Ejer- og andelsforeninger kæmper med erhvervslejere: Restauratør stævnet efter årelang kamp

Som boligudlejer er det tæt på umuligt at opsige sin erhvervslejer. Det har en lille andelsboligforening på Vesterbro mærket gennem mere end et årti, hvor de har kæmpet med en erhvervslejer, som har drevet restaurant i stueetagen. Interesseorganisationer og advokat genkender problematikken.

Bjarne Bojsen er bestyrelsesmedlem i andelsboligforeningen Viktoriagade 3 på Vesterbro i København, hvor han har boet siden 2002. Han og de andre beboere i opgangen har gennem længere tid været generet af restauranten i stueetagen, men det har ikke været muligt at opsige lejemålet til den. Fold sammen
Læs mere
Foto: Asger Ladefoged

Siden 1995 har der ligget en lille thairestaurant i en sidegade til Vesterbrogade. Efter et utal af gener, overskridelser af kommunale påbud og klager besluttede andelsboligforeningen, at det fremover skulle være slut med restauration i opgangen.

Beboerne i Viktoriagade 3 havde fået nok af lugten fra madlavningen, støjen fra gæsterne, oprydningen og køkkenredskaberne samt vedvarende uenigheder om vinduer, ventilation og skiltningen på facaden.

Udlejere kan ikke opsige en lejekontrakt, medmindre lejer har misligholdt kontrakten, eksempelvis gennem manglende betaling af husleje. Derfor ville en vedtægtsændring om stop for restaurationsvirksomhed – som blev foretaget omkring 2010 – først gælde, når lejeren frivilligt forlod lejemålet.

Siden har beboerne i opgangen ventet på, at lejeren, en vietnamesisk restauratør, skulle forlade lejemålet, så de kunne finde en anden lejer.

Det mener de nu er sket, da et stort hold håndværkere rykkede ind i ejendommen i sensommeren og renoverede stedet. Thairestauranten lukkede.

Til gengæld åbnede en ny restaurant med nyt personale og nyt koncept under navnet »Veggie Heroes Vesterbro« i september.

Det skete til stor overraskelse for andelsforeningen, da der efter deres opfattelse ikke længere var afståelsesret, som giver lejeren tilladelse til at give lejemålet videre, i lejekontrakten, da denne udløb i 1997.

Derfor har andelsboligforeningen nu stævnet den vietnamesiske restauratør for uretmæssigt at afstå lejemålet. Den nu sagsøgte restauratør påstår ifølge stævningen, at det fortsat er ham, som driver restauranten, og at han blot har ændret konceptet.

Genkendelig problematik for udlejere

Andelsboligforeningens advokat, Jakob Busse, er specialist i bolig- og erhvervslejeret. Han fortæller, at det ikke er en usædvanlig problemstilling, andelsforeningen i Viktoriagade 3 står i.

»Jeg har og har haft en del sager som denne med særligt restaurationer, der ikke ønsker at overholde de regler, vi mener, der gælder. Det gælder både ejer- og andelsforeninger,« siger han.

»Udgangspunktet i dansk lejeret er, at udlejer ikke kan opsige lejeren. Men der er tilfælde, hvor lejeren ikke overholder kontrakten, og det mener vi blandt andet er sket i Viktoriagade,« tilføjer han.

Jakob Busse fortæller, at det er hans indtryk, at en del erhvervslejere – og særligt restaurationslejere – ved, at små andelsboligforeninger ikke er så organiserede, og dermed har de sværere ved at håndhæve reglerne.

»De ved godt, at små foreninger ikke har lige så stor parathed til at stå op omkring reglerne med eksempelvis en stævning eller opsigelse,« siger han.

