Et skrøbeligt boligmarked

NyhedsanalyseKonkurrencen har gjort sit i kampen om forbrugernes boliglån. Alle har haft travlt med at kopiere RDs flexlån, men prisen er et mere skrøbeligt boligmarked.

»Flexlån? Det kan jeg ikke engang stave til,« lød det hurtige svar fra Nykredits førstemand, Mogens Munk Rasmussen, da han ved et regnskabsmøde blev spurgt om, hvorfor Nykredit ikke havde kopieret det produkt, som konkurrenten Realkredit Danmark (RD) havde haft stor succes med at lancere. Mogens Munk Rasmussen og alle de øvrige realkreditdirektører lærte imidlertid hurtigt at stave til flexlån. Og deres advarsler om, at flex- og rentetilpasningslån, hvor ydelsen svinger i takt med rentens op- og nedture, var for komplicerede og dermed risikable for forbrugerne, blev hurtigt glemt i konkurrencens hellige navn.

Det er muligt, at Konkurrencestyrelsen med direktør Finn Lauritzen i spidsen hævder, at konkurrencen i sektoren er til at overse, men der bliver vitterligt kæmpet fra hus til hus om markedsandele.

Da RD fik kraftig medvind i kampen om kunderne med lanceringen af flexlån (rentetilpasningslån), blev Nykredit og de andre konkurrenter hånet af pressen og sat under pres af de respektive bestyrelser og medarbejdere, der undrede sig over, hvad de højt gagerede direktører foretog sig, mens RD løb med al omtale og de fleste kunder.

Helt fremme i skoen
Derfor er Nykredit og de andre realkreditinstitutter nu med helt fremme i skoen, når det gælder markedsføringen af det endnu mere aggressive produkt - de afdragsfrie lån.

Med god grund havde hele sektoren store forhåbninger til, at de afdragsfrie lån kunne blive en guldklump for indtjeningen, men de tørre tal vidner om, at de nye lån har været en endnu større succes end forventet.

Omkring 50 pct. af alle nyudbetalte lån fra Nykredit er afdragsfrie lån.

Dertil kommer, at yderligere ca. 20 pct. er »almindelige« rentetilpasningslån, og da stort set alle afdragsfrie lån samtidig er rentetilpasningslån, er omkring 70 pct. af lånene altså variable lån, hvor der er usikkerhed om ydelsens fremtidige størrelse.

Den opmærksomme læser vil naturligvis påpege, at der »kun« er tale om nye lån, men statistikken viser også, at rentetilpasningslån efterhånden udgør en betragtelig andel af den samlede cirkulerende mængde af obligationer.

En større revolution
Den 1. januar 1999 udgjorde omfanget af obligationer til rentetilpasningslån 30 mia. kr., året efter var det 60 mia. kr, den 1. januar 2001 var tallet vokset til ca. 100 mia. kr., mens det seneste tal fra den 1. november sidste år viser et omfang på hele 275 mia. kr., svarende til en tredjedel af den samlede stok - og altså en andel, som samtidig er støt stigende.

Med andre ord har boligmarkedet undergået en større revolution.

Nu er det jo naturligvis ikke sådan, at afdragsfrie og rentetilpasningslån i sig selv behøver at være farlige.

Alligevel er det en kendsgerning, at omfanget af de nye lån nærmest er eksploderet. Og de mange advarsler fra både realkreditdirektører og selv Nationalbanken kom, da man forventede et omfang af rentetilpasningslån på 10-15 pct.

Når økonomer kigger i glaskuglen ser de flere forhold, som på sigt kan være ildevarslende tegn for mange boligejere med rentetilpasningslån og dermed for hele samfundsøkonomien: Renten er historisk lav, hvilket naturligt tilsiger en højere rente i fremtiden. Rentetilpasningslån har været begunstiget af, at renten næsten er faldet hvert eneste år. Og introduktionen af de afdragsfrie lån faldt, da renten var helt i bund. Før eller siden stiger renten - og det bliver dyrere at sidde i boligen. De nuværende boligpriser er, fratrukket inflationen, på det højeste niveau nogensinde. Danske Bank har i en analyse påpeget, at boligpriserne er overvurderet med fire-fem pct. Det er muligt, at de afdragsfrie lån, vil sætte yderligere skub i priserne, men dermed er risikoen for en brat nedtur blot forstærket yderligere, hvis og når der kommer en lavkonjunktur. I tilfælde af prisfald beskytter et tilpasningslån ikke friværdien i en bolig i samme grad som et fastforrentet lån. Dermed bliver endnu flere hårdt ramt, hvis de bliver nødt til at tvangssælge deres bolig i tilfælde af skilsmisse eller arbejdsløshed.

Rente på fem pct.
I øjeblikket er renten på et 1-årigt rentetilpasningslån omkring 2,5 pct.

Som et af eksemplerne i grafikken viser, så vil det få dramatiske konsekvenser, hvis renten stiger til fem pct. Nettoydelsen vil hermed stige godt 40.000 kr. årligt, svarende til ca. 3.300 kr. om måneden.

Det lyder umiddelbart dramatisk med en rentestigning til fem pct. - men de fleste af os har allerede i dag glemt, at en rente på fem pct. faktisk blev betragtet som en forholdsvis lav rente for blot få år siden.

Spørgsmålet er blot, hvor mange boligejere der kan holde til en dramatisk stigning i ydelsen hver måned - samtidig med, at de ikke længere sparer op i boligen ved at betale afdrag og dermed sikrer sig en stødpude, hvis det går galt i form af arbejdsløshed eller skilsmisse.

Prisen er et langt mere skrøbeligt boligmarked.