjorte prognose forventer, at boligrenterne vil udvise en svagt faldende tendens i både 2019 og 2020. Det er formentlig det ændrede rentebillede, der bevirker, at regeringen er blevet mere optimistisk i forhold til boligprisudviklingen,« mener Lise Nytoft Bergman.

Sammenhængen er, at når renten falder, falder ydelsen på lånene i ejerboliger. Det giver flere mulighed for enten at komme ind på boligmarkedet eller at købe en dyrere bolig, og det vil alt andet lige presse boligpriserne op.

Samtidig med Økonomisk Redegørelse har Nationalbanken offentliggjort en analyse, som viser, at realkreditgælden det seneste år er øget i 88 af landets 98 kommuner. Realkreditgælden er det seneste år vokset mest i København og Hovedstadsområdet samt i Aarhus, hvor boligpriserne er højest, men strammere kreditregler gør dog, at realkreditgælden i vækstområderne vokser noget langsommere nu end tidligere, påpeger chefanalytiker Mira Lie Nielsen fra Nykredit.

»At realkreditgælden vokser i hovedparten af landets kommuner er en natulig følge af, at det går godt på boligmarkedet, og tallene cementerer, at de gode tider ikke kun er forbeholdt boligejere i landets store byer. De senere år har der været prisfremgang og et øget antal bolighandler i størsteparten af Danmark, og derfor ser vi realkreditgælden øges stort set i hele landet,« konstaterer hun.

Mira Lie Nielsen peger på, at ikke mindst rentefaldet på de fastforrentede lån i 2019 har fået rigtigt mange til at omlægge deres lån og bruge omlægningen til at belåne friværdien yderligere.

»Vi oplever også, at der lånes i friværdien til køb af sommerhus. Mange danske familier sidder i dag med betydelige friværdier, og generelt er sommerhuspriserne lave, hvilket også er en årsag bag den stigende realkreditgæld,« påpeger hun.

Mira Lie Nielsen er dog ikke bange for, at det går i retning af en gentagelse af overophedningen i 00ernes højkonjunktur, frem til finanskrisen ramte landet og ikke mindst boligmarkedet. Der er nemlig en væsentlig forskel.

»Der omlægges til lån med fast rente i et omfang, der ikke er set i en længere årrække. Det er derfor nærmere et sundhedstegn, at realkreditgælden øges i mange dele af landet end en trussel. Udviklingen giver et boligmarked, der er væsentligt mere robust over for stigende renter,« siger hun med henvisning til dels, at en rentestigning preller af på boligejere med fast rente, dels at restgælden på et fastforrentet lån typisk falder, hvis en mærkbar og hurtig rentestigning vil trykke boligpriserne ned.

På et fastforrentet lån til 0,5 procent i rente vil en rentestigning til 1,5 procent betyde en reduktion af gælden på omkring ti procent, påpeger Mira Lie Nielsen.