Brevkassen: Kan et flertal i en andelsboligforening tvinge et altanprojekt igennem?

I denne uges brevkasse belyser advokat Allan Ohms, hvilke regler der gælder, når en andelsboligforening ønsker at gennemføre et altanprojekt, men en andelshaver ikke ønsker dette udført.

En altan står på mange lejlighedsejeres ønskeliste, men i en andelsforening kræver det, at man kan blive nogenlunde enige om investeringen. Det kan dog være et problem, hvis en af andelsboligerne oplever en forringelse i stedet for en forbedring. Arkivfoto: Thomas Lekfeldt/Ritzau Scanpix Fold sammen
Læs mere
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Kære brevkasse

Jeg bor i en veldrevet andelsboligforening, hvor man ønsker at udskifte taget. Der er to forslag i spil. Det ene er en simpel udskiftning af taget, mens man i det andet forslag samtidig ønsker at forlænge taget, så det rækker længere ud og derved kunne udvide alle altaner i de lejligheder (gøre dem bredere), der ikke ligger øverst. Alle lejligheder med undtagelse af øverste etage har allerede altaner. Øverst under taget er det kun cirka halvdelen af os, der har en altan. For at etablere altan på øverste etage er man nødt til at inddrage en del af boligarealet under en høj skråvæg.

Mit spørgsmål er: Jeg bor øverst og ønsker ikke en altan, fordi det vil indskrænke mit boligareal med omkring otte kvadratmeter fordelt på to værelser (lejligheden er 88 kvadratmeter) .

Kan min andelsboligforening gennemtvinge denne ændring, og dermed hvad jeg oplever som en markant forringelse af min bolig?

Venlig hilsen
L.P

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Hvad gælder, hvis en eller flere andelshavere er imod altanprojektet og ikke ønsker en altan? Kan et flertal tvinge et sådant igennem? Eller kan en enkelt andelshaver modsætte sig et projekt, uanset dette måske objektivt vurderet vil være en gevinst.

I en andelsboligforening har medlemmerne brugsret til en bestemt bolig, men de ejer den ikke. Hver andelshaver ejer en ideel andel af foreningens samlede formue. En altan er pr. definition noget, der kun kan anvendes af den, der har brugsret til en bolig, og selve boligdelen er helt eksklusiv for brugeren

Det er svært at sige noget sikkert om dette spørgsmål. Det vil i høj grad blive en individuel og konkret vurdering, men når etablering af en altan vil indskrænke boligen som anført, er der efter min mening tale om et meget væsentligt indgreb i et medlems eksklusive brugsret, som må kræve direkte hjemmel.

Selvom andelsboligforeningen er ejer af den samlede ejendom, mener jeg derfor ikke, at foreningen gyldigt kan træffe bestemmelse om en ændring som den, du beskriver. Det er svært at få øje på grunde, som kan kaldes tvingende for bemeldte ændring. Det er svært at se, at altanprojektet tilfører sådanne fordele for flertallet af andelshaverne – på et mindretals bekostning – at beslutningen om projektets gennemførelse vil være forenelig med de almindelige andelsboligretlige regler om minoritetsbeskyttelse.

Jeg læser retspraksis sådan, at fornuftige altanprojekter, hvor der er rimelighed i tingene, kan vedtages med kvalificeret flertal og altså imod et eller flere medlemmers ønske. Domstolene vil ikke stå i vejen for en udvikling, der kan anses for at være fornuftig, men tillader heller ikke alt. Jeg tror ikke, at domstolene vil have forståelse for en beslutning mod din eller andre tilsvarende stillede andelshaveres indsigelse.

Nogle steder har man taget hensyn til dem, der rammes af beslutninger om ændringer af fælles bestanddele. Det er for eksempel set ved projekter, hvor stuelejligheder – som får gener ved altanprojekter, eller som måske ikke får glæde af det, fordi der i forvejen er udgang til have – hvorfor man har tilbudt et nyt køkken eller badeværelse og lagt det ind i et samlet projekt. Det er ikke uproblematisk, men det er set (og i forbindelse med sådanne kompensationer må man så tage stilling til, hvordan der skal forholdes ved salg, idet forbedringen så må antages at tilhøre foreningen).

Som jeg ofte har skrevet i mine svar i brevkassen gælder, at jura ikke er en eksakt videnskab. Min anbefaling er, at I forsøger at sætte jer sammen og finde en løsning i fællesskab. Det er let at give et sådant råd, mens det kan være vanskeligt at følge det. Det kræver jo enighed blandt medlemmer, som ser forskelligt på problemet.

Når jeg alligevel  rådgiver på denne måde, skyldes det, at uenighed i en andelsboligforening kan få meget større skadevirkning, end medlemmerne måske indser lige i situationen. I vil risikere, at foreningen splittes, og det kan tage mange år at komme over den slags udfordringer. Hvis I ikke mener selv at kunne blive enige, så få en advokatmediator til at hjælpe jer. Se eventuelt mediationsinstituttet.dk.

Med venlig hilsen
Allan Ohms, advokat (H), mediator

www.forumadvokater.dk