Berlingskes nye privatøkonomiske brevkasse giver svar på alle dine spørgsmål om renter, pension, bolig, formue og meget mere. Send dine spørgsmål til dinepenge@berlingske.dk
Kære brevkasse
Jeg bor i dag i en ejerlejlighed i København (købt i starten af 2021) med min kæreste. Vi er i starten af 30erne, har ingen børn (endnu), gode konsulentjob med fine lønninger, leaset bil, ingen gæld udover realkreditten og et lille SU-lån. Vi har en fin friværdi på cirka 40 procent og et 20-årigt F3-lån med afdrag. Med vores normale afdrag og opsparing ved siden af sparer vi vel 300-350.000 op om året. Den fri opsparing investeres i øjeblikket ikke, da jeg er lidt nervøs for, at vores tidshorisont er for kort.
Vi er så småt begyndt at tænke i hus. Ikke lige nu, men måske om to-tre år. Vores realkreditlån skal refinansieres til den tid anyway. Og her kommer så mit spørgsmål:
Hvad kan vi gøre yderligere for at optimere vores fremtidige købs/lånemuligheder mest muligt?
Gearingsfaktor og rådighedsbeløb er nok de mest afgørende faktorer, men er der andre ting, som vi kan gøre for at stå med de bedste kort over for banken, når vi skal kigge på hus om et par år?
Med venlig hilsen
Knud
Kære Knud
Tak for dit spørgsmål, der er aktuelt for mange unge familier med lejlighed, som planlægger at flytte ud af byen inden for en overskuelig årrække.
Først og fremmest må jeg sige, at din familie allerede har gode kort på hånden til jeres fremtidige huskøb. Du oplyser, at I kun har gæld til realkreditinstituttet, at I har fine lønninger, og at I er gode til at spare op. Det vidner om, at I har godt styr på privatøkonomien, og det kan bankerne godt lide.
Som du selv nævner, kigger bankerne også på rådighedsbeløbet, gældsgraden og gældsfaktoren, når de kreditgodkender boligkøberne. Dertil kommer, at udviklingen i boligpriserne og renten selvfølgelig også spiller ind.
På nuværende tidspunkt er ejerlejlighedspriserne i København faldet med cirka 14 procent siden toppen i maj 2022, og priserne er samtidigt cirka to procent lavere end for to år siden, hvor jeg kan forstå, at I købte jeres nuværende ejerlejlighed. Det er svært at forudsige boligprisudviklingen, men jeg forventer, at det bliver værre, før det bliver bedre, og derfor er det en fordel, at jeres belåningsgrad kun er på omkring 60 procent. Det betyder, at I ubesværet kan sælge jeres lejlighed uden at stå tilbage med en gæld næsten uanset, hvad der sker på boligmarkedet.
Angående rådighedsbeløb, som dækker dagligvarer og lommepenge til blandt andet tøj, gaver, tandlæge, frisør, restaurant, byture, rejser, briller, medicin, ny elektronik osv., så anbefaler vi i Nordea, at det udgør mindst 5.500 kroner om måneden for én voksen og 9.500 kroner for to. Derudover kommer et beløb på mindst 2.800 kroner pr. hjemmeboende barn.
En anden tommelfingerregel er, at bankerne ikke bør låne yngre eller midaldrende boligkøbere mere end 3,5 gange families indkomst før skat (også kaldet gældsfaktoren), medmindre familien har et højt rådighedsbeløb eller formue ved siden af.
Det betyder, at en familie med en årlig husstandsindkomst på for eksempel en millioner kroner (fra blandt andet løn, feriepenge, børnefamilieydelse, renteindtægter mv.) ikke bør låne mere end 3,5 millioner kroner, medmindre familien har en solid opsparing eller et rummeligt budget.
I de tilfælde, hvor gældfaktoren kommer over 4, OG hvor boligkøberen samtidig har brug for at låne mere end 60 procent af boligens værdi, karakteriseres familien som »højt belånt«, og her kræver Finanstilsynet desuden, at køberen får et såkaldt »sikkert lån«, hvilket betyder et fastforrentede lån (med eller uden afdrag) eller et F5-lån med afdrag.
Din e-mail indeholder kun få privatøkonomiske oplysninger, men meget tyder på, at I kan låne mere end 3,5 gange jeres husstandsindkomst, da I både har formue og en stærk økonomi, der gør jer i stand til at spare rigtigt meget op.
I bør dog være opmærksomme på, at hvis jeres kommende hus ligger i landsdelene København By og København Omegn eller i Aarhus kommune, skal der udarbejdes en ekstra konservativ kreditvurdering, hvis I ønsker et variabelt forrentet lån som følge af de såkaldte vækstkommuneregler. I praksis betyder det, at mange boligkøbere i hovedstaden og Aarhus kan låne et større beløb, hvis de vælger et fastforrentet lån.
Konklusionen er derfor, at I allerede har positioneret jer rigtigt godt til jeres fremtidige huskøb, og at I »blot« skal fortsætte det gode arbejde. Samtidig skal I huske på, at ovenstående gennemgang kun er tænkt som tommelfingerregler, da vi i Nordea (og formentlig også i andre banker) godt ved, at alle familier ikke er ens.
Med venlig hilsen
Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea
Log ind eller opret en profil
Så er du nemt videre og kan deltage - det kræver ikke abonnement.
Se mere
