Danske Bank taber kampen om boligkunderne

Det er historisk billigt at låne penge. Lån konverteres, boligpriserne stiger, og danskerne bruger deres nye friværdi til at belåne sig endnu mere.

De rekordlave renter har sat gang i en sand konverteringsfest for realkreditbranchen – men for Danske Bank og flere andre store banker er der ingen feststemning at spore.

Udlånsvæksten i realkreditinstituttet under Danske Bank er stort set ikke eksisterende, og det selv om 2019 var det største konverteringsår nogensinde. Realkredit Danmark voksede således kun med 0,6 procent sidste år, hvilket er mindre end markedet, som voksede med hele 4,5 procent.

Det er også mindre end rivalen Nordea Kredit, der har øget udlånet med beskedne 2,8 procent, og det er betydelig mindre end den store fondsejede konkurrent Nykredit, der med en vækst på 7,9 procent står ekstremt stærkt for tiden.

Til sammenligning klarer Jyske Bank, der i tirsdags offentliggjorde årsregnskabet for 2019, sig en smule bedre, selv om man også her har tabt markedsandele i 2019. Jyske Banks realkreditudlån er vokset med med 3,4 procent i 2019, så administrerende direktør Anders Dam må se sig slået af både DLR Kredit og landets største realkreditinstitut, Nykredit.

Med det nye regnskab fra Jyske Bank offentliggjort har alle realkreditinstitutterne nu fremlagt udlånstal for det bedste konverteringsår i mands minde. Den massive aktivitet på realkreditmarkedet i 2019 viser tydeligt, hvem der for tiden er branchens vindere og tabere.

Danske Bank i konkurrence med sig selv

Efter 2019 står klart, at problemerne i Danske Bank stikker dybere end hos konkurrenterne. At det for tiden går så skævt for Realkredit Danmark, hænger ifølge administrerende direktør Carsten Nøddebo Rasmussen sammen med situationen i moderselskabet.

Selv om Realkredit Danmark isoleret set har et bedre image end Danske Bank, er det ikke nok til at kompensere for, at selskabets distributionskanal stadig er i alvorlige problemer.

»Som de fleste nok ved, har vores koncern også brugt mange kræfter på andre ting. Men når man ser på Realkredit Danmarks omdømme, er det faktisk rigtig fint. De parametre, vi måler tilfredshed på, er stigende, og vi har ikke mistet kunder i 2019. Det, der trækker væksten ned, er, at tilgangen af nye kunder ikke har været så høj, som vi godt kunne have ønsket os,« siger Carsten Nøddebo.

Væksten i realkreditselskabet trækkes også ned af, at Danske Bank i 2019 lancerede et nyt produkt i direkte konkurrence med realkreditinstitutternes, herunder også datterselskabets, egne produkter. Danske Bank har på den konto trukket omkring seks milliarder kroner ud af markedet, og en del af udlånsvæksten er kommet på bekostning af vækst i Realkredit Danmark. I det lys ser Carsten Nøddebo ikke så sort på situationen.

»Det er ikke nogen hemmelighed, at vi har ønsket os en større andel af den samlede markedsvækst. Men man skal også huske, at Danske Bank i 2019 lancerede et realkreditlignende produkt, som ud over at have taget fra markedet generelt også har klippet af toppen af væksten i Realkredit Danmark. I det lys synes vi ikke, det er så ringe endda,« siger Carsten Nøddebo og tilføjer, at selskabet netto ikke har tabt kunder i 2019, men at man har holdt fokus på konverteringer frem for kundevækst.

Produktlanceringen i Danske Bank ændrer dog ikke væsentligt på billedet. Selv hvis alle de omkring seks milliarder kroner er taget ud af Realkredit Danmarks udlån, bringer det kun koncernens vækst op på 1,4 procent, hvilket stadig er markant mindre end det øvrige marked.

RD og Nordea hjemsøges af fortiden

Selv om de problematiske sager, der har tilsmudset Danske Banks omdømme, ligger flere år tilbage, mærker man i realkreditselskabet stadig effekterne. Det hænger blandt andet sammen med, at kunder, der vælger at skifte bank, typisk vælger at blive som kunder i realkreditselskabet, indtil det kan betale sig for dem at indfri deres realkreditlån.

Nordea, som for flere år tilbage tabte kunder på grund af blandt andet kritik af bankens kundeservice, lider ligesom Realkredit Danmark også stadig under effekterne fra fortiden, forklarer Claus Greve, der er direktør for Nordea Kredit. Han ser den manglende vækst i Nordea Kredit som en konsekvens af især de tidligere års kundeflugt fra banken.

»Når kunder forlader Nordea Bank, mister vi også nogle kunder i Nordea Kredit, men det sker med en vis forsinkelse, fordi man typisk ikke flytter sit realkreditlån, før det kan betale sig at indfri det. Vi mister stadigvæk nogle kunder som følge af den kundeafgang, der var i banken for år tilbage,« siger Claus Greve.

Realkredittens ukronede konge

Alle banker med undtagelse af DLR Kredit har i 2019 tabt markedsandele, og når man undersøger, hvor udlånene er løbet hen, er det umuligt at komme uden om realkredittens ukronede konge, administrerende direktør i Nykredit, Michael Rasmussen.

Koncernen, der for få år siden døjede med kapitalproblemer, uro i bankdistributionsnettet, en elendig bankdrift og problemer med at klare sig i konkurrencen med en teknokratisk palet af realkreditlån, har i den grad sat sig i førersædet.

Her voksede udlånsporteføljen med hele 92 milliarder kroner i 2019, svarende til en vækst på 7,9 procent, og dermed står det foreningsejede selskab for svimlende 72 procent af markedsvæksten, ifølge InsideBusiness’ beregninger.

Med en samlet udlånsportefølje på 1.263 milliarder kroner nyder Nykredit betydelige stordriftsfordele, og uden aktionærhensyn kan koncernen også tillade sig at presse priserne i bund til gavn for kunderne. Samtidig er der medvind i distributørnetværket, de 53 lokale og regionale banker, der udgør Totalkredit-partnerne, og det er ikke mindst partnerne, Michael Rasmussen kan takke for væksten. Ser man isoleret på Totalkredit, er udlånet vokset med 10,1 procent, hvilket gør de små lokale og regionale pengeinstitutter til realkreditmarkedets for tiden bedste distributørled.

At Nykredit står så stærkt for tiden, skal dog også ses i lyset af, at det går så relativt dårligt for konkurrenterne Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Bank. Lars Krull, der er bankekspert og seniorrådgiver ved Aalborg Universitet, peger på en kombination af tre faktorer som grundlaget for Nykredits succes.

»Der er både erhvervskunder og privatkunder, som på grund af møgsager har forladt Danske Bank og Nordea til fordel for Nykredit. Derudover har Nykredits stordriftsfordele gjort det lettere at tilbyde attraktive priser, der igen hjælper med at fastholde de eksisterende kunder, og sidst, men ikke mindst, skal man huske, at de lave renter har fået ejendommene til at stige i værdi, hvilket har gjort det muligt for kunderne at øge deres belåning,« siger Lars Krull.

Spørgsmålet er, om væksten i Nykredit kan fortsætte, og det tyder det – heldigvis for Danske Bank, Nordea og Jyske Bank – ikke på, lyder det fra Nykredit-direktøren.

»Jeg tror, at vi fortsat vil se kundetilgang, men jeg forventer ikke, at tempoet fra 2019 vil fortsætte. Det vil blandt andet kræve ekstraordinært store konverteringsbølger, som vi så i 2019,« siger Michael Rasmussen.