Det handler om at være utryg

Kronikker:Forbrugerne tror fejlagtigt, at det med huseftersynsordningen er blevet ufarligt at sælge hus. På nogle punkter er sælgernes forhold blevet bedret rent juridisk, men de fleste kan ikke gennemskue de regler, der gælder, og de dokumenter, der flyder igennem handlen i en lind strøm. Det er forbrugerens eget ansvar at sætte sig ind i, hvorledes man juridisk står, når man vil sælge sit hus.

Tegning: claus bigum Fold sammen
Læs mere
I generationer har det her i landet været særdeles populært at eje sin egen bolig. Drømmen om egen bolig har været vakt hos mangen en ung familie, hvilket har ført til tusindvis af bolighandler gennem årene.

Mange købere har dog i forløbet oplevet, at drømmehuset ikke havde de ønskede egenskaber. Der kan være uendeligt mange ting galt med et hus. Hvis huset er dårligt funderet og langsomt, men sikkert synker ned mod jordens indre, vil udbedringsudgiften være ruinerende. Det samme gælder, hvis der viser sig en fejl i tagkonstruktionen, som gør, at familien går rundt og inhalerer skimmelsvamp. Hvad kunne man gøre som køber af en sådan ejendom for at undgå den økonomiske katastrofe? Ikke ret meget andet end at sagsøge sælgeren. Det var jo ligesom sælgeren, der havde leveret den dårlige ejendom. Og det gjorde man så i stort omfang. Frem til starten af 90erne var retssager køber og sælger imellem en meget væsentlig del af de sager, der blev behandlet ved domstolene i alle instanser. Man taler om 25 procent af alle verserende sager. Dette kan virke overvældende, men skal dog ses i sammenhæng med, at der gennemføres ca. 70.000 hushandler om året. Altså en kilde til rigtig mange retssager.

Imidlertid var der nogle opmærksomme politikere, der fik øje på, at domstolene sukkede under vægten af de mange retssager om mangler ved fast ejendom, og at mange kernevælgere var involveret i disse mange retssager. Noget måtte gøres. Hvem skulle man beskytte forbrugerne imod?

Efter en kort tænkepause fandt »man« så ud af, at hele fejlen lå i, at man i den hidtidige forbruger­beskyttelsesiver havde fokuseret på at beskytte de svage forbrugere mod de stærke erhvervsdrivende, hvor sidstnævnte kategori jo notorisk kun er ude på at tjene penge og fralægge sig ethvert tænkeligt ansvar. Men i ejendomshandler, hvor en forbruger sælger til en forbruger, måtte der nytænkes. Forbrugerne skulle beskyttes mod sig selv!

Derfor fik vi en ny forbrugerbeskyttelseslov, som blev sat i søen fra den 1. januar 1997. I korte træk går forbrugerbeskyttelsen ud på, at køberen mere eller mindre er afskåret fra at kræve erstatning af sælgeren, hvis der er noget galt med bygningen, såfremt sælgeren udleverer en såkaldt »tilstandsrapport« og et tilbud om at tegne en forsikring, som dækker de fejl på bygningen, der ikke står i tilstandsrapporten. Og så skal sælgeren altså også påtage sig at betale halvdelen af præmien på nævnte forsikring.

Køberen var således dækket af en forsikring, som efterhånden blev almindelig at tegne, mens sælgeren stort set ikke længere kunne sagsøges. Og parterne havde endnu en joker på hånden, for nu var der ikke længere blot en sælger og en køber, men også den byggetekniker, som havde udarbejdet tilstandsrapporten, som man kunne inddrage, når og hvis der viste sig noget galt med ejendommen. Så når der faldt brænde ned, var det tanken, at dette skulle ramme forsikringsselskabet eller den bygningssagkyndige, ikke forbrugerne sælgerne og køberne forstås.

Sælgerne for deres part var og er imidlertid kun beskyttet nogenlunde effektivt, hvis de glemmer at fortælle køberne om diverse mangler på ejendommen under omstændigheder, der kan betegnes som »simpelt uagtsomt«. Hvis sælgeren undlader at oplyse den fulde sandhed om ejendommen i tilfælde, hvor sælgeren et eller andet sted burde have haft en formodning om tilstedeværelsen af de mangler, som køberen til sin store ærgrelse senere konstaterer, er sælgerens værn mod økonomisk overgreb forsvundet. Hertil kommer, at forhold som el-installationer, VVS-installationer og ting, som ikke er sømmet eller skruet fast på bygningen, og skader på selve grunden, heller ikke er omfattet af den beskyttelse, som sælgeren nyder, eller troede at nyde.

