Hvordan kan man på lovlig vis give lån eller gaver til sit barn?

I denne uges brevkasse spørger en læser om, hvordan man på lovlig vis kan hjælpe sit barn rent økonomisk i forbindelse med køb af hus.

forside
I denne uges brevkasse spørger en læser om, hvordan man på lovlig vis kan hjælpe sit barn rent økonomisk i forbindelse med køb af hus. Fold sammen
Læs mere
Foto: Mathias Løvgreen Bojesen/Ritzau Scanpix

Kære brevkasse

Jeg er en 70-årig enke, som siden min mands alt for tidlige død for 12 år siden, har siddet i uskiftet bo. Arvingerne er vores fælles søn og datter, henholdsvis 40 og 36 år. Jeg fik for et par år siden diagnosen diskusprolaps, og det var derfor besværligt for mig at bo i rækkehus med masser af trapper. Vi lavede derfor en familieoverdragelse af rækkehuset på Frederiksberg til min datter og svigersøn, 15 pct. under vurderingen, og selvfølgelig med min søns vidende. Ham vil jeg dog meget gerne tilgodese for nogenlunde tilsvarende beløb, som min datter har sparet på rækkehuset, og vil derfor høre, om I kan hjælpe mig med dette på lovlig vis. Min søn og kæreste søger i øjeblikket efter hus, og jeg vil jo gerne hjælpe dem økonomisk. Kan jeg give dem rente- og afdragsfrit lån?

Jeg er selv flyttet i en treværelses ejerlejlighed med elevator, hvor jeg ikke har optaget lån.

Med venlig hilsen

L.G.P.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Der er flere muligheder for dig. Hvis du har likviditet, så er det enkleste, at du giver din søn en gave og betaler gaveafgiften af den. Gaven kan svare til det beløb, du mener din datter har fået som fordel. Det vil være en god idé, at du sikrer dig, at din datter er enig i din vurdering.

Du kan også yde din søn et lån, men hvis du lover ham, at det bliver nedbragt med afgiftsfri gavebeløb en gang om året, så forfalder hele gaveafgiften. Hvis du ikke lover ham det, så kan han ikke være sikker på at få afgiftsfri gaver, og i relation til godkendelse i banken er han heller ikke godt hjulpet, hvis han skal præsentere et gældsbrev for banken (der så skal tage det ind i den i forvejen lidt langhårede proces om at købergodkende førstegangshuskøbere).

Hvis din søn kan vente, så kan du bestemme i et testamente, at han skal have så og så meget mere end din datter. Hvis du i forvejen har et testamente, skal du lige sikre dig, at du – efter din mands død – kan ændre på dette.

Af hensyn til andre læsere vil jeg nævne lidt om overdragelse til 15 pct. under den offentlige vurdering. Det er noget, der skal ske med forsigtighed, og jeg tror desværre, der sker en række salg, hvor betingelserne for anvendelse af denne fremgangsmåde ikke er opfyldt. I nogle tilfælde griber Skat ind, og det er lidt ærgerligt, for det er sjældent tanken har været at snyde, men simpelthen ukendskab til reglerne. Det er i øjeblikket en populær øvelse at bruge 15 procentmetoden. Det er også fint, men der er bare vigtigt at være opmærksom på, at denne mulighed ikke kan benyttes i alle tilfælde.

15 procentreglen går kort fortalt ud på, at du kan overdrage fast ejendom til 85 pct. af den offentlige vurdering. Det er i mange tilfælde en kunstig lav pris. Derfor vælger mange – ofte forældre ligesom du har valgt det - at overdrage til barn/børn og på den måde undgå ejendomsavancebeskatning ved salg i fri handel (ca. 50 pct. af friværdien).

15 procentreglen falder væk, når de nye vurderinger træder i kraft. Den afløses af en 20 procent forsigtighedsregel, hvilket umiddelbart kan lyde som en fordel i forhold til 15 procentreglen. Det er det dog næppe. Da de offentlige vurderinger blev suspenderet fra 2013, er den seneste offentlige vurdering typisk fra 2012. De næste ejendomsvurderinger kommer efter planen tidligst i 2020 for boligejere og i 2021 for erhvervsejendomme. Bemærk, at udmeldingen herom løbende skifter, og får vi et regeringsskifte inden for de næste 100 dage, er det svært at forudse, hvad der vil ske også på dette område.

Det er derfor en god idé at overveje, om en overdragelse efter den gamle 15 procentregel i forhold til 2012-vurderingen må antages at være mere fordelagtig end at vente på den nye – og formodentlig væsentligt højere – vurdering og så få fradrag med 20 pct.

Det er den seneste ejendomsvurdering, der er gældende. Har du først fået den nye vurdering, er det for sent at overdrage på basis af 2012-vurderingen. I politik kan meget ændres af en artikel i pressen. Derfor er det ikke muligt at sige med sikkerhed, hvornår tiden til at sælge kan være forpasset.

Når du overvejer at sælge 15 pct. under den offentlige vurdering, er der nogle faldgruber, som bør kendes. 15 procentreglen kan ikke bruges, hvis du har en vurdering f.eks. fra en mægler, så du positivt ved, at den offentlige vurdering er forkert. Derfor: træd varsomt og tænk dig om, inden du gør noget her.

Det er en vanskelig balanceakt at arbejde med et muligt salg til 15 pct. under den offentlige vurdering og sammenligne det med alternativet: salg på det fri marked. Du bliver fanget, hvis du har en eksakt viden om markedsprisen. En eksakt viden kan vise sig, hvis der samtidig med overdragelse til et barn gives et andet barn en gave, der matcher en mulig forskel. Det nytter heller ikke noget, at ejendommen overdrages og kort tid efter belånes på en måde, der viser, at overdragelsessummen må være for lav.

Men den overdragelse, du nævner, er jo sket allerede, og jeg går ud fra, at du ikke dengang havde eksakt viden om, at overdragelsen skete til en kunstig lav pris.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk