Skattefrit salg af ejendomme

I denne uges brevkasse bliver der efterspurgt en uddybning af undtagelser for skattefrit salg af ejendomme.

forside
En læser er interesseret i undtagelser, når det drejer sig om skattefrit salg af ejendomme. Arkivfoto: Mads Claus Rasmussen Ritzau/Scanpix Fold sammen
Læs mere

Kære brevkasse

Det er med fornøjelse, at jeg læser jeres råd og vejledninger i Berlingske. I et tidligere svar dukker der en bemærkning op om to undtagelser for skattefrit salg af beboelsesejendomme på over 1.400 kvm.

Vil det være muligt at få beskrevet disse undtagelser eller måske en henvisning til, hvor jeg kan læse mere?

På forhånd tak.

Med venlig hilsen

SM

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

I mit svar skrev jeg: Der skal ikke betales skat af fortjenesten på en- eller tofamilieshuse, hvis huset har tjent til bolig for din far i en del af eller hele den periode, hvor han har ejet ejendommen, forudsat at ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit i en del af eller hele denne periode. Den betingelse er opfyldt, hvis grunden er mindre end 1.400 kvm. Er den større, kan den alligevel være skattefri efter to undtagelsesbestemmelser.

Lad mig uddybe det som svar til dig og af hensyn til øvrige læsere.

Hovedreglen ved fortjeneste på salg af fast ejendom er, at der skal betales avanceskat. Men der gælder en praktisk meget bred undtagelse, den såkaldte parcelhusregel. Du skal ikke betale skat af fortjeneste på en- og tofamilieshuse eller ejerlejligheder, hvis hus/ejerlejlighed har tjent til bolig for dig eller din husstand i en del af eller hele den periode, hvor du har været ejer, hvis ejendommen har opfyldt betingelserne for skattefri afståelse i en del af eller hele perioden, og hvis ejendommen ikke efterfølgende har været anvendt erhvervsmæssigt.

Fortjeneste på salg af sommerhus, som du eller din husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori du har været ejer, igen hvis ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit i en del af eller hele denne periode, og hvis ejendommen ikke efterfølgende har været anvendt erhvervsmæssigt, og ejendommen er registret som fritidshus.

Skattefriheden er betinget af, at mindst en af følgende betingelser er opfyldt:

  1. Hvis ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 kvm. Ved opmålingen af det samlede grundareal medregnes kun arealer, der er ansat til en værdi af over 0 kr. Vejarealer, der matrikulært er medregnet til en ejendom, vil ofte være vurderet til 0 kr. og kan i så fald fragå ved udmålingen af det samlede grundareal. Er der tale om en bygning på lejet grund, f.eks. et sommerhus, er det uden betydning, at grunden er på over 1.400 kvm.,
  2. Hvis der ifølge en offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse. Erklæring herom kan indhentes hos kommunen,
  3. Hvis udstykning ifølge erklæring fra den centrale told- og skatteforvaltning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Erklæring herom kan indhentes hos Skat. Der kan evt. indhentes bindende forhåndsbesked om værdiforringelsesspørgsmålet.

Mit svar i brevkassen om de to undtagelser er nr. 2 og 3, som er omtalt her.

Hvis betingelserne for skattefrit salg ikke er opfyldt, skal der betales en ejendomsavanceskat. Kort fortalt beregnes den på samme enkle måde som enhver anden skat her i landet. Det kan siges lidt firkantet på denne måde:

  1. Kontantsalgsprisen minus handelsomkostninger giver den regulerede afståelsessum.
  2. Din oprindelige anskaffelsessum omregnes til kontantpris. Hvis ejendommen ligger her i landet og er købt før 19.05. 1993 kan du som anskaffelsespris benytte følgende muligheder:
    1. ejendomsværdien pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10 pct., eller
    2. ejendomsværdien pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 01.01.1996, eller
    3. en eventuelt foreliggende § 4 B vurdering, eller
    4. den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum (evt. pristalsreguleret - tidligst fra 1975) med tillæg af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt inden 01.01.1993.

Hertil lægges handelsomkostninger samt et tillæg på 10.000 kr. om året fra og med 1993, også for anskaffelsesåret, men ikke for afståelsesåret samt udgifter til forbedring og vedligeholdelse af ejendommen ud over de 10.000 kr. om året, dog forudsat at disse udgifter ikke er blevet fratrukket som vedligeholdelsesudgifter i det løbende skatteregnskab. Herefter fremkommer den regulerede anskaffelsessum.

  1. Forskellen mellem den regulerede afståelsessum og den regulerede anskaffelsessum er den skattepligtige fortjeneste, der beskattes som positiv kapitalindkomst.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk