Derfor vil bolignedturen fortsætte i Oslo

I forhold til topniveauet er boligpriserne i den norske hovedstad faldet med 10 procent. Men der er fortsat ”luft” i priserne, som vil falde med yderligere 5 procent, før bunden er nået, lyder det i en ny analyse.

Foto: INTS KALNINS

Det kølige boligmarked i Oslo fortsætter endnu en stund, hvis man skal tro økonomerne i Nordea Markets.

De fremlægger her mandag nye analyser over det nordiske boligmarked.

For Norges vedkommende er konklusionen »korrektion, ikke krak.« I fem af de seneste seks måneder er boligpriserne på landsplan faldet, korrigeret for de normale sæsonvariationer.

I Oslo er prisfaldet på cirka 10 procent siden april, og det står i skarp kontrast til de markante prisstigninger på markedet sidste år.

Men boligpriserne i hovedstadsområdet skal altså lidt længere ned, før justeringen er fuldbragt – nærmere bestemt 5 procent mere, hvis Nordea har ret i sine prognoser.

Makroanalytiker Joachim Bernhardsen fra Nordea baserer sine vurderinger på en model, hvor boligpriserne de seneste 17 år forklares ud fra de underliggende forhold såsom indtægtsvæksten i landet og effekten af rentefaldet på boligpriserne.

Med andre ord: Hvor mange penge har den almindelige familie at bruge på bolig, og hvor meget er udgifterne til at servicere et lån faldet.

Mere »luftigt« marked

Da gennemsnitsindkomsten efter skat for en familie er gået op med 90 procent, og renten på boliglån er gået ned med 2,5 procent siden 2000, er det heller ikke unaturligt at se en kraftig stigning i boligpriserne, mener Bernhardsen.

»For landet som helhed virker boligpriserne godt forankret i de underliggende forhold. Boligpriserne for landet kan nok falde noget mere, men vi forventer ikke et markant fald, som vi har set det i Oslo,« skriver analytikeren.

I hovedstaden er boligpriserne nemlig løbet fra den generelle prisvækst, viser analysen.

»Oslo-markedet blev luftigt sidste år, og derfor vil bolignedturen fortsætte i Oslo,« skriver Bernhardsen.

En naturlig justering

Ifølge centralbankchef Øystein Olsen er der tre årsager til omslaget i boligmarkedet. Både de høje boligpriser i sig selv, det tiltagende boligbyggeri og stramningen af reglerne for boliglån har til sammen givet et omslag, som måtte komme, sagde han på en boligkonference i sidste uge.

Bernhardsen viser i sit notat, at boliginvesteringerne er øget med 19 procent siden 2013.

Men appetitten på nye boliger er faldet betragteligt, og det har medført et kraftigt fald i salget af nye boliger – ganske vist fra et højt niveau. I Oslo var nedgangen på 71 procent i de to seneste måneder i forhold til samme periode året før, fremgår det af rapporten Econ Nye Boliger fra oktober.

»At udbyderne døjer med at få solgt deres nye projekter tyder på, at priserne ikke er fulgt tilstrækkeligt meget med ned på det svagere boligmarked,« mener Bernhardsen.

»Vi regner med, at der findes en række projekter, som er lønsomme ved lavere priser, og at udbyderne efterhånden vil justere deres priser,« skriver analytikeren.

I Swedbank mener cheføkonom Øystein Børsum ligefrem, at der er en nedtur på vej på boligmarkedet.

Han forventer et fald i priserne og i salget hele vejen gennem 2018, og som en konsekvens af dette et betydeligt mindre omfattende nybyggeri og mindre investeringer i boligmarkedet.

»Efter den store opgang i byggeaktiviteterne de seneste to år – særligt i Oslo og Akershus – tror vi, at byggeriet nu vil blive væsentligt reduceret. Det vil have en effekt for væksten i den norske økonomi, for opgangen i boliginvesteringerne har været en af de væsentligste drivkrafter for væksten de senere år,« siger Børsum.