Oprindeligt var det med smukke intentioner, man gik ind og blandede sig i forholdet mellem køber og sælger. Dette skete under devisen: »Sælgeren skal ikke kunne sagsøges køberen skal i stedet dækkes af en ejerskifteforsikring«. Dette har mange sælgere forstået således, at når der på ejendommen først har været en bygningssagkyndig, som har udarbejdet en tilstandsrapport, og såfremt ejendomsmægleren indhenter ejerskifteforsikringstilbudet, behøver man som sælger ikke at foretage sig ret meget andet. Dette kan man sådan set godt forstå, idet hverken ejendomsmægleren eller den bygningssagkyndige kan give klar besked om, hvor man som sælger står rent juridisk, når man vil sælge sit hus.

Hertil kommer, at blot fordi der tegnes en ejerskifteforsikring, som afdækker køberens økonomiske risiko, er faren ikke drevet over. Der er talrige eksempler på, at forsikringsselskaberne, når de har betalt erstatning til køberen, sagsøger sælgeren for at få dækket tabet ind. De såkaldte regressøgsmål.

Der er mange eksempler på, at sælgere af fast ejendom er blevet dømt til at betale erstatning til købere som følge af enten rent uheld eller uforsigtighed. Juraen skelner ikke. Den kigger kun på, hvad der er sket, og hvad der ud fra en standardmæssig målestok burde have været sket. Denne afvejning har kun de færreste forbrugere mulighed for at foretage, inden de sælger deres hus. Forbrugeren har typisk ingen forudsætning for at vurdere, om en oplysning er relevant eller om udladelse af at oplyse dette eller hint kan betegnes som grov uagtsomhed eller simpel forglemmelse.

Hertil kommer alle eksemplerne med ulovlige bygningsindretninger, forhold uden for bygningen og »løfter«, som sælgerne kommer til at afgive. Sidstnævnte kan komme til at opstå, idet sælgerne, mestendels uden at vide det, sammen med tilstandsrapporten, udleverer en rapport yderligere, på foranledning af ejendomsmægleren og/eller det forsikringsselskab, som ejendomsmægleren er koncernforbundet med. De oplysninger, som sælgerne måtte komme til at give via en sådan »rapport« er ikke omfattet af sælgerbeskyttelsen. 9 ud af 10 sælgere er imidlertid bragt i den fejlagtige opfattelse, at dette »tillæg« er en del af den officielle rapport, hvorfor der burde være fred og ingen fare.

De fleste sælgere kommer lykkeligvis ikke til at betale nogen erstatning. Mange bliver frifundet for de krav, som de bliver mødt med. Det er jo godt for dem, men lur mig, om man som sælger synes, at det er sjovt og spændende at blive trukket igennem en retssag, som verserer i årevis. Ikke dem, jeg har mødt.

Efter min opfattelse er forbrugerens situation i en salgssituation ikke blevet mere klar, end hvad den var for 10 år siden. Før 1997 vidste sælgerne godt, hvad de gik ind til trods alt. På nogle punkter er sælgernes forhold blevet bedret rent juridisk, men de fleste kan ikke gennemskue de regler, der gælder, og de dokumenter, der flyder igennem handlen i en lind strøm. Man sælger sit hus og håber det bedste. Det »bedste« er, at der ikke opstår noget ubehageligt i løbet af de næste 20 år.

Hvad skal man så gøre ved det? Hvordan opnår sælgeren den beskyttelse, som sælgeren troede fandtes i huseftersynsordningen?

Det ville være nemt at sige: »Mere lovgivning«. Sådan er det jo hver gang noget ikke fungere efter hensigten, men jeg måærligt indrømme, at jeg bliver lidt træt i ansigtet, når der igen lander en hovsa-lov­ændring og/eller bekendtgørelse på bordet, som lidt for meget bærer præg af, at nogen har skræmt de folkevalgte op i et træ.

Jeg har ofte undret mig over, at forbrugere i almindelighed bruger en masse tid og energi på eftersyn af bilen med faste intervaller, og minutiøst fører en servicebog med sigte på, at bilen en dag skal sælges. Dette gør man ikke med sit hus. Hvordan kan det være, at man er mere omhyggelig med en Skoda til 100.000 kr. end med et hus til 3 mio. kr.?

Det er forbrugerens eget ansvar at sætte sig ind i, hvorledes man juridisk står, når man vil sælge sit hus. Den fejl, der er begået, består i, at nogen har bildt forbrugerne ind, at det nu er ufarligt at sælge hus. Fejl nummer to består i, at ingen har eller tilsyneladende har mulighed for at forklare forbrugeren, at sådan hænger det ikke sammen.

Det handler om at være utryg.