Udgangspunktet for værdiansættelse af fast ejendom er det beløb, som et aktiv vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Dog er det almindelig praksis, at over-dragelser af fast ejendom inden for den nærmeste familie kan ske til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. Det følger både af et cirkulære fra 1982 og af en åre-lang praksis fra SKAT (som i dag hedder Skattestyrelsen).
Det betyder, at forældre og bedsteforældre har mulighed for at sælge fast ejendom til deres børn eller børnebørn til en værdi, der er 15 pct. under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det følger af den administrative praksis, at skattemyndighederne bærer risikoen for, at ejendomsvurderingen er fejlbehæftet. I en sag for nylig mente Skattestyrelsen dog, at en skatteyder var gået for langt.
Sagen handler om en bedsteforælder, der havde købt en udlejningsejendom i et almindeligt frit salg for 61.750.000 kr. i september 2015. Tre måneder efter overdrog han ejendommen til sine børn og børnebørn til en købspris på 32.300.000, hvilket var den seneste of-fentlige ejendomsvurdering minus 15 pct.
Det er ikke første gang, at Landsskatteretten har holdt fast i 15 procent-reglen til trods for, at den seneste ejendomsvurdering har vist sig markant lavere end frie salg omkring gavetidspunktet.Søren Lehmann Nielsen, advokat, Bruun & Hjejle
Udover at børnene derved var blevet begunstigede uden gaveafgift, indeholdt sagen også det interessante ele-ment, at gavegiver ved overdragelsen realiserede et fra-dragsberettiget tab. Tab på fast ejendom kan normalt kun fradrages i gevinster ved salg af fast ejendom i samme eller senere indkomstår, men gavegiver havde netop og-så sådanne betydelige gevinster, som han altså dermed undgik at betale skat af.
Gået for langt?
Skattestyrelsen mente, at man her var gået for langt, og at gavernes værdi skulle beregnes med udgangspunkt i, at ejendommens værdi udgjorde købesummen fra sep-tember 2015 på 61.750.000 kr.
Udover at henvise til, at der her var åbenlys forskel på ejendomsvurderingen og værdien i fri handel, er det interessant, at Skattestyrelsen henviste til, at suspensionen af de offentlige ejendomsvurderinger havde varet så længe, at man ikke længere kunne lægge vægt på den seneste ejendomsvurdering, i hvert fald når det som her var indlysende, at den ikke var retvisende.
Yderligere henviste Skattestyrelsen til, at Højesteret for nylig har vurderet, at 15 procent-reglen ved udlodning fra dødsboer kan fraviges, når der foreligger særlige omstændigheder.
Landsskatteretten holdt imidlertid fast i den meget faste praksis, på trods af sagens særlige karakter. Landsskatteretten mente ikke, at det kunne anses som en særlig omstændighed, at ejendomsvurderingerne som et led i regeringens udspil til genopretning af ejendomsvurderingerne var suspenderet.
Måske til en domstol
Samtidig gav september-købesummen ikke anledning til at fravige 15 procent-reglen. Det er ikke første gang, at Landsskatteretten har holdt fast i 15 procent-reglen til trods for, at den seneste ejendomsvurdering har vist sig markant lavere end frie salg omkring gavetidspunktet.
Skatteministeriet har endnu mulighed for at indbringe sagen for domstolene, så det endelige ord er måske ikke sagt endnu. Et cirkulære er imidlertid en administrativ forskrift, som Skatteministeren kan vælge at trække til-bage (med fremadrettet virkning). Hvis Skatteministeren er utilfreds med den nuværende praksis, vil det derfor være rimeligere at ændre cirkulæret end at prøve med domstolenes hjælp at ændre den meget faste praksis, som Landsskatteretten nu endnu engang har sanktioneret.
Der kommer – formentlig – nye ejendomsvurderinger i 2020. Overvejer man at overdrage fast ejendom indenfor familien med brug af 15 procent-reglen, er der al mulig grund til at færdiggøre overvejelserne i den nærmeste fremtid.