Et dansk marked for asset management af ejendomme tager form

Et fortravlet finanstilsyn gjorde ventetiden længere, end DEAS fandt det morsomt. Men i forrige uge kom omsider den godkendelse af opkøbet af Nordea Ejendomme, der blev annonceret tilbage i september.

Dermed kan DEAS, der er Danmarks største selskab inden for ejendomsforvaltning, komme i gang med sine egentlige mission bag opkøbet. Nemlig at sætte fart under sin forretning for asset management af ejendomme, der blev lagt ind i et selvstændigt selskab i koncernen i 2013, og som i anledning af opkøbet skifter navn fra DEAS Property Asset Management til blot DEAS Asset Management.

DEAS venter en årlig markedsvækst i asset management af ejendomme på den sjove side af 10 procent de kommende år. Men området har ikke så stor en tradition i Danmark som i udlandet, og endnu er der usikkerhed over, hvordan det helt præcist dækker over.

Der er heller ikke nogen konsensus om, hvorvidt det er en relevant ydelse at købe for en klassisk dansk ejendomsinvestor, viser Berlingske Business Ejendommes rundringning til aktører på udbyder og –kundeside.

Rådgivende funktion

Asset management er nemt at afgrænse, når det gælder værdipapirer. Her giver investoren sin asset manager mandat til at købe og sælge f.eks. aktier inden for nogle veldefinerede rammer.

Med ejendomme er det lidt mere kompliceret, fordi man ikke bare lige køber og sælger dem, og fordi de – i modsætning til værdipapirerne – skal passes og udvikles, mens man har dem. Dermed bliver asset manageren i højere grad en strategisk rådgiver, som sjældent træffer væsentlige beslutninger på egen hånd.

Men det er en rådgivende funktion, som f.eks. PKA mener er nødvendig at benytte sig af i dagens ejendomsmarked, med mindre man selv har en meget kompetent organisation.

»For øjeblikket køber vi ejendomme til meget lave afkast. Hvis man ikke får det rigtige ud af investeringerne, bliver de også for lave. Man kan ikke bare købe en ejendom og så regne med, at den driver sig selv. Man er nødt til at gøre det professionelt,« siger ejendomschef Nikolaj Stampe, der oplyser, at PKA allerede køber asset management-ydelser hos DEAS for en del af sin portefølje.

»Det er historisk betinget, fordi vi har ejet denne del af porteføljen sammen med nogle, som ikke havde en ejendomsorganisation. Og har man ikke det, er man nødt til at tilkøbe sig ydelsen,« siger han.

Stigende konkurrence

Hos AP Pension har man slet ikke engageret sig med en ekstern asset manager, og det er der ikke på vej til at blive lavet om på, oplyser Peter Olsson, adm. direktør i AP Property. Han mener selv, han allerede har et af Danmarks skarpeste ejendomsteam i sin organisation.

»Vi køber praktisk drift og administration af ejendommene. Der tror vi på, at der skal stordriftsfordele til. Men køb, salg og udvikling af ejendomme forestår vi selv. Der har vi både erfaring og kompetencer. Det er jo også kendetegnende for os, at vi meget gerne udvikler projekter. Det er sjældent, vi køber dem færdige,« siger Peter Olsson.

Han kan dog godt mærke, der er kommet flere, der gerne vil sælge asset management-ydelsen til ham.

»Jeg oplever stigende konkurrence. Det giver jo også fin mening at købe ydelsen, hvis man kun har en mindre portefølje,« siger Peter Olsson.

Aberdeen var først

Det var det store, børsnoterede selskab Aberdeen med rødder i Skotland, der i 2002 bragte egentlig asset management af ejendomme til Danmark. Selskabets første danske direktør, Tonny Nielsen, er siden gået med som stifter, partner og adm. direktør i Fokus Asset Management.

Efter finanskrisen kom flere andre spillere til, ikke mindst drevet af de mange udenlandske investorer, der har kastet deres kærlighed på danske ejendomme, og som har brug for lokal ekspertise. Den rolle udfylder f.eks. Keystone Investment Management og SF Management.

Nogle store aktører, som NIAM og NREP, kommer med deres egne asset management-organisation, som de dedikerede asset managment-selskaber godt kan opfatte som konkurrenter, selv om de ikke tager opgaver uden for egen koncern. Den struktur har f.eks. også TG Gruppen udviklet.

Ny erkendelse

Og så er begge de to største ejendomsforvaltningsselskaber – foruden DEAS er det Newsec Datea – altså gået efter at få deres del af kagen. Det er de, i hvert fald over for danske kunder, lykkedes med i en grad, så Tonny Nielsen allerede i dag oplever dem som sine primære konkurrenter.

Han mener, at væksten for asset management kommer af, at ejendomsmarkedet generelt er blevet professionaliseret. Man kan sige at fast ejendom ikke bliver betragtet helt så fast som tidligere – der er kommet en bevidsthed om, at man ikke bare holder en værdi, men at man også er med til at skabe den.

»Det er først, når ejendommen er købt, at man skal til at gøre arbejdet. Det er det, vi er begyndt at kalde asset management. Der er blevet snakket om det i mange år, men jeg tror, det er gået op for mange investorer, at det er nødvendigt at man arbejder på ejendommene for at optimere afkastet,« siger Tonny Nielsen, der mener, at markedet er stort nok til alle.

Tætte skotter

Men når DEAS nu har lanceret asset management som selvstændigt forretningsben, så er det altså ikke fordi, man starter på bund. Man sætter så at sige bare motoren op i et højere gear.

Det indebærer også en balancegang, hvor kunderne i markedet skal se DEAS Asset Management som en aktør i egen ret, men hvor man samtidig skal blive ved med at udnytte synergieffekter fra koncernen.

»Der vil være lukkede skotter mellem vores asset management-forretning og vores administrationsforretning. Men det er klart, at vores asset managere bruger deres markedserfaring i den dialog, de har med lejerne, og at de trækker på en viden og kompetencer i hele huset,« siger Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør i DEAS-koncernen.

»Vi er overbeviste om, at vores tilgang er helt rigtig – man kan vælge at købe det hele eller bare enkelte ydelser af os. Vi mener, der er synergi i at have et stort, samlet eksekveringsapparat, og vi mener også, at timingen for at lancere det er rigtig. Derfor har vi over de seneste fem år også opbygget en stor byggeteknisk afdeling med 70 ansatte, der arbejder med energi, byggerådgivning og lignende. Så vi kan i dag eksekvere effektivt på tværs af kundens værdikæde – fra den strategiske rådgivning over udførelse af konkrete ombygninger, f.eks. konverteringer fra erhverv til bolig, til klassisk ejendomsadministration og daglig drift,« slutter Henrik Dahl Jeppesen.