Kære brevkasse

Mine forældre på 80 bor i et stort, selvbygget hus i en attraktiv bydel. Min (eneste) søster og jeg har talt om, at vi gerne vil beholde huset, når mine forældre engang ikke er her mere, måske til os selv, men måske i højere grad til vores børn. Vi har tre hver. Vi vil dele huset i to, så hver familie altid vil kunne råde over en bolig. Er det muligt at oprette en fond eller lignende, mens mine forældre lever eller måske købe deres hus til et sådant formål? Mine forældre ønsker primært, at børnebørnene skal arve dem.

Min søster og jeg vil gerne undersøge alternativer frem for »bare« en dag at sælge og arve penge, da vi kan se, at fællesskab og det at bo tæt på hinanden er mere værdifuldt end en pengearv.

Mvh
KAS

Jeres ønske er yderst sympatisk, men vil sandsynligvis lide døden i paragraffer og praktiske problemer. Jeres første udfordring kan være boligreguleringsloven. I de kommuner, hvor loven gælder, er det ikke muligt at nedlægge en bolig uden kommunalbestyrelsens samtykke. En bolig, som i de sidste fem år har været benyttet til helårsbeboelse, må efter loven ikke uden kommunalbestyrelsens godkendelse tages i brug til sommerbeboelse eller anden midlertidig beboelse. Endelig kan kommunalbestyrelsen tvangsudleje en helårsbolig, hvis den står tom. Boligreguleringsloven gælder i de fleste kommuner.

Hvis ikke boligreguleringsloven bremser jer, skal I alvorligt overveje, hvilken form ejerskabet skal have. Jeg tvivler på, at et fondsejerskab er nogen særskilt god idé. For det første er der begrænsninger på, hvor lang tid en fond kan begunstige en eller flere bestemte familier. Den yderste grænse er en ufødt generation på stiftelsestidspunktet. Altså kan du og din søsters familier ikke have særlig ret længere end til og med jeres ufødte børnebørn. Derefter skal, alene begrænset af vedtægterne, alle have mulighed for at komme i betragtning til at råde over en bolig.

Imod fondsejerskab taler også, at gaver til en familiefond enten skal beskattes i fonden eller belægges med en afgift. Gaver til stiftelse af en familiefond belægges med en afgift på 20 procent. Gaver, hvor familiefondens grundkapital udvides, eller gaver, der af familiefonden skal uddeles er indkomstskattepligtige for familiefonden. Endelig skal familiefonde betale 36,25 procent i bo- og tillægsboafgift af arv. Oven i alle disse frygteligheder kommer, at modtageren af en uddeling fra fonden er skattepligtig af uddelingen, det vil sige værdien af den bolig, der stilles til rådighed.

Alternative ejerformer skal have et par ord med på vejen. Et sameje mellem dine forældres seks børnebørn lyder ikke umiddelbart som et drømmescenarie. Hvad sker der første gang, de bliver uenige? For eksempel om retten til at bruge ejendommen, omfanget af vedligeholdelsesbehovet, behovet for renovering og så videre. Ejerskab via et selskab kan være attraktivt nok, så længe et af børnebørnene ikke er direktør, idet direktøren risikerer beskatning i den periode, hvor ejendommens bolig(er) ikke anvendes af andre. Men ejerskab via et selskab byder på de samme udfordringer med, hvad der skal ske, når ikke alle er enige. Skal fire ud af seks i den situation kunne sætte de sidste to ud af spil?

Endelig er der lidt praktisk, som skal haves for øje. Jeg har nævnt udfordringerne i relation til beslutningsretten. Herudover kan nævnes, at det kræver penge at eje og vedligeholde fast ejendom. Hvor skal disse midler komme fra? Fra dine forældre? Hvis ja, hvad så når disse midler er brugt op? Hvis ikke, hvem skal så betale? Er der tale om, at det barnebarn, som har benyttelsesretten, skal betale? Ellers vil der være tale om en skattepligtig fordel, der skal beskattes hos barnebarnet. Jeg skal afslutningsvis nævne, at udfordringerne må forventes at blive meget større, når ejendommen skal overføres til generationen efter børnebørnene.

Med venlig hilsen

Erik Øvlisen, advokat (H)

www.ForumAdvokater.dk