Brevkassen: Hvordan hjælper man bedst et familiemedlem i økonomisk nød?

I denne uges brevkasse anviser advokat Erik Øvlisen nogle juridiske muligheder, til hvordan man hjælper tætte familierelationer med finansiel støtte, når økonomien er stram.

Brevkassen fokuserer i denne uge på de udfordringer, der kan opstå ved et muligt videresalg og fremleje af en bolig til et tæt familiemedlem. Fold sammen
Læs mere
Foto: Bo Amstrup/Ritzau Scanpix
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Kære brevkasse

Min bror og jeg har talt om at købe min mors hus og lade hende bo til leje i det, fordi hendes økonomi er stram efter vores fars død først på året.

Er det stadig sådan, at vi kan købe huset for ejendomsvurderingen -15 procent? Skal vi bede en ejendomsmægler om en uvildig vurdering?

Der er ikke andre søskende. Hvis der den dag, vi vælger at sælge huset, er en fortjeneste, bliver vi beskattet af den?

Er der nogen problematikker, vi skal være opmærksomme på?

På forhånd tak!

Med venlig hilsen
De to sønner

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Medmindre der foreligger særlige omstændigheder, kan ejendommen overdrages til ejendomsvurderingen +/-15 procent. Når den nye ejendomsvurdering kommer, er det vurderingen +/-20 procent, der kan anvendes.

Hvis der foreligger en vurdering fra en ejendomsmægler, er der tale om særlige omstændigheder, som betyder at mæglerens vurdering skal anvendes, og at ejendomsvurderingen +/-15 procent ikke kan anvendes.

Om der skal tages udgangspunkt i ejendomsvurderingen reguleret +/-15 procent, eller om der skal vælges en mæglervurdering afhænger af de konkrete omstændigheder, det vil sige alt efter hvad der forventes at give den laveste pris.

Når jeres mor bliver boende i ejendommen, bliver hun lejer hos jer. Det betyder, at hun skal betale en leje, og at denne leje skal være markedslejen. At fastsætte markedslejen kan være en vanskelig øvelse, da lejeloven sætter grænser for lejens størrelse. Såfremt I ikke ejer andre udlejede ejerboliger, kan I bede huslejenævnet i jeres mors bopælskommune om en forhåndsgodkendelse af lejen.

I skal være opmærksomme på, at lejen er skattepligtig for jer, og at I derfor skal selvangive. Ved opgørelse af det skattemæssige overskud ved udlejning til jeres mor kan I fratrække driftsomkostningerne. I kan godt anvende virksomhedsskatteordningen, men I skal være opmærksomme på, at den høje fradragsværdi af renteudgifter fjernes via en rentekorrektion.

Måtte I beslutte, at jeres mor ikke skal betale husleje til jer, vil I blive beskattet af en fiktiv leje. Denne fiktive leje er den markedsleje, som jeres mor skulle betale, såfremt I ikke havde undladt at opkræve lejen.

Ved huslejefrihed vil jeres mor omvendt få en gave. Så længe hun er under den gaveafgiftsfri bundgrænse, skal der ikke betales gaveafgift. Den gaveafgiftsfri bundgrænse er i 2022 69.500 kroner, det vil sige i alt 139.000 kroner for din bror og dig.

Skattepligtig af fortjeneste

I skal endelig være opmærksomme på, at I vil være skattepligtige af fortjenesten ved salget af ejendommen, da den ikke har tjent til bolig for nogen af jer. Uanset om ejendommen måtte være jeres barndomshjem, og at I derfor i overensstemmelse med sandheden kan sige, at ejendommen har været jeres hjem, så er betingelsen i ejendomsavancebeskatningslovens paragraf 8, at ejendommen skal have tjent til bolig i jeres ejertid. Ejertiden begynder først, når I køber ejendommen af jeres mor.

Lad mig allerede nu advare om, at I aldrig vil få overbevist skattemyndighederne, om at ejendommen har tjent til bolig for jer. Heller ikke selv om I efter jeres mors bortgang måtte bo i ejendommen i en ikke helt kort periode, for eksempel et år. Skattemyndighederne vil (næsten) uanset periodens længde lægge til grund, at der alene er tale om en midlertidig bolig, og at I ikke har haft til hensigt at bo i ejendommen varigt.

Er der et alternativ?

Når jeres mors økonomi er stram, tror jeg ikke på, at den bliver mindre stram af, at hun sælger ejendommen og bliver lejer hos jer, hvis vi ser bort fra det provenu, som salget giver. Dette provenu vil så blive omsat i skattepligtige lejebetalinger til jer, når vi ser bort fra driftsomkostningerne.

I er altså gået fra en boafgift på 15 procent af en arv til en skattesats på 42 procent af lejeindtægterne. Hvad værre er, I har også konverteret en skattefri gevinst på fast ejendom til 42 procent beskatning. Jeres eneste trøst er, at I ikke skal betale 15 procent i boafgift af det beløb, som I beskattes med 42 procent af. Men I har trods alt betalt 27 procentpoint mere.

Mit udsagn skal I se i lyset af, at jeres mors ejendom sandsynligvis er meget mere værd end ejendomsvurderingen. I meget store dele af Storkøbenhavn taler vi om forskelle mellem ejendomsvurderingen og handelsprisen, der måles i millioner. Mit råd er derfor, at I skal undersøge, om I ikke kan hjælpe jeres mor på en anden måde.

Det for mig oplagte alternativ til jeres idé er, at I låner jeres mor de midler, hun har brug for. Dette alternativ har selvfølgelig som forudsætning, at du og din bror er likvide eller kan skaffe likvider. Det smukke i alternativet er, at I vil spare boafgift af det udlånte beløb.

Når I sørger for at lave et gældsbrev samt at overføre lånet via en bankoverførsel, så vil jeres mors gæld til jer kunne fratrækkes i grundlaget for boafgift, når boet efter jeres mor til sin tid skal gøres op. Et beløb svarende til det beløb, som I vil have lånt ud, slipper altså for en boafgift på 15 procent. Men I skal huske gældsbrevet og bankoverførslen.

Skifteretterne er strenge, når de skal se på, om der er tale om virkeligt ydede lån eller luftposteringer uden indhold.

Med venlig hilsen
Erik Øvlisen, advokat (H)
www.forumadvokater.dk