Hos organisationen Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentantion, ABF, genkender man også billedet:

»Jo mindre andelsforeningen er, jo mindre rum har de til at tage sådan nogle slagsmål, og det er stærkt utilfredsstillende, men der er ikke nogen løsning på det. De mindre foreninger accepterer væsentligt mere utilfredshed, fordi de måske ikke har råderum til at køre en sådan sag,« siger Jan Hansen, direktør i ABF,

»Det interessante er, hvordan domstolene accepterer, at man skiller sig af med en lejer, for skal man virkelig ud i noget overdrevet, for at man kan ophæve lejemålet. Så kan man som andelsforening komme i en situation, hvor man er nødt til at leve med nogle ting, som i bund og grund er urimelig,« tilføjer han.

Også hos Ejendomsforeningen Danmark, der organiserer ejerforeninger, genkender man problematikken med slagsmål mellem ejerforeninger og erhvervslejere. Administrerende direktør Jannick Nytoft fortæller, at problemstillingen er den samme, uanset om der er tale om ejerforeninger eller andelsboligforeninger.

Bjarne Bojsen, andelsforeningen Viktoriagade 3 på Vesterbro. Fold sammen
Læs mere
Foto: Asger Ladefoged.

Støj og lugtgener i beboelsen

Da Bjarne Bojsen og hans hustru flyttede ind i opgangen i 2002, lå den lille thairestaurant Nam Thip Thai allerede i stuen. Hurtigt blev Bjarne Bojsen opmærksom på larmen fra restauranten.

Det begyndte om eftermiddagen, når køkkenet begyndte på madlavningen og sluttede først omkring midnat, når der var ryddet op i lokalerne. Lyden af knive mod skærebrætter, larmende gæster og støjende musik under oprydningen var dagligdag i Viktoriagade 3.

Lugten fra køkkenet var også hurtig til at brede sig op langs den gamle bygning. Når vinduerne var åbne i restauranten, måtte resten af beboerne lukke deres.

Bjarne Bojsen, som er bestyrelsesmedlem i andelsboligforeningen, betegner det som »opslidende«.

»Det er super hyggeligt at have en restaurant i gaden, men hvis en restauratør ikke er samarbejdsvillig, og han overskrider samtlige henstillinger, drøftelser og kommunale indskærpelser, så er det ulideligt,« siger han.

Uenighed om afståelsesret

Den vietnamesiske restauratør påstår, at det fortsat er ham, som driver den nye restaurant. Det vækker undren hos Bjarne Bojsen, der har været vant til at se vedkommende komme og gå i ejendommen dagligt i over et årti, men ikke længere ser ham i den nye restaurant.

Tilbage i foråret forsøgte restauratøren at afstå lejemålet til en italiensk restaurant. Da andelsforeningens ejendomsadministrator fastholdt, at der ikke var afståelsesret i lejekontrakten, dukkede en såkaldt allonge, som er et bilag til lejekontrakten, op. Ifølge den havde restauratøren afståelsesret.

Bilaget var dog ikke underskrevet og kun dateret til København 1995. Andelsforeningen mener ikke, at den er gældende og kender ikke dens ophav.

Ifølge andelsforeningen tilbød restauratøren bestyrelsen 100.000 kroner for at få lov til at afstå lejemålet, men det blev også afvist.

Efterfølgende fortsatte thairestauranten indtil i sommer, hvor håndværkerne rykkede ind. Men ifølge stævningen er det ikke retten til at afstå lejemålet, som den vietnamesiske restauratør gør gældende med den nye restaurant, men derimod at det er ham selv, der driver et andet koncept, hvilket er ham tilladt ifølge lejekontrakten.

Nu er det op til retten at vurdere, hvem der driver Veggie Heroes i Viktoriagade. Der ligger et tilsvarende koncept på Blegdamsvej, også af navnet Veggie Heroes. Her kender man godt til sagen om striden med andelsforeningen på Vesterbro. Men Veggie Heroes på Blegdamsvej afviser, at de to restauranter har noget med hinanden at gøre.

Veggie Heroes på Vesterbro ønsker ikke at medvirke i et interview og oplyser, at man forholder sig til stævningen, når sagen kører. Berlingske har forgæves forsøgt at få en kommentar fra den vietnamesiske restauratør.