Kinas boligmarked er brandvarmt – igen

Ejendomsspekulanterne har igen kronede dage i Kina, hvor boligmarkedet slår rekorder. Det er godt nyt for økonomien, så længe regeringen formår at regulere sig uden om en overophedning.

Kina er kontrasternes land på mange måder. Også på boligmarkedet. I Guangfuli-bydelen i Shanghai er der bygget enorme og dyre skyskrabere med både erhverv og boliger til tårnhøje priser. Men på et lille areal har flere hundrede standhaftige beboere insisteret på at blive boende i de gamle huse og skure, og de er nu omgivet af en betonmur og eksklusive naboer, mens sultne ejendomsudviklere står på spring i kulissen til de dyrebare kvadratmeter. Foto: Aly Song/Reuters Fold sammen
Læs mere

Da Logan Property tidligere på måneden trumfede alle bud i konkurrencen om et stykke jord, gav det genlyd i den kinesiske ejendomssektor. 14 mia. kroner endte det vindende bud med at blive. Det højeste nogensinde i den sydkinesiske storby Shenzhen, hvor auktionen fandt sted.

Netop Shenzhen har været centrum for prisstigninger, der vækker minder om de mest hektiske år på det kinesiske boligmarked. Det var en »relativt favorabel« pris, lød det beskedent efter auktionen fra ejendomsudvikleren. Boligpriserne i Shenzhen begyndte med at skyde i vejret allerede sidste år og var i maj steget med 53 procent sammenlignet med året før. Udviklingen har siden bredt sig til mange andre steder i landet, og det gælder ikke kun de mest attraktive metropoler som Beijing og Shanghai. Den gennemsnitlige huspris er i løbet af det seneste halve år steget markant i de fleste af Kinas største byer og stiger nu mest i provinshovedstader som Zhengzhou, Nanjing og Hefei.

Helt anderledes så billedet ud for et år eller to siden, hvor faldende boligpriser og en byggebranche i krise blev set som tegn på en vaklende kinesisk økonomi. I stedet er frygten for en boligboble nu vendt tilbage. Men hvad skete der i mellemtiden? Den kinesiske vækst har ikke gjort et uventet comeback. Eksporten er stadig nedadgående, industrien er ramt af kronisk overkapacitet, og efterspørgslen fra servicesektoren lader vente på sig.

Svaret skal nok nærmere findes andre steder. Sammenlignet med borgere i de fleste andre lande er kineserne mere tilbøjelige til at spare op. Et ringe offentligt sikkerhedsnet er en del af forklaringen, men det skyldes også mangel på investeringsmuligheder. Der er ikke megen fidus ved at have penge stående i banken, når inflationen er højere end renten.

Det kinesiske aktiemarked er ekstremt uforudsigeligt, og det er blevet endnu sværere at investere i udlandet. De mange milliarder opsparede yuan ender derfor i boligmarkedet, der over de seneste par årtier har været kinesernes favoritinvestering.

Man skal ikke bo mange år i en kinesisk storby for at opleve på egen husleje, hvad efterspørgslen betyder. På samme vis er de fleste kineseres klagesang over urimeligt høje boligpriser ikke til at undgå. Og heri ligger udfordringen og dilemmaet for landets myndigheder. Boligsektoren udgør 15 procent af Kinas bruttonationalprodukt og en lige så stor andel af de samlede investeringer. Det er med andre ord altafgørende for økonomien at holde sektoren i gang. Men det skal ske, uden at markedet bliver overophedet, så det stadig er muligt for almindelige borgere med almindelige indtægter at få råd til tag over hovedet.

En næsten umulig opgave i et land med over 1,3 mia. indbyggere, enorme indkomstforskelle og en folkevandring fra land til by uden fortilfælde. Nemmere bliver øvelsen ikke af, at udfordringerne er vidt forskellige rundt omkring i landet. Der er ikke tale om ét, men mange markeder.

I Shanghai har myndighederne været nødt til at stramme kravene om, hvem der kan købe bolig i byen. Hvor det før var påkrævet at have betalt lokale skatter i to år, er fem år nu minimum. Omvendt står andre byer med for mange tomme boliger og er derfor nødsaget til at tilbyde billige lån for at tiltrække købere.

Men fælles for begge er, at lokale myndigheder har gode muligheder for at regulere markedet. Det sker ved at indføre særregler eller ved at hæve og sænke udlånsrenten i de statsejede banker. Salg af jord til nybyggeri er en anden vigtig faktor. Også her har lokalregeringerne mulighed for at regulere ved at bestemme udbuddet.

Men spørgsmålet er, om de kinesiske myndigheder har lige så godt styr på udviklingen, som de ønsker. Det seneste års opsving skyldes blandt andet en voksende andel af private lån udstedt uden om bankerne og myndighedernes kontrol. De kommer typisk fra ejendomsudviklere, små låneselskaber og børsmæglere, der ofte er mere risikovillige end bankerne. Især i Shenzhen har den form for lån været yderst populær.