Brevkassen: Samejeaftaler kræver omhyggeligt forarbejde – der er ingen lette løsninger

I denne uges brevkasse kaster advokat Allan Ohms sig over fællesejeaftaler. Der er mange, som falder i den fælde at tro, at når underskriften er givet, så er alt i orden. Men i realiteten forholder det sig sjældent sådan.

Fællessamejeaftale. Samejeaftale. Samejekontrakt. Samejedeklaration. Samejeoverenskomst. De betyder det samme trods forskellige navne: det er en aftale om, hvad der skal gælde, når flere parter er fælles om at eje noget sammen. Fold sammen
Læs mere
Foto: Signe Goldmann/Ritzau Scanpix
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Kære brevkasse

Jeg skriver angående en fællesejeaftale, da det ikke er alle advokater, som kender nok til dette.

Vi er nemlig fanget i en fællessamejeaftale på et fælles opdelt landsted i Køge. I aftalen står der, at kun hvis begge parter accepterer det, kan aftalen lukkes. Den anden ejer ønsker ikke, men jeg gør. Er der slet ingen øvrige muligheder for at kunne annullere, ændre eller frasige sig aftalen på nogen måde?

Det skal nævnes, at jeg har købt halvdelen vidende om aftalen, som var med i købet. Det, jeg ikke var vidende om, er, at den anden ejer desværre har en mindre god adfærd, efter at han mistede sin kone. Det gør, at det er umuligt at få aftalen til at fungere. Kan aftalen virkelig kun annulleres ved begges samtykke, eller er der andre muligheder at gribe til?

På forhånd tak
K.L

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Fællessamejeaftale. Samejeaftale. Samejekontrakt. Samejedeklaration. Samejeoverenskomst. Kært barn har mange navne. De betyder dog det samme: det er en aftale om, hvad der skal gælde, når flere parter er fælles om at eje noget sammen. Det er ofte – som i dit tilfælde – en aftale om en fast ejendom. Du fortæller, at du ved købet blev gjort opmærksom på aftalen, men du har ikke været opmærksom på den fulde betydning af den.

Du er ikke alene om at være i denne situation. Ingen aftale er stærkere end dens indhold. Er indholdet mangelfuldt, så kan det gå rigtig galt, og desværre opdages det i mange tilfælde for sent.

Jeg må sige, at jeg har set rigtig mange samejeaftaler, men kun ganske få, der havde et relevant indhold. På nettet kan du finde masser af eksempler, men i de fleste er der slet ikke taget højde for alt nødvendigt. Og den værste fejl ved dem er, at de foranlediger mange til at tro, at når papiret er printet og underskrevet, så er alt i orden. Det forholder sig sjældent sådan.

Vi er vant til at indgå mange aftaler. De fleste mundtlige, men større aftaler bliver normalt indgået skriftligt. Her kunne man tro, at skriftlighed fører til omtanke og omhu, men domstolene må hvert år tage stilling til rigtig mange aftaler, som har vist sig at være mangelfulde.

Hvorfor forholder det sig sådan? Mit bedste bud er, at der er en overdreven tillid til, hvad juraen kan gøre. Det kan måske undre, at en advokat mener sådan, men det skyldes mange års erfaring. Som advokat forsøger man jo at forudse enhver tænkelig situation. Hvis det arbejde var blevet gjort i din sag, så havde du haft svaret allerede.

Men – og nu kommer min vigtige pointe – selvom en aftale udarbejdes grundigt, måske en aftale på ti, 50 eller 200 sider – så består den jo af ord og jura. Og jura er firkantet, mens verden er 68-kantet (mindst). Hvis du bruger et firkantet værktøj til at løse et 68-kantet problem, så vil noget blive løst, mens noget vil mangle, og noget irrelevant vil blande sig.

Hvad er løsningen da så? Det er for det første at forstå juraens skrøbelighed. Jura er bedste bud på en regulering, men det er ikke en trylleformular, der løser alle problemer. Derfor må juraen kombineres med omhyggelighed inden aftaleindgåelse.

Alt efter aftalens karakter vil omhyggelighed kunne bestå i at se aftaleparten i øjnene og vurdere, om det er en person, du har lyst til at lave aftale om fælles ejerskab med. Dernæst skal forventninger om samejet afstemmes. Hvilke holdninger er der? Hvilke forventninger? Hvilke ønsker? Er det realistisk, at det vil gå godt. Hvorfor gør vi det? Det arbejde er meget svært, men jo bedre det gøres, desto sikrere er aftalen.

Alt for mange springer dette tunge arbejde over og søger trøst i en formular fra nettet. Jeg kan ikke tælle de gange, hvor denne fremgangsmåde fører til skuffelser og ulykker, og når vi som advokater advarer om det, så mødes vi ofte af en mistro om formålet med advarslen. Er det ikke at skaffe arbejde til os selv? Det kan man mene, men advokater lever jo også af aftaler, der skal fortolkes i retten.

Efter mange år i retten har jeg de seneste 20 år forsøgt at hjælpe mine kunder med at forebygge konflikter, og hvis de er opstået, har jeg forsøgt at løse dem uden at gå i retten. Derfor har jeg ikke så mange retssager – men mange konfliktmæglinger. Den seneste retssag, jeg havde, varede i fem og et halvt år (byret-landsret-Højesteret), og jeg har en enkelt sag, som opstod i 2021, og vi har lige fået oplyst, at byretten kan se på sagen i november 2023. Det er en principiel sag, som formentlig skal både i landsret og muligt også til Højesteret, og hvis det sker, så har vi først en afgørelse i 2025 eller 2026.

Alt dette for at advare Berlingskes læsere om at forebyggelse er bedre end helbredelse, også inden for juraen.

Jeg har ikke tilstrækkelige oplysninger om faktum til at give dig en køreplan. Jeg går ud fra, at du har opsagt samejet med passende varsel, og herefter har du flere muligheder for at komme videre og finde en løsning. Du kan foreslå din medejer, at I forsøger at løse konflikten ved hjælp af en mediatoradvokat. Denne er uvildig og kan hjælpe jer til at nå frem til en løsning.

I kan vælge mediatoradvokat på www.mediationsinstituttet.dk. Hvis I vil samarbejde, kan der findes en løsning inden for et par uger. Ellers må du gå til domstolene og søge samejet opløst i sidste ende ved en såkaldt frivillig auktion, det vil sige en auktion efter særlige regler, hvor højestbydende køber den anden part ud.

Med venlig hilsen
Allan Ohms, advokat (H), mediator

www.forumadvokater.dk