Drømmen om det 30 årige fleksible realkreditlån

Betal når du har råd: Realkreditrådet ønsker flere muligheder for at strikke et realkreditlån sammen. Det er embedsmænd i Økonomi- og Erhvervsministeriet så småt begyndt at kigge på.

Læs mere
Fold sammen
En lille håndfuld embedsmænd i Økonomi- og Erhvervsministeriet undrer sig. I de sidste par dage har de i medierne kunnet læse, at de var parat til at slippe 30-årige afdragsfrie lån løs til det hungrende danske boligfolk.

Så langt er økonomerne og juristerne slet ikke nået. De er faktisk først lige begyndt at kigge på realkreditlovgivningen, og hvilke muligheder der er for at gøre den mere fleksibel. Og de har ikke fået noget kommissorium, der fortæller dem, hvad de skal undersøge.

Fleksibilitet er et stort ønske fra realkredittens side. Men det skal være en fleksibilitet, som ikke går ud over den sikkerhed og tillid, der giver det danske realkreditsystem så høje karakterer hos de internationale kreditvurderingsinstitutter.

Realkreditrådets formand, adm. direktør Sven Holm, Realkredit Danmark, satte for en god måned siden gang i debatten på Realkreditrådets årsmøde.

»Et eksempel på en mulig anvendelse af en sådan fleksibilitet vil være den netop vedtagne forlængede barselsorlov, hvor der ydes dagpenge. Dvs. at familiens økonomi i en kortere periode kan blive anstrengt, hvorfor en tilpasning af ydelsen af familiens realkreditlån utvivlsomt i mange situationer vil være kærkommen,« sagde Sven Holm.

Det var ønsket. Men det var fremsat under den betingelse, at det ikke måtte gå ud over obligationernes sikkerhed. Mindskes denne sikkerhed, vil investorer forlange en højere rente af realkreditobligationerne - og så er de hårdt trængte boligejere lige vidt.

1.100 kr. om måneden

Da der således ikke foreligger konkrete forslag fra embedsmændene, er det tilladt at lege lidt med tanken. Det sker her:

En ung familie udnytter mulighederne i den ny barselslov til det maksimale og bliver skiftevis hjemme i to år. De har et lån i boligen på en million kr. i deres realkreditinstitut og får nu eksempelvis udsættelse med betalingen af afdrag på realkreditlånet de næste to år.

For et »gammeldags« 30-årigt 6 pct. obligationslån er den månedlige 1. års ydelse før skat på 6.881 kr. med gårsdagens obligationskurs. Af dette beløb er de 1.103 kr. det månedlige afdrag.

Hvis det er denne løsning, som embedsmændene når frem til, så betyder det, at det unge ægtepar »skubber« et samlet afdrag i løbet af de to år på 26.000-27.000 foran sig. Fordeles de på de resterende 28 år af lånets løbetid svarer det til en gennemsnitlige årlig forhøjelse af tilbagebetalingen på knap 1.000 kr. årligt.

Investorernes rolle

Dette lille regnestykke er udarbejdet under forudsætning af, at investorerne, der skal købe realkreditobligationerne, er lige glade.

Det er de næppe. De vil kræve en risikopræmie for de to år, hvor der ikke sker afdrag på deres lån. Kort sagt, de vil ikke give så meget for en sådan obligation, som normalt, og det betyder en højere rente.

»I den debat, der nu er blusset op, glemmer man helt investorernes rolle,» siger kommunikationschef Henrik Hougaard, Nykredit.

»Investorerne køber realkreditobligationer, fordi det er gode og sikre papirer, men ændres der på det, får det konsekvenser,« tilføjer Hougaard.

Det danske realkreditsystem har de internationale kreditvurderingsinstitutters blå stempel. Men pilles der ved lånenes ydelsesprofil, er det ikke sikkert, at realkreditten kan fortsætte med de høje karakterer.

Og bliver der mulighed for afdragsfri 30-årige realkreditlån, som medierne har antydet, så skal realkreditten ud at kæmpe om investorenes gunst mod 30-årige udenlandske statslån, som har en bedre kreditvurdering end fuldstændig afdragsfri danske realkreditlån. Den forskel kan kun udlignes med en betydeligt højere rente på disse lån - og så er boligejerne slået tilbage til start igen.