Konvertering: Boligejere med is i maven rammer plet

Tusindvis af boligejere følger i disse dage kurserne på realkreditlån tæt. Det er især alle dem, som er sprunget med på konverteringsbølgen – uden at kurssikre det nye lån. De kan glæde sig over, at handelskrigen mellem Kina og USA nu sender kursen på 1,5 procent-lånet tæt på 100.

Berlingske har bedt Totalkredit beregne, om det indtil videre har været bedst at kurssikre eller ej for de tusinder af boligejere, der er sprunget med på konverteringsbølgen i denne omgang. Fold sammen
Læs mere
Foto: Bax Lindhardt

Kurssikring eller ej. Flere end 80.000 boligejere har opsagt deres realkreditlån inden fristen 30. april for at få fingrene i et historisk billigt fastforrentet lån til 1,5 procent. En del af dem har valgt at »ligge åben«.

Det vil sige, at de ikke kender kursen på det nye lån. Faktisk er det slet ikke sikkert, at de ender med at få det lån, som de havde tænkt sig.

Den seneste uges tid er kurserne på det ombejlede 30-årige 1,5 procent-lån skudt i vejret og nærmer sig nu kurs 100. Sker det, lukker lånet for udstedelse. Og så bliver lånet til bare én procent i fast rente igen hevet frem på forreste række som realkredittens anbefalede førstevalg. Det skete onsdag hos Nordea Kredit, da kursen endte lige over 100.

Det store spørgsmål i forbindelse med en konvertering er, om man skal gå med livrem og seler og kurssikre lånet, eller om man skal gamble. Jeppe Borre, chefanalytiker i Totalkredit, anbefaler generelt det første, selvom det koster, da der er en betydelig risiko ved at »ligge åben«.

»I 2015 oplevede nogle boligejere at opsige med en udsigt til et toprocent-lån, men endte med et treprocent- eller 3,5 procent-lån, fordi renterne steg i mellemtiden,« fortæller han.

Denne gang kan der være udsigt til det modsatte scenarie, hvor nogle boligejere ender med et lån med en rente på én procent i stedet for 1,5 procent.

»Kursen er de seneste uger steget omkring et kurspoint. Til sammenligning oplevede vi for godt et år siden, at kursen omvendt faldt fire kurspoint på kort tid. Og i 2015 dykkede kursen ni kurspoint præcis på nuværende tidspunkt. Det gjorde ondt for visse boligejere, som ikke havde kurssikret,« siger chefanalytikeren.

Is i maven er den foreløbige vinderstrategi

Gør man regnebrættet op, har is i maven dog indtil videre været den bedste strategi i denne runde af konverteringer. Det viser en beregning, som Totalkredit har udarbejdet for Berlingske.

»Helt nøgternt har det i kroner og øre ikke kunnet betale sig at kurssikre sit nye 1,5 procent-lån – foreløbigt i hvert fald. Dels er kursen steget siden opsigelsesfristen, dels er kurssikringen billigere, jo kortere en periode man sikrer sig for, og der er i dag omkring to uger kortere frem til låneudbetalingen. Der kan dog endnu nå at ske en hel del med kursen den næste halvanden måneds tid,« siger Jeppe Borre.

Han har beregnet, hvor meget man har sparet, hvis man låser kursen fast nu i forhold til ved opsigelsesfristen 30. april. Og med kurssikring i dag er det lånte beløb 9.000 kroner lavere pr. lånte million end med kurssikring til fristen. Det giver sig udslag i en ydelse efter skat, som er 40 kroner mindre om måneden.

»Det er min kraftigste anbefaling, at man ikke gambler med sit boliglån og potentielle kursstigninger op mod en låneudbetaling med et fastforrentet lån. Kursfølsomheden er høj, og det er meget muligt, at det i løbet af den seneste tid ikke har kunnet betale sig at kurssikre, men risikoen er ganske enkelt for stor,« siger Jeppe Borre.

»Man må spørge sig selv, om en ydelsesforskel på en 40-krone om måneden er omkostningen på nattesøvnen værd? Det synes jeg ikke, det er,« uddyber han.

Jeppe Borre understreger dog, at anbefalingen om at kurssikre ikke er et resultat af, at han forventer kursdyk over de kommende måneder.

»Tværtimod forventer jeg et fortsat højt kursniveau, men vi står altså med benene plantet i et hamrende uroligt marked og med nogle ret så markante triggere over den kommende tid,« siger han.