Brevkassen: Kan vedtægterne i din ejerforening blive ændret uden et flertal?

I denne uges brevkasse belyser advokat Allan Ohms, hvilke regler og love der gælder, når en ejerforening forsøger at ændre normalvedtægterne uden et fælles flertal.

Corona har også haft sin påvirkning på ejerforeningerne, hvor omstillingen fra det digitale til det normale kan have implikationer for nogle. Fold sammen
Læs mere
Foto: Mathias Svold (arkiv)
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Kære brevkasse

Jeg læser med interesse jeres artikler i Berlingske. Vi har nu problem med vor ejerforenings vedtægter, som jeg vil tro har interesse for mange.

I vore tinglyste vedtægter for ejerforeningen står der blandt andet om indkaldelse til generalforsamling: »Indkaldelse skal ske ved omdeling af skrivelse til samtlige medlemmer i foreningen eller ved fremsendelse af almindeligt brev.«

Det skete i mange år, senest i 2018. På generalforsamlingen 24. april 2018 var der forslag om at ændre indkaldelsen til elektronisk til en af medlemmernes angivet e-mail eller e-Boks. Hovedparten af vore medlemmer er ældre med begrænset it-kompetence, og da indkaldelse typisk omfatter 30-50 sider, blev forslaget nedstemt. Efterfølgende blev der to en halv måned senere indkaldt til ekstraordinær generalforsamling, hvor blandt andet det samme forslag igen var på dagsordenen. Igen blev det nedstemt.

I 2020 og 2021 blev der afholdt corona-generalforsamling uden fysisk fremmøde. Det foregik elektronisk. I 2022 blev generalforsamlingen indkaldt elektronisk. Da vi henviste til, at det ikke var i overensstemmelse med vedtægterne, blev vi oplyst om, at det er i overensstemmelse med den nye normalvedtægt for ejerforeninger, som gælder fra 1. januar 2022. Vore gamle tinglyste vedtægter er en særvedtægt, og den nye normalvedtægt er gældende for forhold, der ikke er reguleret i særvedtægten.

Da vi mener, at forholdet er reguleret i særvedtægten, kan vi ikke forstå dette synspunkt.

Med venlig hilsen

P.Ø.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Jeg læser overgangsbestemmelserne i ejerlejlighedsloven sådan, at jeg deler jeres holdning. Efter min mening må den bestående vedtægt gælde, indtil den ændres.

Den ny ejerlejlighedslov har været gældende siden 1. juli 2020. For eksisterende ejerforeninger stiftet før den 1. januar 2021 trådte den nye normalvedtægt i kraft den 1. januar 2022. Dette tidspunkt blev valgt for at give eksisterende ejerforeninger, der ikke har tinglyst en særvedtægt, mulighed for at tage stilling til om, de vil være omfattet af den nye normalvedtægt, eller om de ønsker at vedtage en særvedtægt. For ejerforeninger med en tinglyst særvedtægt – som jeres – vil den nye normalvedtægts bestemmelse træde til, hvis særvedtægten ikke indeholder bestemmelser, der regulerer det pågældende forhold eller ikke regulerer det fuldt ud.

Det er præciseret, at loven giver hjemmel til i normalvedtægten at regulere såvel ejerforeningens formelle og administrative forhold som materielle spørgsmål om varetagelsen af medlemmernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser.

Normalvedtægten har karakter af deklaratoriske retsregler. Bestemmelserne i den er gældende, medmindre de er fraveget ved en gyldig beslutning. Der skal være tale om en gyldig beslutning truffet af ejerforeningens generalforsamling i henhold til foreningsvedtægtens bestemmelser om beslutningsdygtighed og fornødent flertal. Er der ikke på generalforsamlingen truffet gyldig beslutning om fravigelse af normalvedtægten, vil denne stadig være gældende for ejerforeningen.

Opstår der tvivl om, hvorvidt hensigten har været at fravige normalvedtægtens bestemmelser, må det afgøres konkret, om disse anvendes udfyldende. Hvis der er vedtaget en særvedtægt, som udtømmende regulerer det givne forhold, har normalvedtægtens bestemmelser ingen betydning. Har særvedtægtsbestemmelsen alene karakter af et tillæg til normalvedtægten, for eksempel hvor bestemmelsen regulerer forhold, som er uomtalte i normalvedtægten, vil normalvedtægten være gældende for de øvrige forhold.

Hvis der er tvivl om, hvorvidt hensigten har været at fravige normalvedtægten, må udgangspunktet formentlig være, at normalvedtægten ikke kan anses for fraveget, medmindre der i særvedtægten er optaget en bestemmelse, som direkte og i samme detaljeringsgrad tager stilling til samme spørgsmål, eller udtrykkeligt erklærer, at normalvedtægtens bestemmelse ikke skal finde anvendelse.

Et særligt spørgsmål kan opstå i forhold til særvedtægter, som – ligesom i jeres ejerforening – er vedtaget før den nugældende normalvedtægt. Fortolkningsreglen i stk. 2 (om at den gælder, hvis andet ikke er vedtaget) gælder også for eksisterende ejerforeninger og særvedtægter. Forudsat at den nye normalvedtægt efter ikrafttrædelsesreglerne for denne finder anvendelse, vil fortolkningsreglen derfor kunne indebære, at en eksisterende særvedtægt udfyldes med normalvedtægtens bestemmelser, når særvedtægten ikke efter sit indhold regulerer spørgsmålet eller ikke regulerer det fuldt ud.

Det følger af normalvedtægtens § 17, at indkaldelse kan ske digitalt ved e-mail eller andet almindeligt anerkendt elektronisk medie, men ejere, som er fritaget fra modtagelse af digital post fra det offentlige, kan, mod fremvisning af dokumentation herfor, blive fritaget for den digitale kommunikationsform, og ejere, der har behov for en papirudskrift af meddelelser fra bestyrelsen, kan rekvirere en sådan hos bestyrelsen eller en eventuel administrator mod betaling af et nærmere fastsat, rimeligt gebyr.

Jeg forstår jeres mail sådan, at jeres vedtægter udtrykkeligt tager stilling til indkaldelsesformen, nemlig sådan, at der skal ske omdeling til samtlige medlemmer. Det er min vurdering, at en sådan vedtægt er gældende, indtil denne måtte blive ændret af ejerforeningens generalforsamling efter reglerne om vedtægtsændring.

Med venlig hilsen
Allan Ohms, advokat (H)

www.forumadvokater.dk