Brevkassen: Hvad gør man, når et pantebrev er forsvundet?

I denne uges brevkasse er en læser interesseret i at vide, hvad man skal man gøre, når et pantebrev i en ejendom er blevet væk?

Susanne Graffmann, advokat (H), gennemgår i denne uges brevkasse, hvad man kan gøre, hvis man har mistet et gammelt pantebrev. Arkivfoto: Tobias Kobborg Fold sammen
Læs mere

Kære brevkasse

Min gamle far er død, og vi børn har solgt hans hus. I den forbindelse skal et gammelt pantebrev, som er indfriet for længst, aflyses, da køber ikke kan få retsanmærkning herom slettet. Købesummen kan således ikke frigives til dødsboet, som ikke kan afsluttes. Vi kan ikke finde pantebrevet og heller ikke kvitteringen på, at det er indfriet. Hvad gør vi?

Med venlig hilsen

P.H.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Kære P.H.

Det fremgår ikke af dit spørgsmål om der er tale om et ejerpantebrev eller et privat pantebrev. Det har betydning, da de to typer pantebreve behandles forskelligt.

Når pantebreve, som er fra tiden før overgangen til digital tinglysning, det vil sige papirpantebreve, ikke er blevet digitaliseret, kunne man – hvis man havde det originale pantebrev – blot finde frem til kreditor og få underskrevet en aflysningspåtegning på pantebrevet og derefter indsende det fysisk til Tinglysningsretten til aflysning. Men når det originale pantebrev er bortkommet, stiller sagen sig jo noget anderledes.

Tinglysningslovens paragraf 20

Antages det, at der ikke er tale om et ejerpantebrev, men om et privat pantebrev, hvor der ikke er sammenfald mellem kreditor og debitor (pantsætter) – din far – kan det muligvis være meget enkelt at få pantebrevet slettet af tingbogen i medfør af tinglysningslovens paragraf 20:

»Dommeren sletter rettigheder, der åbenbart er ophørt.

Stk. 2. Findes der i tingbogen uudslettede rettigheder, der må antages at have mistet deres betydning, eller som sandsynligvis er ophørt, eller hvortil der efter al rimelighed ikke længere findes nogen berettiget, indkalder dommeren mulige indehavere af rettighederne. Indkaldelse skal ske ved offentliggørelse i Statstidende og et på stedet udbredt dagblad med et varsel på ikke under 3 uger. Endvidere sendes der så vidt muligt indkaldelse til den, der i tingbogen er anført som den berettigede. Melder der sig ingen inden fristens udløb, udslettes rettigheden af tingbogen.«

Tinglysningslovens paragraf 20 kan for eksempel anvendes til aflysning af pantebreve, hvor det er over cirka 20 år siden, at sidste afdrag er betalt. Den kan også anvendes til aflysning af servitutter, der åbenbart er ophørt efter deres eget indhold – for eksempel fordi en berettiget er afgået ved døden. Bestemmelsen kan som udgangspunkt ikke anvendes, hvis der er tale om et ejerpantebrev.

Såfremt denne beskrivelse passer på jeres fars pantebrev, skal du som det første via den digitale tingbogs akt fremskaffe en udskrift af pantebrevet. Alle akter blev indscannet i forbindelse med overgangen til digitale tingbøger i 2009, så selv om pantebrevet er gammelt og ikke digitaliseret, vil der ligge en kopi i den indscannede akt. Pantebrevet kan foreligge som en bekræftet kopi fra Tinglysningsretten. Hvis der er tale om en udskrift af akten, skal denne være bekræftet af den advokat, der har indsendt den, ligesom det skal være anført, hvilken dato udtræk af akten er sket.

Herudover skal du fremskaffe:

  • En tingbogsattest for ejendommen, der højst må være 30 dage gammel.
  • En kopi af skifteretsattesten i anledning af din fars død og eventuelle skiftefuldmagter.
  • En erklæring fra ejendommens ejer (nu jer arvinger) om pantebrevets bortkomst.
  • Hvis kreditor er afgået ved døden, skal der være en kopi af skifteretsattesten for de pågældende og eventuelle skifteretsfuldmagter.

