Ugens brevkasse uddyber de juridiske omstændigheder om magtfordelingen i ejerforeninger ud fra et spørgsmål, der tidligere har været stillet i brevkassen. Vi bringer her spørgsmålet igen.
Kære brevkasse,
Vi er en forening i et nybyggeri, hvor bygherre i sin tid har indsat vedtægter, der giver dem specielle rettigheder i form af pladser i bestyrelsen, ret til udvælgelse af administrator samt andre lignende fordele – så længe de ejer et vist antal lejligheder.
Det beskyttes af påtalerettigheder i vedtægterne ved omtalte paragrafer, som giver fordele.
Disse rettigheder vil overføres til en ny ejer, såfremt det samme antal lejligheder købes af den oprindelige ejer.
Det skal siges, at medlemmerne i foreningen er ret træt af dette, og vi har langt over to tredjedeles flertal af lejlighederne.
Vores ejendomsadministrationsselskab (som jo er udpeget af bygherre og ny ejer gennem vedtægterne) mener, at vi ikke kan få ændret vedtægterne til tinglysning, da de gamle/nye ejere gerne vil beholde de her påtalerettigheder og derfor ikke giver samtykke til ændringen, som derfor ikke bliver tinglyst og kan håndhæves.
Kan det virkelig passe, at bestyrelsespladser, formandskabet, valg af administrationsselskab samt andre rettigheder i en forening ikke kan ændres/vedstemmes med flertal i en ekstraordinær generalforsamling med to tredjedeles flertal?
Er dette et smuthul i at få magt i en forening, uden man reelt kan ændre noget?
Bedste hilsner Frustreret ejergruppe
Forrige lørdag svarede jeg en gruppe medlemmer i en ejerforening på ovenstående spørgsmål. De var frustrerede over at være låst af vedtægtsbestemmelser, som havde til formål at beskytte den oprindelige ejerlejlighedsudstykker. I mit svar omtalte jeg en dom fra Højesteret fra 1980 som et eksempel på, at domstolene godt kan finde på at acceptere bestemmelser, som forekommer urimelige. Nu har en af brevkassens gode læsere, professor lic jur. Lennart Lynge Andersen spurgt mig, om jeg har læst hans bog Aftalelovens § 36 bl.a. med henvisning til en markant og væsentlig dom, Ugeskrift for Retsvæsen 1991.4. Jeg skynder mig at nævne den, og jeg spørger mig selv, hvordan kunne jeg overse den. Sagen er endda ført af min læremester, advokat (senere højesteretsdommer) Niels Grubbe, og den har meget stor betydning – så stor at Lynge Andersen omtaler den som en af de fire store domme.
Aftalelovens § 36 lyder sådan: »En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler ... Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.«
1991-dommen rubriceres i Lynge Andersens bog bl.a. under »aggressive forretningsmetoder«, noget domstolene ikke bryder sig om. Derfor er der meget trøst at hente i den for de frustrerede ejerlejlighedsejere, og den vil være god, hvis der føres en samtale med udstykkeren af ejerlejlighederne. Den handler om en udstykning af 62 ejerlejligheder. Der var solgt 50, og restejendommen bestod derfor af 12 ejerlejligheder.
Den oprindelige ejer havde ifølge vedtægterne ret til at vælge administrator, indtil samtlige lejligheder var solgt første gang. Landsretten anførte bl.a.: »Det må anses for uvist, hvornår disse betingelser for, at restejerens eneret til at udpege administrator og dermed administrationen ophører, og dette kan meget muligt ske i en ret fjern fremtid. Under disse forhold findes deklarationens bestemmelser om retten til at vælge administrator ikke at være bindende for ejerforeningen.«
Højesteret nåede til samme resultat, og dette er bakket op af højesteretsdommer Peter Blok i bogen Ejerlejligheder, hvor Blok antager, at »urimelige bestemmelser i den oprindelige vedtægt kan tilsidesættes i medfør af generalklausulen [§ 36] … Vedtægtsbestemmelser, som direkte eller indirekte sikrer den oprindelige ejer en særlig indflydelse på valget af administrator også for tiden efter, at han har mistet flertallet af stemmer på generalforsamlingen, bør i almindelighed tilsidesættes som stridende mod § 36«.
Højesteret har altså foretaget en censur af indholdet, og Blok har efterlyst en lovregulering af spørgsmålet om, i hvilket omfang den oprindelige ejer gennem udformningen af ejerlejlighedsvedtægten kan forbeholde sig særrettigheder.
I forslag til ny ejerlejlighedslov – som i øjeblikket er lagt i mølposen – var indeholdt en generalklausul: »Der må på generalforsamlingen ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører en eller flere ejere en utilbørlig ulempe.«
Generalklausulen vil gøre det muligt at se bort fra urimelige vedtægtsvilkår. Det begrundes bl.a. med, at en generalklausul f.eks. vil »kunne anvendes i tilfælde, hvor en oprindelig ejer af en ejendom i forbindelse med opdeling af ejendommen i ejerlejligheder i vedtægterne har medtaget en bestemmelse om, at den lejlighed, som den oprindelige ejer beholder ejerskabet over, har en afgørende majoritet og samtidig alene skal betale en begrænset del af ejerforeningens fællesudgifter«. Vi må se, om den kommer – det tror jeg på, og indtil da indeholder Aftalelovens § 36 af Lynge Andersen tunge begrundelser for at sætte en kæp i hjulet for alt for selvgode ejerlejlighedsudstykkere.