Kan vores lejlighed på Nørrebro bruges som arveskud?

I denne uges brevkasse er en læser interesseret i, om det kan betale sig at købe forældrenes lejlighed i forbindelse med et arveforskud.

Mange private har lavet indsamlinger for at få julepynt op på Nørrebrogade, men der er lang vej op til de 180.000-190.000 kroner handelsforeningen skal bruge på at hænge julelysene op. Nørrebro Lokaludvalg har også støttet med 45.000 kroner i år, men det hænger alligevel ikke økonimisk sammen. Fold sammen
Læs mere
Foto: Asger Ladefoged

Kære brevkasse,

Tilbage i 1998 købte mine kære forældre en lejlighed på Nørrebro til mine to søstre og jeg. Siden dengang har alle søskende boet der sammen, hver for sig og sammen med forskellige venner og kærester on and off fra 1998 til 2009 – indtil vi alle selv købte huse og lejligheder andre steder i byen. De seneste ni-ti år har lejligheden været fremlejet til venner.

Nu har vores forældre foreslået, at vi køber lejligheden af dem – i stedet for at de sælger på markedet og betaler en stor del af fortjenesten i skat. Hvilke muligheder har vi for at købe den som arveforskud? Vil det være til offentlig vurderingspris, og i så fald hvornår forventes ny offentlig vurdering? Hvis vi køber lejligheden, kan vi så sælge den straks efter? Er der andet, vi skal være opmærksomme på?

Mine forældre købte ejerlejligheden (80 kvm) til ca. 800.000 kroner- Jeg formoder, at prisen i dag nok er omkring 3,5 mio. kroner

Hvis jeg køber lejligheden alene, da jeg har bedre økonomiske muligheder end mine søstre, kan jeg så dele fortjeneste med dem gennem skattefri donationer? Hvor meget kan jeg i så fald give til mine søstre (og eventuelle svogre og nevøer)?

På forhånd tak,

Med venlig hilsen

JP

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Jeg svarer på dit spørgsmål, da formentlig en del læsere vil have glæde af at følge med og se, at jura og skat ikke altid er helt ligetil. Spænd sikkerhedsselen! Dine forældre skal sælge lejligheden og udlåne provenuet til dig og dine søstre. Dette lån kan så tilbagebetales ved, at gælden nedskrives med afgiftsfri gaver. Jeres forældre må ikke på forhånd love at begave jer hele vejen igennem, de skal have retten til at holde fast i deres krav. Hvis gælden ikke er afviklet, når jeres forældre dør, er I ikke dårligere stillet, end hvis jeres forældre havde foræret jer provenuet nu.

Du skal være meget opmærksom på, at selv om I søskende har boet i lejligheden, så kan I ikke sælge videre uden avanceskat, da det er et krav, at beboelsen er sket i ejertiden. Det betyder, at hvis I køber lejligheden, så skal I bo der igen for at kunne sælge skattefrit. Skat er meget observant om forsøg på omgåelse og ingen af jer har – som jeg læser dit spørgsmål – reel interesse i at overtage lejligheden.

Dit spørgsmål om at kanalisere en eventuel gevinst videre til dine søskende må jeg også afvise. Giver du gaver til dine søskende, skal de betale indkomstskat heraf.

Lad os så se på, hvordan den samlede skattebelastning i form af avanceskat og gaveafgift/boafgift bliver i forskellige scenarier. Jeg forudsætter i eksemplet, at lejligheden er gældfri og ejet af dine forældre i lige sameje.

Ud fra dine oplysninger bliver dine forældres skattemæssige anskaffelsessum i runde tal en mio. kr. Med et salg til 3,5 mio. kr. og mægleromkostninger på 100.000 kr. vil fortjenesten være 2,4 mio. kr. Denne fortjeneste skal beskattes, og skatten er en mio. kr. Så er der 2,4 mio. kr. tilbage, som kan udlånes til jer med 800.000 kr. til hver. Hvis dine forældre i videst muligt omfang vælger at nedskrive gælden med afgiftsfri gaver til jer, kan et lån på 800.000 kroner nedskrives til 0 kroner over 5-6 år.

Der er også en anden mulighed. Hvis nettoprovenuet igen antages at være 2,4 mio kr., kan dine forældre give jer en gave på det fulde beløb og samtidig vælge at betale gaveafgiften. Det vil give mulighed for, at I hver får en nettogave på 705.000 kroner.

Ud fra en forudsætning om en ejendomsvurdering på 1,5 mio. kr., kan jeres forældre overdrage ejendommen til jer til ejendomsvurderingen minus 15 pct. Det er 1,275 mio. kr. Med en reguleret skattemæssig anskaffelsessum på en mio. kr., skal 275.000 kr. beskattes med 42 pct. Skatten er 115.000 kr. Hvis du og dine søstre får lejligheden, så udgør gaven 1,275 mio. kr. Gaveafgiften er efter bundfradrag godt 160.000 kr.  I alt er der ved overdragelsen til dig og dine søstre likvide omkostninger for dine forældre på ca. 275.000 kr.

Når du og dine søstre videresælger lejligheden til 3,5 mio. kr., vil I have en skattemæssig fortjeneste på 2,125 mio. kr., såfremt mægleromkostningerne uændret sættes til 100.000 kr. Skatteprocenten er 42 pct., og derved bliver skatten ca. 890.000 kr. Godtgør du og dine søstre jeres forældre omkostningerne til skat og gaveafgift, vil skatter og gaveafgift samlet løbe op i 1,165 mio. kr. Du og dine søstre har altså 2.335 mio. kr. tilbage.

Det her nævnte alternativ tager ikke højde for, at I kan påkalde jer Skats interesse, eller at tidshorisonten for en gennemførsel er mindst et år. Der er heller ikke taget højde for, at pessimisterne mener, at markedet for ejerlejligheder i København er på vej ned. Men tror I på fortsat stigende priser på markedet for ejerlejligheder, eller at jeres forældre ikke lever fem-seks år mere, kan dette alternativ være mere fordelagtigt. Men husk på, at man ikke skal gøre alt for penge! Er en gevinst på 22.000 kr. pr. person alt besværet værd? I dit spørgsmål nævner du muligheden for at købe lejligheden af jeres forældre til ejendomsvurderingen minus 15 pct. Jeg bemærker hertil, at dette gør, at det beløb, I kan få i hånden, bliver 1.275.000 kr. mindre, og at I kommer til at betale de 15 pct. i gave- eller boafgift på et eller andet tidspunkt.

Under alle omstændigheder bør I søge rådgivning, før I vælger vejen frem. Dette kan afklare de faktuelle oplysninger, som jeg ikke er i besiddelse af, ligesom det muliggør en nærmere gennemregning af økonomien.

Med venlig hilsen

Erik Øvlisen, advokat (H)

www.ForumAdvokater.dk