Brevkassen: Har bygherre fundet et smuthul til magten i en ejerforening?

I denne uges brevkasse er en boligejergruppe interesseret i at vide, om de kan stille noget op imod vedtægter, der beskyttes af påtalerettigheder, som er indført i sin tid af bygherren.

En boligejergruppe vil vide, om de i deres forening kan stille noget op mod bygherren, som ifølge vedtægterne sidder tungt på magten. Modelfoto. Fold sammen
Læs mere
Foto: Henning Bagger/Ritzau Scanpix

Kære brevkasse,

Vi er en forening i et nybyggeri, hvor bygherre i sin tid har indsat vedtægter, der giver dem specielle rettigheder i form af pladser i bestyrelsen, ret til udvælgelse af administrator samt andre lignende fordele – så længe de ejer et vist antal lejligheder.

Det beskyttes af påtalerettigheder i vedtægterne ved omtalte paragrafer, som giver fordele.

Disse rettigheder vil overføres til en ny ejer, såfremt det samme antal lejligheder købes af den oprindelige ejer.

Det skal siges, at medlemmerne i foreningen er ret træt af dette, og vi har langt over to tredjedeles flertal af lejlighederne.

Vores ejendomsadministrationsselskab (som jo er udpeget af bygherre og ny ejer gennem vedtægterne) mener, at vi ikke kan få ændret vedtægterne til tinglysning, da de gamle/nye ejere gerne vil beholde de her påtalerettigheder og derfor ikke giver samtykke til ændringen, som derfor ikke bliver tinglyst og kan håndhæves.

Kan det virkelig passe, at bestyrelsespladser, formandskabet, valg af administrationsselskab samt andre rettigheder i en forening ikke kan ændres/vedstemmes med flertal i en ekstraordinær generalforsamling med to tredjedeles flertal?

Er dette et smuthul i at få magt i en forening, uden man reelt kan ændre noget?

Bedste hilsner Frustreret ejergruppe

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

En gylden regel inden for retsområdet er den såkaldte lighedsgrundsætning, som ofte – men ikke altid – vil være tilsidesat, hvor en majoritetsret udnyttes. Det er umuligt generelt at sige, hvornår der foreligger majoritetsmisbrug eller et ikke tilladt brud på lighedsgrundsætningen. Det må afgøres konkret efter en nøje bedømmelse af faktum.

Jeg forstår dit spørgsmål sådan, at der er tale om en ejerlejlighedsejendom, hvor bygherre har indsat bestemmelser, som et flertal ønsker ændret. Det støder på bestemmelser i jeres vedtægt, som betyder, at I ikke kan komme igennem med jeres ønsker – dog uden dette er nærmere beskrevet i dit spørgsmål. Derfor – og da du ikke har medsendt vedtægten – må du læse mit svar med den usikkerhed, der følger heraf.

Nogle læsere vil måske tænke: Jamen, køberne ligger jo, som de har redt. De har købt på vilkår, som de selv har accepteret. Skik følge eller land fly, siger man. Så enkelt er det dog ikke, idet indsigelser i købsfasen ofte vil blive affærdiget med, at »intet kan ændres«, og bygherren slår på, at alle skal stilles lige, hvilket ofte betyder, at alle bliver stillet lige dårligt.

Når det går, skyldes det, at køberne ser sig varme på projektet, og det medfører en optimisme, som i mange tilfælde bliver gjort til skamme. Når det sker, tændes en ny optimisme, nemlig når den skuffede kontakter en advokat i håbet om, at denne – nu – kan sikre rimelighed og orden. På dette tidspunkt er magtbalancen rykket i bygherres favør, og det kan være vanskeligt at gøre ret meget og endnu vanskeligere at forudse, hvor meget der kan gøres. Men bygherren skal dog være opmærksom på, at domstolene har svært ved at se gennem fingre med ensidige regler, hvor formålet alene er at give en part ensidige og unødvendige fordele.

Der er altid to sider af en sag. Også her, hvor bygherren, indtil salg af alle ejerlejligheder er sket, har en interesse i at gardere sig mod ændringer og i at have vished for, at tingene kører korrekt. Over for det står købernes ønske om forandringer på et eller flere punkter. Det samme gælder placeringen i bestyrelsen, hvor der kan være gode grunde til, at en bygherre vil være repræsenteret, men igen med visse begrænsninger.

Der findes i dansk ret ingen almindelig regel om inhabilitet ved generalforsamlingsafstemninger og selvkontrahering (dette at en part tilgodeser sig selv), ej heller sådan i vedtægtsbestemt form. Men der er – som det hedder på nudansk i politik – visse røde linjer, som ikke må krydses. En bygherre må ikke misbruge sin stilling på usaglig vis. Denne røde linje forstår dommere og advokater, men dog ikke mere, end at vi kan have svært ved at definere betydningen og placeringen helt præcist.

I en dom fra Højesteret (U 1980.552) er nøgleordene, om bygherren på generalforsamlingen »har misbrugt sin afgørende stilling«. I dommen var det ikke tilfældet, og derfor måtte man respektere, at den oprindelige ejer var alene om at stemme for køb af en af de usolgte ejerlejligheder til viceværtslejlighed. Der var med andre ord en saglig grund – og jeg fornemmer, at det ikke forholder sig sådan i jeres forening.

Valg af administrator er et væsentligt punkt, hvor en bygherre – i hvert fald en tid – kan have en begrundet interesse i at sikre, at ejerforeningen administreres professionelt hos en foretrukken administrator. Det er dog en betingelse herfor, at administrationen sker på markedsvilkår og på en ikke kritisabel måde. Opfyldes disse forudsætninger ikke, vil administrator kunne afsættes, og vedtægtsbestemmelsen vil miste sin betydning.

Du nævner, at bygherrens særrettigheder følger med ved salg. Det kan muligt være i orden – i hvert fald en tid, men ikke på den lange bane. Jeg har svært ved at se, hvilket beskyttelsesværdigt behov det skulle give. Men selv om den oprindelige bygherre måtte beholde ejerlejlighederne selv, vil der være ganske snævre grænser for, hvor de røde linjer ligger. Domstolene er temmelig nøgterne, og bare du nærmer dig et brud på lighedsgrundsætningen, vil enhver jurist blive betænkelig.

Derfor er det mit råd, at I kritisk skal drøfte denne sag med bygherre, og hvis det ikke fører til et acceptabelt resultat, bør I kontakte jeres advokat og få gennemgået de specifikke forhold. Resultatet heraf vil kunne blive, at I kan få tilsidesat de omtalte specielle rettigheder ved domstolene.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk