Kan en ejerforening forbyde, at man udlejer sin lejlighed via Airbnb?

I denne uges brevkasse bliver der spurgt, om en ændring i vedtægterne kan medføre, at det er forbudt at leje sin ejerlejlighed ud via Airbnb.

I denne uges brevkasse bliver der spurgt, om en ændring i vedtægterne kan forbyde brugen af Airbnb, når man bor i en ejerlejlighed. Fold sammen
Læs mere
Foto: CHARLES PLATIAU/Ritzau Scanpix

Kære brevkasse

Jeg skriver, da jeg har svært ved at finde klarhed vedr. udlejning af min ejerlejlighed gennem Airbnb. I 2015 og 2016 udlejede jeg min lejlighed en del gennem Airbnb, indtil der i april 2016 blev foretaget et tillæg til vedtægten, som jeg har vedhæftet. Jeg kan lide at rejse, og er fan af dele-økonomi som Gomore og Airbnb. I vedtægten forbydes det at leje hele min lejlighed eller dele af den ud som hoteludlejning eller Airbnb. Jeg mener jo ikke, at det er hoteludlejning, fordi jeg ønsker et tilskud til min ferie 4-5 gange om året ved at leje min lejlighed ud, mens jeg f.eks. lejer en andens lejlighed i det land, som jeg er på ferie i. Jeg har et sted læst, at en sådan vedtægt om at forbyde dele-økonomi, som er Airbnb, ikke kan tinglyses, uden at alle ejere giver samtykke til det, og mit spørgsmål er derfor, om gældende vedtægt er ugyldig?

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Det kræver kendskab til jeres oprindelige vedtægt og processen om ændring, hvis jeg skal svare mere præcist, men mit bud er, at det er tvivlsomt, om vedtagelsen, som du beskriver den, er gyldig, hvis der protesteres.

I en sag ville en ejerforening ændre vedtægterne på en måde, så der blev indført forbud mod erhverv fra ejerlejlighederne: »Medlemmerne må ikke drive erhverv fra ejerlejlighederne uden bestyrelsens samtykke, hvilket dog ikke gælder for de ved nærværende vedtægts tinglysning etablerede erhvervslejemål. Bestyrelsen har pligt til at påse, at fremtidige erhvervslejemål ikke er eller kan blive til gene for områdets beboere.«.

Tinglysningsretten afviste tinglysning af den nye vedtægt, da vedtægtsændringen ville gøre et sådant indgreb i ejernes individuelle rettigheder, at tinglysning og dermed gyldighed var udelukket uden samtykke fra den berørte ejer. Landsretten var enig. (FM 2017.149).

I en dom fra oktober 2017 afviste tinglysningsretten tinglysning af følgende vedtægtsbestemmelse: »22.1 Lejligheder må – helt eller delvist – som minimum udlejes i perioder af 30 dage. Lejekontrakten skal fremsendes til bestyrelsens mailadresse senest 14 dage før lejemålets ikrafttræden«.

Rettens begrundelse var, at »et forbud mod udlejning i kortere tidsrum end 30 dage må anses for et sådant indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettigheder over ejerlejligheden, at det ikke gyldigt kan vedtages uden tiltrædelse fra samtlige ejere i ejerlejlighedsforeningen, og da ikke alle ejere havde samtykket i vedtagelsen på generalforsamling eller i anmeldelsen«.

Landsretten var enig i, at det anmeldte tillæg til vedtægternes paragraf 22.1 gjorde indgreb i ejernes individuelle rettigheder over lejlighederne på en sådan måde, at ændringen ikke kunne tinglyses uden samtykke fra alle ejere. Landsretten var derfor enig i Tinglysningsrettens afgørelse (FM 2017.143).

Jeg mener, at juridisk teori og retspraksis i dag kan sammenfattes sådan, at en ejerforening ikke har ret til at vedtage udlejningsforbud uden samtykke fra den enkelte ejer. Adgangen til at udleje er tæt knyttet til ejerens særråden og ejendomsret. De forannævnte domme bekræfter dette, men jeg vil anbefale dig at tage en nærmere snak med din advokat om den konkrete sag.

Af hensyn til andre læsere vil jeg lige nævne, at mit svar ikke betyder, at enhver ejer har fuldstændig frie hænder til at udleje via Airbnb. For det første vil nogle vedtægter i sig selv være til hinder for det. Andre steder vil en fast praksis kunne føre til det samme. Og dertil kommer, at hvis udlejning nærmer sig hotellignende forhold, så kan der skrides ind. I øjeblikket er grænsen for indgriben uklar og svævende, og det er derfor en god idé at overveje, hvordan forholdet ønskes reguleret i den enkelte forening.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk