Prisfesten er afblæst: Boligmarkedet bremser op

Mens salget af ejerlejligheder fortsat falder, bliver der solgt flere huse. Væksten i hushandlerne kan dog synge på sidste vers. Historisk set går et fald i salg forud for et fald i priser, påpeger boligekspert.

I Københavns omegn og i Nordsjælland blev der solgt henholdsvis 6,4 og 4,4 pct. færre huse i de første 10 måneder af 2018 sammenlignet med samme periode sidste år. Fold sammen
Læs mere
Foto: Linda Kastrup/Ritzau Scanpix

Flere års konstant optur og fremgang i antallet af bolighandler er brudt.

Samlet set er boligmarkedet – målt i antal handler – to procent efter 2017 på nuværende tidspunkt, viser nye tal fra Boligsiden.

Indtil nu er der solgt ca. 2.000 færre ejerlejligheder i forhold til sidste år. Det svarer til et fald på godt 11 procent, mens salget er henholdsvis 17 og 13 procent lavere i København og Aarhus.

Sommerhussalget er én procent lavere end sidste år, mens hussalget er 1,8 procent foran 2017. Ejendomsmæglerkæden Home bemærker dog, at opsvinget på husmarkedet har nået et særligt punkt i år, hvor de største byer ikke længere trækker læsset fremad. Det er i stedet flere storbynære kommuner, provinsbyer, landkommuner og økommuner, der flytter markedet frem.

»2018 kan godt blive sidste år med fortsat vækst i hushandlerne, fordi fremgangen allerede er nået rigtig godt rundt i landet. For boligsalget under ét bryder vi i år med seks-syv års konstant optur,« siger Michael Dalsager, der er senior kommunikationskonsulent i Home.

Ifølge Curt Liliegreen, der er direktør i Boligøkonomisk Videncenter, er der ikke noget i de officielle tal, der tyder på et prisfald på ejerlejligheder. Men historisk set går et fald i salg forud for et fald i priser, påpeger han.

»Det er ikke det samme som at sige, at priserne på årsbasis vil vise et decideret fald, men jeg er sikker på, at vi vil opleve en lavere prisstigningstakt, og vi har set det komme i et stykke tid,« siger Curt Liliegreen.

Afdæmpet udvikling

På ejerlejlighedsmarkedet har vi de senere år haft et udpræget sælgers marked, men dalende salg og stigende udbud drejer balancen til købers fordel. På markedet for parcel- og rækkehuse er der omvendt ikke ret meget til salg, og det vidner om, at det stadig er sælgers marked.

Det er især uden for de store byer, at hussalget er højt lige nu, mens tendensen i Aarhus, Aalborg og Esbjerg, hovedstadsområdet og på Sjælland er, at antallet af hushandler toppede mellem 2015 og 2017.

»I takt med at priserne er steget i og omkring de store byer, er køberne trukket længere væk, så der lige nu er stor vækst i salget i andre områder af Jylland. Det gælder blandt andet i Lemvig, Silkeborg og Kolding, der er de tre jyske kommuner, hvor hussalget er steget mest siden sidste år,« siger kommunikationsdirektør hos Boligsiden Birgit Daetz.

Odense er den eneste af de store byer, hvor antallet af hushandler fortsat stiger. Der er samtidig vækst i hussalget i alle kommuner på Fyn, og handlen er det seneste år steget mellem 14 og 28 procent i Kerteminde, Nyborg, Faaborg-Midtfyn og på Langeland.

Samlet forventer Curt Liliegreen, at antallet af handler vil stige i 2019 for enfamiliehuse, og at vi vil se en fortsat afdæmpet prisstigning på huse.

»Husene halter jo en hel del efter lejlighederne i dette opsving – de er ligesom »den langsomme fætter fra landet«, mens ejerlejlighederne har været »den hurtige bybo«, der bare er pisket derudad,« siger han.

Chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann forventer også, at huspriserne vil fortsætte med at stige. Hun spår, at huspriserne vil stige med to til tre procent i de kommende år.

»Vi kan sagtens have et par år, hvor huspriserne fortsætter med at stige, men hvor vi får en opbremsning på ejerlejlighedsmarkedet. Men det er klart, at hvis ejerlejlighedspriserne stopper med at stige, mens huspriserne stadig stiger, så vil bytteforholdet blive mere attraktivt i ejerlejlighedernes favør,« siger hun.

Stigende renter og skattereform

Ifølge Lise Nytoft Bergmann består den største risikofaktor i stigende renter. Den amerikanske centralbank er i fuld gang med at hæve renten, og når renten stiger i USA, har det ofte en afsmittende effekt på de lange danske renter.

I Europa stopper Den Europæiske Centralbank (ECB) deres opkøbsprogram til nytår, men der ikke er udsigt til, at ECB sætter renten op før andet halvår 2019. Først når ECB hæver renten, ventes Nationalbanken at følge trop. Flere bankøkonomer forventer således, at der et stykke ude i horisonten er udsigt til moderat stigende renter i Danmark.

For visse boligejere kan nye boligskatteregler, der træder i kraft i 2021, også få betydning. Her stiger grundskylden for mange nye boligejere i hovedstaden, og det bliver derfor skattemæssigt dyrere for dem, der køber ejerlejlighed fra 2021. De højere skatter betyder, at priserne på lejligheder risikerer at falde. Skatteministeriet har tidligere skønnet, at der vil ske en prisreduktion på ejerlejligheder i hovedstaden på fem til ti procent oven på det nye boligskattesystem.

Curt Liliegreen mener dog, at det er svært at argumentere for, hvorfor antallet af ejerlejlighedshandler skulle bremse fuldstændigt op netop nu.

»Vi er endnu for langt fra skattereformen, og renten ligger stabilt på et meget lavt niveau, uanset hvor meget diverse eksperter har talt i medierne om rentestigninger – som de troligt har gjort igennem de senere år,« siger Curt Liliegreen.

Han bemærker desuden, at ejerlejlighedssalget på trods af det nuværende økonomiske opsving aldrig er nået helt op på de samme højder, som vi eksempelvis oplevede det i årene op til seneste finanskrise.

I en historisk kontekst ligger salget af enfamiliehuse heller ikke specielt højt. I dag er det under normalsalget tilbage i 1990erne, og det understreger, hvor hårdt landet blev ramt af finanskrisen og dens efterdønninger, mener Curt Liliegreen.

»Selv om vi skulle se en opbremsning i hovedstadsområdet, er det ikke noget, der vejer særlig tungt i statistikken. Dertil er der simpelthen for få enfamiliehuse og for få salg,« siger han.

I andet kvartal 2018 blev der handlet 1.073 enfamiliehuse i Københavns omegn. Det er til sammenligning færre end på Fyn og væsentlig færre end i Nordjylland.