Brevkassen: Gælder 15-procentreglen – og hvor længe endnu?

En læser er i denne uges brevkasse interesseret i at vide, om 15-procentreglen ved salg af ejendom til familiemedlemmer stadig gælder.

Foto: Alexander Limbach

Kære brevkasse

De nye ejendomsvurderinger er efter forlydende på vej. Der er forskellige meldinger, om det er lovligt at sælge til familiemedlemmer til 85 pct. af den nugældende ejendomsværdi. Nogle anbefaler hurtig overdragelse nu, og hvis det ikke er muligt, kan man så sælge til 85 pct. af en ejendomsmæglers vurdering, når det er til familie?

Med venlig hilsen

S.H.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Jeg mener fortsat, at 15-procentreglen kan anvendes, men vær opmærksom på, at det ikke gælder, hvis der er »særlige omstændigheder«. Det begreb forærede Højesteret os i 2016, og siden har der været usikkerhed om begrebet. Det er komplekst, men lad mig beskrive det, vi ved nu, og så må du ud fra det sammen med din advokat overveje, hvordan du vil agere.

Siden 1982 og frem til 2016 blev det såkaldte værdiansættelsescirkulære antaget som sikker hjemmel for, at en værdiansættelse på mellem 85 og 115 pct. af den offentlige ejendomsvurdering ville blive accepteret. Højesteret satte i 2016 en kæp i hjulet ved at bestemme, at der ikke er et retskrav på anvendelse af 15-procentreglen, men skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter +/- 15-procentreglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Daværende skatteminister Karsten Lauritzen (V) svarede i maj 2018 på et spørgsmål om, hvordan ministeren ville »sikre, at Skat ikke »overfortolker« undtagelsen om »særlige omstændigheder« i Højesterets dom fra 2016 vedrørende værdiansættelsescirkulæret, så retskravet udhules administrativt, og hvordan vil ministeren sikre, at Skat ikke overfører Højesterets dom, som vedrører dødsboer, til gaveoverdragelse«.

Ministeren svarede blandt andet, at »der skal være tryghed og forudberegnelighed ved overdragelse af fast ejendom inden for familien. Samtidig skal den enkelte boligejer ikke bære risikoen for den usikkerhed, der er forbundet med vurderingen, hvilket netop er formålet med +/- 15-procentreglen i værdiansættelsescirkulæret. Det hensyn mener jeg også fortsat er varetaget med reglerne i cirkulæret, der i forbindelse med de nye ejendomsvurderinger og indførelsen af et forsigtighedsprincip vil blive ændret til +/- 20 pct. Skatteministeriet står for udarbejdelsen af ændringscirkulæret, som vil blive sendt i høring inden udstedelsen.«

Sådan et styresignal har vi fået – i udkast – her to år efter. Udkastet viser, at det ikke bliver lettere at navigere som borger, og den tryghed, der blev signaleret i ministersvaret, har advokater ikke følt, der har været, og er i stor tvivl.

Skattestyrelsen mener, at praksis fra dødsbooverdragelser også er anvendelig på gavedispositioner, og der lægges på begge områder op til stramninger. Der er tale om »særlige omstændigheder«, hvis der er ét eller flere holdepunkter for, at den gældende ejendomsvurdering ikke er udtryk for handelsværdien. I så fald vil Skat gribe ind. Udkastet foreslår ni – ikke udtømmende –  indikatorer for handelsværdien:

1.   Faktisk handel af samme ejendom.
2.   Salgsforhandlinger m.v., herunder udbud og købstilbud.
3.   Vurderinger af ejendommen.
4.   Belåning af ejendommen.
5.   Arveafkald – forskelle i værdiansættelse i boopgørelsen og ved arvedeling.
6.   Arveforskud m.v.
7.   Væsentlige renoveringer.
8.   Investerings- eller erhvervsejendomme.
9.   Den generelle prisudvikling.

Samlet set lægges op til en udvidende fortolkning i forhold til Højesterets dom fra 2016. Hvis cirkulæret er et forsøg på at klargøre tingene og ikke at stramme betingelserne, så er det ikke helt vellykket. Mere positivt udtrykt kan jeg sige, at vi fortsat er forvirrede, nu dog på et højere niveau.

Jeg må her også oplyse, at der – samtidig med udkast til styresignal om 15-procentreglen – er udsendt udkast til ændring af 1982-værdiansættelsescirkulæret. Her lægges op til, at 15-procentreglen bliver til en 20-procentregel, sådan at der alt andet lige fremover godkendes overdragelsessummer på mellem 80 og 120 pct. af de nye vurderinger. De forventes at ligge væsentligt højere – nogle mæglere arbejder med en tommelfingerregel på 35-40 pct., andre med mere – end de seneste offentlige vurderinger. Selv om 20 pct. er mere end 15 pct., behøver det således ikke være en fordel at overdrage efter de nye regler. Udkastet siger ikke noget om, hvornår 15-procentreglen ikke længere kan anvendes.

Jeg opfatter det sådan, at 15-procentreglen fortsat er gældende, og jeg ved, at mange derfor aktuelt overvejer, om der kan overdrages og generationskiftes nu. Til brug for de overvejelser er det interessant at se det forannævnte udkast til cirkulære. Der står en del, også mellem linjerne.

Ved overdragelse i levende live kan der indhentes bindende svar fra Skat. Det er også muligt på anden vis at gardere sig mod overraskelser, mens dette ikke er muligt for dødsboer. Det kan foreløbig fastslås, at hvor der er en de facto-viden om en ejendoms markedsværdi, kan 15-procentreglen ikke anvendes. Det har skuffet mange arvinger, som i god mening har fået en mæglervurdering af en ejendom. Når denne foreligger, kan 15-procentreglen ikke anvendes. Hvis markedsværdien kendes, skal den anvendes. Det er derfor ikke muligt at fradrage 15 pct. fra en kendt markedsværdi. Hvis ejendommen allerede er belånt, skal der være opmærksomhed omkring det. Hvis en ejendom udlægges for to mio. kroner, hvor der er – eller optages – et realkreditlån på 1.900.000 kroner, så må markedsværdien antages mindst at være 2.375.000 kroner, og den går ikke. Hvis der er foretaget væsentlig renovering siden vurderingen, eller hvor en ejerlejlighed er vurderet som ikke-fri (dvs. som udlejet), så kan den offentlige vurdering heller ikke bruges.

Hvis markedsværdien ikke kendes, men »fornemmes«, og hvis det fører til, at en arving udtager ejendommen til 85 pct. af den offentlige vurdering, og hvis denne arvings arv samtidig aftales nedsat til fordel for øvrige arvinger, vil det efter udkastet føre til, at Skat skal skride ind.

Det nævnes i udkastet, at hvis der er solgt til tredje mand, og hvis der efterfølgende er optaget realkreditlån i ejendommen eller er givet arveforskud til arvinger, så kan dette være holdepunkt for, at 15-procentreglen ikke kan finde anvendelse. De nogle steder udsendte prøvevurderinger kan ikke blive anset som holdepunkt for markedsværdien. Det fremgår af udkast til styresignal.

Udkastet om 15-procentreglen, der er på 22 sider, kan ikke gengives her, men det kan læses på https://skat.dk/skat.aspx?oid=2295820. Du kan læse min artikel om udkast til nyt cirkulære om ændring af værdiansættelse fra 15 pct. til 20 pct. her https://www.linkedin.com/pulse/15-reglen-%C3%A6ndres-formentlig-fra-1-juli-2020-allan/.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk