Hvordan sikrer man sig livslang eneret til brugen af en ejendom, man har solgt

En 82-årig ønsker at sælge sit fritidshus med eneret til at anvende ejendommen i resten af sin levetid. Advokat Allam Ohms giver et bud på, hvordan det kan lade sig gøre, og hvordan det skattemæssigt behandles.

Kan man sælge sit sommerhus og sikre sig brugsretten til det, indtil man selv dør, simpelthen for at få frigivet hele handelsværdien i levende live? Arkivfoto: Erik Refner/Ritzau Scanpix Fold sammen
Læs mere

Kære brevkasse.

Efter at have læst Berlingske Business 21. november om en tinglyst klausul i et skøde, som er blevet draget i tvivl af ejer/sælger og skal for retten, er jeg forundret: Er en tinglyst servitut på en ejendom ikke uomtvistelig? Er en tinglyst klausul i et skøde ikke uomtvistelig?

Spørgsmålene dukkede op i min lægmands hjerne, da min 82-årige mor vil (forsøge at) udbyde sit fritidshus med sin ret til at bebo/anvende ejendommen i resten af sin levetid. Ved hendes død kan køber/ejer flytte ind.

Formålet med ønsket om denne form for salg er ganske enkelt, at hun får frigivet hele handelsværdien i levende live. Huset er ubelånt.

1. Vil en formulering/klausul som »Sælger indrømmes livsvarig eneret til at anvende og bebo ejendommen uantastet, således at køber får ret til at flytte ind en måned efter sælgers død« være tilstrækkelig til at sikre min mor og være »200 procent skudsikker« på, at en »super dreven« jurist ikke kan få denne ret omstødt? 

Eller hvilke yderligere forbehold skal medtages?

2. Skal klausulen:

a) tinglyses som servitut først,

b) eller alene skrives i skødet,

c) eller begge dele  – tinglyses som servitut og henvises til som et punkt i skødet?

Med en handelspris på X kroner påtænkes at: min mor løbende refunderer køber ejendommens skat, grundskyld, forsikring, grundejerforeningsmedlemskab etc. og vedligeholder i vanligt omfang med respekt for vanligt slid.

Dernæst:

a) Vil dette give anledning til, at køber bliver skattepligtig af den løbende betaling ? 

Evt. med hvilken procentssats?

Kan dette undgås ved, at betalingen/refusionen aftales separat?

b) Vil min mor blive beskattet som »husleje« og køber blive beskattet af »indtægten« ? 

Med hvilke procentsatser af hvilke beløb?

Hvorledes kan dette undgås/minimeres?

Med tak for altid interessante problemstillinger og interessante forklaringer og med de venligste hilsener 

J.B.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Du er overrasket over, at en tinglyst klausul i et skøde kan drages i tvivl, og nu vil du vide, om en bestemt formulering kan kaldes »200 procent skudsikker«. Til det sidste kan jeg med 300 procents sikkerhed svare »nej«. Din overraskelse over, at en formulering kan drages i tvivl, vil jeg besvare på den måde, at jura ikke er en eksakt videnskab. En klausul eller en servitut indeholder en række ord, der forsøger at løse en bestemt problemstilling. Ord kan (altid) fortolkes, og det giver en usikkerhed, hvilket har ført til mange retssager og skuffede forventninger.

Nogle af disse retssager kunne være undgået ved rettidig omhu. Andre – særligt hvor nye stier betrædes – må gennem retssystemet for at afklare, hvad der er gældende ret. Sådan vil det være altid, og der er derfor grund til, at enhver forholder sig kritisk til indholdet af aftaler, herunder servitutter. Ved køb af ejendom er det derfor en vigtig opgave at forholde sig til servitutterne. Ofte vil der – navnlig i ældre servitutter – være adskillige fortolkningsproblemer, og som køber er det vigtigt at få afklaret disse og tage stilling til, hvad der skal ske, hvis fortolkningen ikke er rigtig.

Din konkrete idé om en livsvarig boligret for din mor vil give nogle udfordringer. En livsvarig boligret indgår som en del af overdragelsessummen. Den resterende del af overdragelsessummen/handelsværdien for ejendommen skal betales i form af en gave, kontant, et anfordringsgældsbrev eller en kombination heraf. En livsvarig boligret er i den skitserede situation en løbende ydelse, hvilket er et ret indviklet område – en ydelse i naturalier, og der er tale om en gensidigt bebyrdende aftale.

Værdien af den livsvarige boligret skal kapitaliseres, og dette beløb er indgangsværdien på den saldo, som skal føres af såvel mor som datter. Skattemæssigt betyder den livsvarige boligret reelt, at moderen er lejer af den ejendom, som datteren nu ejer.

Køberen i dit eksempel vil reelt være ejer af huset. En del af købesummen for ejendommen betales ved, at din mor får en livsvarig brugsret. Ejeren modtager derfor ikke løbende huslejebetalinger fra din mor, idet hun jo har betalt (en del af) købesummen med den kapitaliserede værdi af den livsvarige boligret.

Køberen skal føre en saldo, hvor indgangsværdien er den kapitaliserede værdi af den livsvarige boligret. Saldoen nedskrives med den årlige markedsleje for boligen. Der er imidlertid tale om en udlejningsejendom, hvilket har den konsekvens, at køberen skal opgøre det skattemæssige resultat af ejendommen og selvangive dette. Indtægtssiden udgør boligens markedsleje, og udgiftssiden er de gængse fradragsberettigede udgifter i forbindelse med en udlejningsejendom.

Når saldoen for den kapitaliserede værdi måtte nå nul, skal køberen fortsat beskattes af nettoresultatet af udlejningsejendommen, men får imidlertid et skattemæssigt fradrag for et beløb svarende til den indtægtsførte bruttoleje.

Din mor skal som sælger føre en saldo, hvor indgangsværdien er den kapitaliserede værdi af den livsvarige boligret. Denne saldo nedskrives med den årlige markedsleje for boligen. Hvis saldoen bliver nedskrevet til nul, skal din mor herefter »betale« husleje for ejendommen. Men da der er aftalt en livsvarig boligret, skal din mor ikke foretage betaling til køberen, men bliver i stedet beskattet af ejendommens udlejningsværdi.

Når din mor ikke lever længere, bortfalder boligretten, og der er ingen skattemæssige konsekvenser forbundet hermed.

Aftalens helt konkrete indhold, som din mor bør drøfte med en advokat, nedfældes i en skriftlig aftale, der tinglyses.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk