Kan en ejerforening blande sig i udlejning via Airbnb?

Hvor stort et flertal kræver en større indgriben i ejerforeningen, bliver advokatbrevkassen spurgt om i denne uge.

Må ejerforeningen blande sig i udlejning af en ejerlejlighed. Arkivfoto. Fold sammen
Læs mere
Foto: Nils Meilvang

Må ejerforeningen forbyde udlejning af ens ejerlejlighed over Airbnb eller indskrænke antal udlejninger via et kvalificeret to tredjedels flertal? Eller kræver denne større indgriben i ens anvendelse af ejerlejligheden en 100 procents accept fra alle ejere i foreningen, hvis man skal ændre på anvendelsesmulighederne af den enkelte ejers lejlighed?

Med venlig hilsen

N.D.

Svar:

Jeg forstår dig sådan, at vedtægterne for ejerforeningen ikke indeholder nogen relevant vejledning. Svaret på dit spørgsmål kan ikke læses i lov om ejerlejligheder. Derimod kan retspraksis give et svar, da vi fra trykte domme kan udlede, hvad der må antages at være gældende ret.

I en sag fra sidste år ville en ejerforening ændre vedtægterne på en måde, så der blev indført forbud mod erhverv fra ejerlejlighederne: »Medlemmerne må ikke drive erhverv fra ejerlejlighederne uden bestyrelsens samtykke, hvilket dog ikke gælder for de ved nærværende vedtægts tinglysning etablerede erhvervslejemål. Bestyrelsen har pligt til at påse, at fremtidige erhvervslejemål ikke er eller kan blive til gene for områdets beboere«.

Tinglysningsretten afviste tinglysning af den nye vedtægt, da vedtægtsændringen ville gøre et sådant indgreb i ejernes individuelle rettigheder, at tinglysning og dermed gyldighed var udelukket uden samtykke fra den berørte ejer. Landsretten var enig. (FM 2017.149).

I en dom fra oktober 2017 afviste tinglysningsretten tinglysning af følgende vedtægtsbestemmelse: »22.1 Lejligheder må – helt eller delvist – som minimum udlejes i perioder af 30 dage. Lejekontrakten skal fremsendes til bestyrelsens mailadresse senest 14 dage før lejemålets ikrafttræden«.

Rettens begrundelse var, at »et forbud mod udlejning i kortere tidsrum end 30 dage må anses for et sådant indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettigheder over ejerlejligheden, at det ikke gyldigt kan vedtages uden tiltrædelse fra samtlige ejere i ejerlejlighedsforeningen, og da ikke alle ejere havde samtykket i vedtagelsen på generalforsamling eller i anmeldelsen«.

Landsretten var enig i, at det anmeldte tillæg til vedtægternes paragraf 22.1 gjorde indgreb i ejernes individuelle rettigheder over lejlighederne på en sådan måde, at ændringen ikke kunne tinglyses uden samtykke fra alle ejere. Landsretten var derfor enig i Tinglysningsrettens afgørelse (FM 2017.143).

Jeg mener, at juridisk teori og retsprakis i dag kan sammenfattes sådan, at en ejerforening ikke har ret til at vedtage udlejningsforbud uden samtykke fra den enkelte ejer. Adgangen til at udleje er tæt knyttet til ejerens særråden og ejendomsret. De forannævnte domme bekræfter dette.

Af hensyn til andre læsere vil jeg lige nævne, at mit svar ikke betyder, at enhver ejer har fuldstændig frie hænder til at udleje via Airbnb. For det første vil nogle vedtægter i sig selv være til hinder for det. Andre steder vil en fast praksis kunne føre til det samme. Og dertil kommer, at hvis udlejning nærmer sig hotellignende forhold, så kan der skrides ind. I øjeblikket er grænsen for indgriben uklar og svævende, og det er derfor en god idé at overveje, hvordan forholdet ønskes reguleret i den enkelte forening.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk