Det minder om et stort lotteri, når der skal sættes værdi på de andelsboliger, der udgør en tredjedel af boligmassen i København. Ikke alene svinger de offentlige vurderinger, så der er store forskelle på ensartede bygninger.
De såkaldte valuarvurderinger, som er manuelle vurderinger fra specialuddannede ejendomsmæglere, varierer også voldsomt blandt ensartede og sammenlignelige andelsejendomme. Det har udløst erstatningskrav fra andelssælgere, der mener, at de har tabt penge. Mange penge.
Det gælder eksempelvis pensionist Svend Nielsen, som har knap trekvart million kroner på højkant, når Retten i Lyngby i dag mandag tager fat på den afgørende runde om svingende vurderinger af andelsboligers værdi. Svend Nielsen oplevede, at hans andelsbolig i andelsforeningen Plantevej 29-39 steg med op mod 700.000 kroner, efter han solgte den i 2006 under en af de største opture for boligmarkedet i københavnsområdet nogensinde.
Efterfølgende kunne han og andre andelshaver konstatere, at en ny valuar skruede op for prisen, på trods af at markedet og priserne i årene efter tog en regulær kovending med voldsomme prisfald på boligmarkedet generelt. Derfor er Svend Nielsen vred og vil have erstatning fra den forrige valuar. Et af hans argumenter i sagen er, at sammenlignelige ejendomme var blevet handlet til langt højere priser på daværende tidspunkt.
»Vi følte os uretfærdigt behandlet, fordi der var store forskelle i værdien fra ejendom til ejendom – blandt andet til en fuldstændig identisk ejendom tæt ved. Valuaren havde sat vores ejendom lavt – naboejendommen var blevet solgt væsentligt dyrere. Efter de opstillinger, jeg har set, er jeg gået glip af 700.000- 800.000 kroner,« siger Svend Nielsen.
Vilkårlige vurderinger
Hans sag føres af advokat Kasper Westberg fra advokatfirmaet Elmann, som har flere tilsvarende sager. Han er meget kritisk over for valuarvurderinger af andelsboliger:
»Valuarvurderingerne er helt vilkårlige og kun yderst sjældent underbygget af referencehandler (priser på sammenlignelige ejendomme, red.). Valuarerne anlægger efter forgodtbefindende egne principper for vurderingen. Samme ejendom kan på den måde variere mere end 100 procent i pris. Det, ved enhver, har ikke har hold i virkeligheden.«
»Andelsboligmarkedet er blevet et rent lotteri. Den manglende kvalitet gælder desværre også de skønserklæringer (ny vurdering fra uafhængig skønsmand, red.), vi har modtaget under sagerne, hvor indtil videre to har skullet gå om, og to andre er i åbenlys indbyrdes modstrid,« siger Kasper Westberg.
En af hans sager drejer sig om, at konkrete ejendomme i Dyssegård og København NV er valuarvurderet til højere kvadratmeterpriser end ejendomme på Strandvejen i Charlottenlund med udsigt til Øresund.
Kasper Westbergs synspunkt bakkes op af Martin Hyllekvist, som er specialist i salg og vurdering i andelsboliger i Andelsbutikken på Frederiksberg.
»Jeg ser det problem, at forskellene i vurderingerne er på op til 15.000 kroner per kvadratmeter, og andelshavere har problemer med at finde ud af, hvad der er rigtigt og forkert,« siger han.
I sit daglige arbejde med at vurdere og sælge andelsboliger støder han jævnligt på uforståeligt lave valuarvurderinger – uforståelige, fordi der ikke er en forklaring på, hvordan vurderingerne er blevet til.
»Man bør som det første sørge for, at Dansk Ejendomsmæglerforenings normer bliver fulgt. Men man kan også savne, at valuarerne får bedre retningslinjer. Det virker, som om de er forholdsvis løse, når man i et kvarter som Østerbro kan komme frem til vurderinger på sammenlignelige ejendomme, der går fra 15.000 til 22.000 kroner pr. kvadratmeter,« siger Martin Hyllekvist.
Der er flere strømpile, som valuarer kan vælge at følge, når de bliver bedt om at værdisætte en andelsejendom. Prisen skal som udgangspunkt fastsættes, som var den en udlejningsejendom. Men derefter kan valuaren vælge mellem at tage udgangspunkt i afkastet på en udlejningsejendom eller i markedsprisen per kvadratmeter.
Når afkastprocenten bruges, skønner valuaren, hvor stor en årlig afkastprocent ejeren af ejendommen vil forlange. Derefter beregnes afkastet ved at skønne de samlede lejeindtægter og derefter trække driftsudgifterne fra. Resultatet bliver en samlet pris, der kan give det ønskede afkast.
Med den anden metode, der tager udgangspunkt i kvadratmeterpriser, tager valuaren mere udgangspunkt i markedet. Det vil sige, at prisen på sammenlignelige ejendomme samt valuarens analyse af markedet spiller den største rolle. Netop valuarens analyse af markedet kan også omfatte faktorer som priser på ejerboliger og forventninger blandt ejendomsinvestorer til, at priserne vil stige eller falde fremover, hvilket påvirker de priser, de er villige til at betale.
Når valuarerne bruger forskellige metoder og kommer frem til vidt forskellige resultater, er andelshavere prisgivet uden en chance for at vurdere, hvad den rigtige værdi er, mener Martin Hyllekvist:
»Problemet er, at vurderingerne fastsættes, som vinden blæser. Der er specifikke valuarer fra samme virksomhed, der har en prisforskel på 5.000 kroner pr. kvadratmeter. Mange bruger referenceejendomme, mange gør ikke eller bruger nogle ejendomme, der ikke er tilnærmelsesvis sammenlignelige,« siger Martin Hyllekvist.
Kasper Westberg påpeger, at problemet potentielt kan berøre alle beboere i de mere end 5.000 danske andelsboligforeninger:
»Principielt kan samtlige andelshavere blive ramt af problemstillingen, da kun de færreste kan vide sig sikre på, at de har den rette vurdering. Usikkerheden afskrækker med rette sikkert også mange foreninger fra at overgå til valuarvurderinger,« siger han.