Kære brevkasse
I 2012 købte min mand og jeg en lejlighed på Frederiksberg som forældrekøb. Skatteteknisk har vi anvendt virksomhedsordningen.
Købsprisen var 2.550.000 kroner. Den offentlige ejendomsvurdering er på nuværende tidspunkt på 2.100.000 kroner, og ejendomsmæglere i området vurderer lejligheden til en salgspris på cirka 5.200.000 kroner. Vi er klar over, at vi ved et salg vil få en ejendomsavanceskat på 42 procent.
Derfor har vi tænkt på to andre scenarier.
Det første scenario er, at vi sælger lejligheden til datter til plus/minus 15 procent af den offentlige vurdering, uden at det vil udløse krav om avanceskat. Hun har boet i lejligheden i omkring seks år, men er fraflyttet i 2019, hvor hun selv købte en lejlighed.
Det andet scenario er, at vi selv flytter ind i lejligheden, når vi engang føler os klar og har fået solgt vores hus – måske om fem år.
Ad. 1.
Vores spørgsmål går på, om vi kan sælge til vores datter på de betingelser? Hvis det er muligt, i hvor lang tid skal hun så bo i lejligheden, inden hun eventuelt kan videresælge den uden at blive avancebeskattet?
Ad.2.
Hvis vi vælger at beholde lejligheden og selv flytter ind på et tidspunkt, så er vores spørgsmål, hvor længe vi skal have bopæl i lejligheden, inden vi kan sælge den uden avancebeskatning?
Gælder der forhold, som der skal tages hensyn til i forbindelse med ændret lejlighedsstatus fra udlejet lejlighed til beboet af ejere/os?
Venlig hilsen
K.S
Hvis I har haft en mægler til at fortælle jer, at værdien af lejligheden er 5.200.000 kroner, så kan I ikke benytte ejendomsvurderingen plus/minus 15 procent, for så kender I handelsværdien. Reglen om ejendomsvurderingen plus/minus 15 procent gælder netop kun, når handelsværdien ikke kendes.
Har jeg misforstået jeres oplysninger, så vil I kunne handle til ejendomsvurderingen plus/minus 15 procent, uanset om jeres datter aktuelt bor i lejligheden eller ej.
Beboelseskravet er det samme, hvad enten det skal opfyldes af jeres datter eller jer. Det er mere end 30 år siden, at der i lovgivningen var krav til beboelsens længde (to år), og dengang kunne man endda få dispensation. I princippet er der i dag intet krav om beboelse i en vis periode. Uanset om der stilles krav til længden af beboelsesperioden eller ej, så er det underliggende et krav, at beboelsen er reel.
I kravet om, at beboelsen har været reel, ligger først og fremmest, at formålet har været, at ejendommen skal tjene til at opfylde et varigt beboelsesformål. Det er klart, at længere tids beboelse, for eksempel et år, bevismæssigt stiller en skatteyder bedre end en beboelsesperiode på en måned.
Det stiller også en skatteyder bedre, at han ikke har alternative boligmuligheder. I retspraksis er en beboelsesperiode på en måned anerkendt, da skatteyderen i denne måned ikke havde andre boligmuligheder, og omvendt er det set, at beboelsesperioder på mere end seks måneder ikke har været tilstrækkeligt, da der har været alternative boligmuligheder.
I praksis ser man yderligere på, at man har indrettet boligen som et vedvarende hjem, om der er et sædvanligt forbrug af el, vand og varme, om der er flyttet folkeregisteradresse, om der er flyttet abonnementer etc.
I praksis er det en samlet vurdering, hvor resultatet afhænger af, om mavefornemmelsen siger, at beboelsen har været reel. Som minimum for både jeres datter og jer gælder, at I ikke må have alternative bopælsmuligheder – og slet ikke i form af den bolig, der flyttes fra. Udlejning af den bolig, der flyttes fra, er sandsynligvis ikke nok – i hvert fald ikke hvis udlejningen er for en kortere periode. Udlejningen kræver med sikkerhed en god begrundelse.
Såfremt I sælger jeres egen bolig og flytter ind i lejligheden, vil denne i forhold til virksomhedsskatteloven blive betragtet som en hævning. Herved indgår den i den såkaldte hæverækkefølge, som jeg ikke skal komme nærmere ind på her. Helt overordnet kan jeg anføre, at det ikke har skattemæssige konsekvenser, at ejendommen tages ud af virksomhedsskatteordningen (hævning), eller at virksomhedsskatteordningen helt ophører, medmindre der i ordningen er opsparet overskud. I begge tilfælde skal et opsparet overskud beskattes.
Med venlig hilsen
Erik Øvlisen, advokat (H)
www.forumadvokater.dk
