Vil du have en høj eller en lav vurdering af din bolig? Hvis du vil have en høj, skal du få ejendomsmægler Jens Jensen til at vurdere den, og vil du have en lav, skal du få ejendomsmægler Hans Hansen til at vurdere den.
Navnene er opdigtede, men ellers er dette i øjeblikket virkeligheden for andelshavere særligt i københavnsområdet, hvor markedsværdien på ejendommene generelt er steget markant de seneste år. Det giver plads til vidt forskellige vurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme.
Mange andelsboligforeninger fastsætter deres værdi med en såkaldt valuarvurdering, der foretages af særligt uddannede ejendomsmæglere kaldet valuarer.
Men valuarerne er stærkt uenige om, hvordan prissætningen skal ske. Det fører til, at bestemte valuarer konsekvent vurderer til langt højere priser end de fleste andre valuarer.
»Nogle mener, at den gamle andelstanke (om billige boliger, red.) skal have lov til at leve. Og nogle har en neoliberalistisk tankegang og siger, at prisen bare skal skrues op, så folk kan få det for dem, som de vil,« siger Tejs Carstensen, uafhængig andelsboliganalytiker.
Forskellige principper
Én af de valuarer, der konsekvent vurderer højere end de fleste andre, er valuar Lars Wismann. Han står ved sine vurderinger og påpeger, at stort set alle hans kunder altid har kunnet sælge til mellem 80 og 100 procent af den maksimale andelskrone. Problemet er i stedet, siger han, at mange valuarer som medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) vurderer alt for lavt.
»DE har indgået en uskøn alliance med en række ejendomsadministratorer og revisorer, som har den opfattelse, at det altid er behageligt, når man kan sælge et andelsbevis på få minutter. Så kan man jo sige over for andelsforeningen: Der kan I se, hvilken god rådgivning vi har givet jer. I kan altid sælge jeres andelsbeviser. Problemet er jo bare, at det ikke er i andelshavernes økonomiske interesse at sælge deres andelsbeviser til mellem 10.000 og 12.000 kroner for lidt pr. kvadratmeter,« siger Lars Wismann.
Han har tidligere meldt sig ud af DE i forbindelse med en stridssag, hvor han påpegede over for nogle andelshavere, at deres vurdering var for lav, og at de derfor havde fået for lidt ved salget af deres andele. Det førte til, at DE indgik et forlig og betalte andelshaverne 2,3 millioner kroner i erstatning.
Når andelsboligforeningers ejendomme skal værdiansættes, skal ejendommen værdiansættes som en udlejningsejendom. Men det tager nogle valuarer, herunder Lars Wismann, ikke tilstrækkeligt hensyn til, siger ejendomsmægler og valuar John Lindgreen fra Home Erhvervscenter København.
»Der er nogle valuarer, der er meget optimistiske i prissætningen og skæver meget til, hvad ejerlejligheder handles for. Det mener jeg ikke, at man kan. Det er en boligudlejningsejendom, og hvis den skulle udlejes, kan man være sikker på, at hvis man tager for meget i husleje, vil lejeren gå til Huslejenævnet og få den sat ned. Derfor er det meget vigtigt, at begrebet lovlig leje indgår i værdiansættelsen,« siger John Lindgreen.
Slap vurderingsnorm
Er man som valuar medlem af DE, er man forpligtet til at vurdere ud fra nogle bestemte retningslinjer, der er udstukket af DE.
Men de retningslinjer er så løst formuleret, at de giver anledning til alt for forskellige vurderinger, mener Lars Wismann.
»DE’s vurderingsnorm er så slap, at den er elastik i metermål. For der står flere gange; så vidt det er muligt, og; i det omfang det kan lade sig gøre. Det fører til, at mange valuarer undervurderer,« siger han.
Ifølge DEs vurderingsnorm skal vurderinger indeholde oplysninger om anvendte referenceejendomme. Det vil sige sammenlignelige ejendomme, som kan bruges til at understøtte en given værdiansættelse. Men DE giver ingen retningslinjer for, hvornår en ejendom er sammenlignelig, og det fører til, at enhver valuar anlægger sine egne kriterier, påpeger Lars Wismann.
Han mener, at mange valuarer generelt benytter sig for lidt af referenceejendomme. John Lindgreen påpeger omvendt, at Lars Wismann benytter for mange – også nogle der ikke kan sammenlignes.
»Det nytter ikke noget at sammenligne ejendomme, hvor beliggenheden eller lejen er vidt forskellig. Det giver ingen mening. Så han får blandet pærer og bananer sammen,« siger John Lindgreen.
Berlingske Business har forsøgt at få et interview med Dansk Ejendomsmæglerforening. Vicedirektør Michael Andersen har svaret på en række spørgsmål via e-mail, herunder om han ser behov for en ændring af vurderingsnormen.
Burde DEs vurderingsnorm være mere klart defineret og ikke overlade så meget til valuarens egen vurdering, så man kan få mere lige værdiansættelser?
»Normerne er fastlagt i samarbejde med blandt andre ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, red.) og bliver løbende tilpasset,« skriver Michael Andersen i e-mailen.
Grådige andelshavere
Andelsboligmarkedet er lovmæssigt underlagt maksimalpriser for at sikre billige boliger, men maksimalprisen er styret af valuarens fastsatte vurdering.
Derfor er det i virkeligheden op til valuaren hvor høj en værdi, en andelsboligforening kan få. Og det benytter mange sig af, siger analytiker Tejs Carstensen.
»Jeg har set generalforsamlingsreferater, hvor formanden har bedt om, at der skal laves en valuarvurdering. Så fik foreningen en valuarvurdering, og to måneder senere er den person ikke længere formand, fordi personen er fraflyttet og har tjent gode penge på det,« siger Tejs Carstensen og understreger det anfægtelige i den ageren, som andelsboligmarkedet giver mulighed for:
»Hvis dette skete på aktiemarkedet, ville det være kursmanipulation, og det ville blive straffet. Forestil dig en virksomhedsdirektør, som få måneder før sin egen fratrædelse sætter sig ned og opskriver værdien af sine egne aktier, fordi han kan.«