Brevkassen: Når en af blokkene i en ejerforening har en alvorlig skade

I denne uges brevkasse er en læser interesseret i, hvordan en sag i en ejerforening behandles, når en af blokkene har en alvorlig skade, og forsikringen ikke dækker.

krdj
Hvad sker der, hvis ejerne i blokken, som skal renoveres, ikke selv er i stand til betale for renoveringen? Fold sammen
Læs mere
Foto: Modelfoto: Kristian Djurhuus/Ritzau Scanpix

Kære brevkasse

Jeg har et generelt spørgsmål vedrørende mulighed for nedrivning og nybyg af ejerlejligheder. De fleste ejerforeninger består af ejerlejligheder opdelt i to eller flere boligblokke. Efterhånden har bygningerne i mange ejerforeninger nået en vis alder, så det må forventes, at der kan være behov for grundig renovering.

Hvordan vil man håndtere en situation, hvor det viser sig, at en af blokkene i en ejerforening har en alvorlig skade, for eksempel en dårlig fundering eller råd og tæring i hele bygningen, og den tekniske rådgiver siger, at det ikke kan betale sig at udbedre skaden, men at det vil være mere hensigtsmæssigt at rive blokken ned og bygge nyt?

Det forudsættes, at der ikke er nogen forsikring, der dækker. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse skal jo normalt dækkes af alle ejere via ejerforeningen, uanset hvor arbejdet udføres. Som eksempel vedligeholdelse af altaner, hvor der betales, selv om man som ejer ikke selv har nogen altan. Men hvis man river ned og bygger nyt og lader ejerforeningen betale, vil ejerne i den nybyggede blok blive stillet bedre end de øvrige ejere, da de vil få en spritny og moderne lejlighed.

Og hvis man beder ejerne i blokken om selv at betale, kan der være enkelte, som ikke er i stand til at skaffe midlerne og derfor hindrer planens gennemførelse.

Er der i loven regler for, hvordan man håndterer en sådan sag? Og kendes der nogen praktiske tilfælde?

Venlig hilsen

E.T.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Kære E.T.

At eje en ejerlejlighed medfører også et påtvunget medlemskab af en ejerforening og en fælles hæftelse for fællesskabets udgifter. Når du køber en ejerlejlighed, bliver du automatisk medlem af ejendommens ejerforening.

Ejerforeningen har ansvaret for ejendommens drift. Som ejer af en ejerlejlighed ejer du helt selv din egen lejlighed, mens de øvrige dele af ejendommen, f.eks. tag, ydermure, fundament m.m., og ejendommens grund ejes i sameje med de andre lejlighedsejere i ejerforeningen. Medlemskabet af ejerforeningen indebærer, at du som køber skal deltage i udgifterne til vedligeholdelse og istandsættelse efter ejerlejlighedernes indbyrdes fordelingstal.

Det indebærer, at når man køber en ejerlejlighed, er driften af ejerforeningen vigtig at interessere sig for. Man bør interessere sig for fællesejendommen – om der er en byggeteknisk gennemgang og en tilhørende vedligeholdelsesplan, der er udmøntet i en fornuftig opsparing til løbende vedligeholdelse og reparationer.

Ligeledes bør man gennemgå hovedejendommens forsikringsforhold og undersøge, at der er en bygningsforsikring på sædvanlige vilkår, der ikke indeholder forbehold, således at man kommer i en situation, hvor der ikke er mulighed for at få ejendommens forsikring til at dække skaden.

Hvis man forestillede sig, at man kom i den situation, som E.T. beskriver, fordi livet bare har udviklet sig sådan, så vil en beslutning af denne karakter skulle godkendes på en generalforsamling i ejerforeningen. Det er en væsentlig beslutning og koster mange penge, og derfor skal det vedtages på generalforsamling i ejerforeningen med kvalificeret flertal.

Der kan være behov for at holde flere generalforsamlinger for at få vedtaget en så indgribende beslutning, hvis der ikke er mødt det nødvendige antal stemmeberettigede – både i antal og efter fordelingstal – frem, første gang beslutning om nedrivning og genopførsel af nogle boliger i en ejerforening er på dagsordenen. Forudsat at det nødvendige flertal kan skabes, kommer vi til økonomien.

Det er givet, at medmindre ejerforeningen er meget formuende eller har sparet godt op, skal der enten lånes penge i fællesskabet – med pantsætning af hver enkel ejerlejlighed til følge, eller man skal bede om kontant betaling fra ejerforeningens enkelte medlemmer til denne investering. De, der får særlig fordel af investeringen, får også en bedre bolig og dermed en værdiforøgelse, som de selv skal betale for.

Jeg har ikke kendskab til situationer, hvor det er gået helt så galt m.h.t. en ejerlejlighedsforening, men der er eksempler fra fortiden på nedrivning af blokke i en andelsforening og en udlejningsejendom.

Se f.eks. fra 2014 om to blokke i en andelsboligforening https://www.jv.dk/toender/Nedrivning-af-boligblokke-faar-groent-lys/artikel/2655114 og I maj 2012 blev en boligblok sprængt væk i Rødovre.

Det skete under stor bevågenhed og førte til omfattende medieomtale

Med venlig hilsen

Susanne Graffmann, advokat (H)

www.ForumAdvokater.dk