50.000 boligejere skal snart beslutte sig: Har du det rigtige lån?

Den kommende tid skal tusindvis af boligejere tage stilling til, om de vil fortsætte med deres nuværende flekslån eller skifte til et andet. Få et overblik over mulighederne, og hvordan de nye renter på flekslån forventes at blive fra nytår.

De boligejere, der skal have rentetilpasset deres lån fra 1. januar 2021, kan med fordel begynde at overveje, om deres nuværende lån stadig er det optimale for dem. Fold sammen
Læs mere
Foto: Linda Kastrup

Har du et flekslån, der skal have ny rente fra 1. januar, er det nu, du skal i gang med at undersøge, om du vil skifte til noget andet. Fristen for at ændre lånet er 30. oktober.

I alt skal omkring 50.000 flekslån rentetilpasses – heraf cirka 20.000 hos Totalkredit, der er en del af Nykredit-koncernen.

Både de etårige, de treårige og de femårige flekslån (F1, F3 og F5) forventes at få negative renter fra nytår, oplyser chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard fra Totalkredit.

»Skal dit lån rentetilpasses, er det et oplagt tidspunkt at se på, om dit lån stadig matcher behov og risikoprofil. Det er nemlig billigere at ændre på lånet ved en refinansiering end på andre tidspunkter,« påpeger han.

Det skyldes, at man i forbindelse med en rentetilpasning har mulighed for at indfri lånet til kurs 100. Infrier man et flekslån i utide, er der betydelig risiko for, at man kommer til at betale over kurs 100 – og dermed mere, end man skylder i restgæld.

Hvis ikke du foretager dig noget, fortsætter du bare med dit nuværende lån, som får ny rente.

Bliver 25.000 kroner billigere om året

»Især dem med et F5-lån kan gnide sig i hænderne og glæde sig til at få en betragtelig besparelse på deres renteudgifter. Renten på F5-lån falder nemlig fra 0,71 til -0,14 procent ifølge vores prognose, og det giver en besparelse på cirka 525 kroner efter skat for hver million kroner, du skylder,« forklarer Sune Malthe-Thagaard.

Ved et lån på fire millioner kroner svarer det til, at man slipper godt 25.000 kroner billigere om året efter skat.

Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit

»Tror du, at renten kan falde yderligere fra det i forvejen historisk lave niveau, så skal du også beholde dit F1-lån.«


F3-lånerne har udsigt til en besparelse på omkring 50 kroner om måneden pr. million, mens dem med F1-lån står til at betale 80 kroner mere om måneden i renter og bidrag. Ved et lån på fire millioner kroner skal man altså finde omkring 3.840 kroner mere i budgettet i 2021 sammenlignet med 2020, da renten på et F1-lån forventes at stige fra -0,25 til -0,11 procent.

Faktisk står renten på F1-lånet til at blive den højeste, hvis prognosen fra Totalkredit holder stik. Derfor kan det også være værd at overveje, om det er nu, man skal binde renten i længere tid. Det kaldes et profilskifte og koster omkring 750 kroner hos Nykredit.

»Har du i dag et F1-lån, og forventer du at blive boende i din bolig i mere end tre til fem år, så er det billigt at forlænge din rentebinding. Lige nu er et F5-lån faktisk billigere i rente- og bidragsbetaling efter skat end et F1-lån. Det skyldes, at renten på de to lån praktisk talt er ens, og samtidig slipper du med et lavere bidrag, fordi F5-lånet er mere sikkert,« forklarer chefanalytikeren.

Et skifte fra F1 til F5 vil give en månedlig besparelse på 200 kroner efter skat. Man skal dog ikke binde sin rente i fem år, hvis man for eksempel går med salgstanker, understreger han.

»Tror du, at renten kan falde yderligere fra det i forvejen historisk lave niveau, så skal du også beholde dit F1-lån,« lyder anbefalingen fra Sune Malthe-Thagaard.

For selv om F1-lånerne står til at skulle betale en højere ydelse, kan de glæde sig over, at de har fået gavn af de seneste fem års rentefald, mens dem med F5-lån har været bundet til en rente på 0,71 procent.

Fra variabel til fast rente

Faktisk kan man lige nu binde renten fast på kun 0,5 procent i hele 30 år, hvis man er klar til at skifte den variable rente ud med et fastforrentet lån. Dog anbefaler Sune Malthe-Thagaard, at man i så fald går efter det 30-årige 1,0-procentlån, da kursen på 0,5-procentlånet er for langt fra 100.

Da F5-lånerne senest fik ny rente, var renten på et 30-årigt lån på tre procent. Men også for dem med F1- og F3-lån kan en omlægning til fast rente være relevant, hvis man gerne vil have mere sikkerhed i sin boligøkonomi.

Chefanalytikeren har beregnet, at ydelsen (renter og bidrag) ved en omlægning fra F1 til et fastforrentet 1,0-procentlån stiger med omkring 400 kroner om måneden efter skat, hvis man fastholder en løbetid på for eksempel 27 år.

»Samtidig får du en beskyttelse af din friværdi i tilfælde af en rentestigning, fordi restgælden falder, hvis du indfrier lånet for eksempel ved et salg. Du kan også vælge at forlænge løbetiden til nye 30 år. Dermed behøver din månedlige ydelse ikke nødvendigvis at stige,« forklarer Sune Malthe-Thagaard.

Man skal dog være opmærksom på, at en omlægning er betydeligt dyrere end et profilskifte. Ifølge chefanalytikeren skal man regne med knap 12.000 kroner plus kurstab. Hvis kursen er 99,05, vil der være et kurstab på 9.500 kroner ved et lån på en million kroner.

Mulighed for at til- eller fravælge afdragsfrihed

Ved en rentetilpasning er der også mulighed for at til- eller fravælge afdragsfrihed, hvis ens livssituation har ændret sig, hvilket ligeledes koster omkring 750 kroner.

Det kan for eksempel være relevant med en afdragsfri periode, hvis man har mistet jobbet eller har optaget dyrere gæld, som man gerne vil have hurtigere ud af verden. Det kan omvendt også være, at man har fået mere luft i økonomien og gerne vil begynde at betale afdrag på sit lån. Eller at den afdragsfrie periode på typisk ti år snart udløber.

»Når afdragsfriheden udløber, stiger din ydelse markant. Det vil derfor være en god idé allerede nu at tænke på, hvad du vil efter din afdragsfrie periode, da det formentlig er bedre at lægge lånet om nu, hvor du alligevel skal have rentetilpasset dit lån,« påpeger han.

Ønsker du ti nye afdragsfrie år, skal du tage kontakt til din bankrådgiver, lyder anbefalingen.