Herefter skal der blot laves en tinglysningsanmeldelse på www.tinglysning.dk – dokumenttype »Tinglysningslovens § 20«. Tinglysningsretten skal på baggrund af jeres anmeldelse lægge til grund, at panteretten »sandsynligvis er ophørt«. For eksempel kan I vedhæfte en ydelsestabel, der viser, at pantebrevet ved normal afvikling må have været færdigafviklet for ca. 20 år siden.

I kan evt. bede en advokat om at udfærdige tinglysningsanmeldelsen for jer.

Mortifikation

Hvis pantebrevet ikke kan udslettes efter tinglysningslovens paragraf 20, er der ikke andre muligheder end at få pantebrevet mortificeret.

Det samme gælder for alle ejerpantebreve, da ejerpantebreve aldrig vil kunne aflyses i medfør af tinglysningslovens paragraf 20. Er der tale om et ejerpantebrev med en hovedstol på under 45.000 kr., sørgede man for, at disse automatisk blev konverteret til digitale ejerpantebreve ved overgangen til digital tinglysning, og det kan derfor aflyses på sædvanlig måde ved en digital tinglysningsanmeldelse.

En mortifikationssag vil jeg anbefale at få advokatbistand til, men en borger har ret til selv at anlægge sagen på Minretssag.dk. (Alle retssager foregår digitalt nu.)

Hvordan forløber en mortifikationssag?

Hvis civilretten vurderer, at betingelserne for at indlede en sag om mortifikation er til stede, afsiger retten en kendelse om offentlig indkaldelse til et retsmøde på et bestemt tidspunkt.

Når retten indleder en mortifikationssag, giver retten meddelelse om mortifikationen til Tinglysningsretten, der noterer meddelelsen på ejendommens blad i tingbogen. Derudover skal der ske en indkaldelse i Statstidende, som du skal betale.

Mortifikation er desværre en langvarig proces, idet der skal indkaldes med ét års varsel gennem Statstidende, før der kan afsiges dom, idet der dog i visse situationer er mulighed for at forkorte varslet, og der kan kun indrykkes annonce om mortifikation i Statstidende i første nummer i hvert kvartal.

I indkaldelsen i Statstidende opfordres alle, der mener at have ret til pantebrevet eller ret til betaling herfor, til at give møde til det fastsatte retsmøde, hvor sagen vil blive behandlet.

Når retsmødet har fundet sted, og retten har kunnet konstatere, at der ikke er rettighedshavere, der har bedre ret end dig, bliver der afsagt en mortifikationsdom, som bliver sendt til dig. Når der er forløbet fire uger, kan du bede retten om at påføre dommen en ankepåtegning (påtegning om, at dommen nu er endelig og ikke er anket til landsretten).

Retsafgiften for påtegningen er 175 kr., der skal indbetales samtidig med anmodningen om påtegning.

Mulighed for forkortet indkaldelsesvarsel

I sager, hvor det haster med at få et pantebrev/ejerpantebrev aflyst af hensyn til for eksempel en ejendomshandel, er der mulighed for at gennemføre en mortifikationssag med forkortet varsel: Retten afsiger dom allerede tre måneder efter annonceringen i Statstidende, og derefter er der fire ugers ankefrist, før pantebrevet kan aflyses.

For at få gennemført mortifikationen med forkortet frist skal der dog stilles en garanti over for retten af en størrelse svarende til pantebrevets hovedstol med tillæg af et års rente. Sikkerhedsstillelsen kan ske enten i form af deponering af beløbet hos retten eller i form af en bankgaranti for beløbet.

Deponeringen/bankgarantien skal forblive stående i 13 måneder efter annonceringen i Statstidende. Dette forkortede varsel  kan kun bruges, hvis der skal ske aflysning af pantebrevet, og hvis anmoder er ejer af det pantsatte. I jeres situation kan der i givet fald fremsættes sådan en anmodning, da dødsboet indtræder i din afdøde fars ejendomsret.

Hvad koster en mortifikationssag?

Omkostningerne til gebyrer og retsafgifter ved en mortifikationssag udgøres af annonce i Statstidende, retsafgift og gebyr for ankepåtegning alt ca. 860 kr. i 2020.

Hertil kommer evt. udgifter ved en bankgaranti samt advokatsalær, som kan variere fra advokatkontor til advokatkontor.

Med venlig hilsen

Susanne Graffmann, advokat (H)

www.ForumAdvokater.dk