De engelske ejendoms- projekter har stor risiko

Udskyd skatten og få et godt afkast oven i hattten. Investeringsselskabernes tilbud om køb af erhvervsejendomme i udlandet lokker, men visse selskaber advarer om, at det engelske marked er risikabelt nu.

Læs mere
Fold sammen
Store gevinster på det engelske og danske ejendomsmarkeder har skabt en voksende interesse blandt private for investeringer i erhvervsejendomme.

Men investeringseksperter i branchen advarer nu om, at det danske marked er dyrt prissat, at det tyske er svært gennemskueligt, og at det engelske er overmodent. For vellønnede danskere, der ønsker at gøre en god investering eller udskyde skat, her på falderebet til årsskiftet, kan regningen ende med at blive stor, hvis de ikke ser sig godt for.

»Efter vores opfattelse har priserne på det engelske ejendomsmarked nået et ekstremt højt niveau. Man kan stille spørgsmålstegn ved, om det sidste års prisstigning på markedet vil fortsætte. Jeg ville sælge ejendomme i England nu,« siger Jan Kristensen, direktør i investeringsselskabet Kristensen & Holmberg A/S.

Flere ubekendte
Ejendomsinvesteringer i investeringsselskaberne er afhængige af, at der kan findes en lejer til bygningen, at huslejen udvikler sig positivt for investor, og at ejendommen stiger i pris. Jan Kristensen mener, at det kan blive svært at finde lejere til de engelske erhvervsejendomme i fremtiden.

»Vi har været inde og se på det engelske marked. Trods muligheden for at lave uopsigelige lejeaftaler i op til 25 år, så vil prisniveauet nærme sig et niveau, hvor der ikke kan findes lejere,« siger Jan Kristensen.

Til forskel fra i Danmark er det ikke udviklingen i nettoprisindekset, som afgør udviklingen i huslejen på investeringsejendommene. I England vurderes lejen hvert femte år, og med det høje prisniveau frygter Jan Kristensen, at man som investor kan risikere at stå med en uændret husleje på ejendommen i op til ti år.

»Og så kan det være svært at forrente sit indskud,« siger Jan Kristensen.

For nedadgående
Ivan Petz, investeringsdirektør i Hansen og Nøttrup A/S, er enig i, at det engelske marked ikke længere er attraktivt for de danske investorer. Alt kan sælges nu - på både det engelske og det danske marked - og det bekymrer Petz.

»De, der købte engelske erhvervsejendomme for fem år siden, har tjent rigtigt mange penge og har oplevet en forrentning på op mod tyve procent om året. Men det er meget sandsynligt, at renten vil stige, og at pundet vil følge med dollaren ned, samtidig med at den engelske højkonjunktur har toppet,« siger Ivan Petz.

Han mener, at det engelsk ejendomsmarked er en finansiel boble.

»Den springer måske ikke næste år, men den gør det snart,« vurderer han.

Fra bøger til boliger
Peter Asschenfeldt, der tjente en formue i bogbranchen og ellers er velkendt fra ugebladende, har også kastet sig over det engelske ejendomsmarked. Investeringsselskabet Asschenfeldt UK Invest annoncerede i den forgangne weekend efter private investorer, som ville skyde penge i kommanditselskabet Asschenfeldt Halifax. Bent Schøn Hansen, adm. direktør for Asschenfeldt gruppen, erkender, at annonceringen så tæt på årsskiftet kan virke som spekulation i skattetænkning, men han understreger, at projektet er ment som en solid investering. Han afviser, at det engelske ejendomsmarked er mere risikabelt end tidligere.

»I de 12-13 år jeg har været med til at finansiere ejendomshandler i England, har forskellen mellem den lange rente og afkastet været den samme,« siger Bent Schøn Hansen.

Han anbefaler investeringer i det engelske marked, fordi han mener, at usikkerheden her er mindst.

»Der er ingen andre markeder, hvor man kan få så lange lejekontrakter, som på det engelske. Og lejer afholder alle omkostninger til vedligeholdelse, inde som ude,« siger Bent Schøn Hansen.

Han afviser, at Asschenfeldt UK Invest udbyder ejendomme, som Peter Asschenfeldt selv forøger at komme af med privat.

Færdig pakke
»Vi vil selv investere i ejendommene. Vi køber ejendommene i det åbne marked, og tilbyder investorerne en færdig pakke,« siger Bent Schøn Hansen.

Asschenfeldt UK Invest lukkede den første ejendomsinvestering med private investorer. Ejendom nr. to er den annoncerede, og den tredje venter investeringsselskabet at købe på torsdag. Bent Schøn Hansen håber, at selskabet ender med at købe mere end 100 engelske erhvervsejendomme, hvis investorerne fatter interesse.