Kære Brevkasse.

Vores mor bebor en ejerlejlighed i Gentofte, som hun købte i 1970. Lejlighederne i bebyggelsen sælges p.t. for cirka 3.500.000 kroner. Der er en lille restgæld på boliglån på cirka 350.000 kroner. Min søster og jeg er arvinger efter min mor, som snart er 100 år. Både min søster og jeg er begge gift og har ejerboliger. Vi er alle fire pensionister med deraf følgende begrænsede indtjeningsmuligheder. Min mor har igennem mange år ønsket, at jeg skulle overtage hendes lejlighed efter hendes død, men vi ved ikke, hvordan dette kan lade sig gøre uden at gøre forskel på os to søstre.

Min søster har ikke noget ønske om at overtage boligen, men vil selvfølgelig gerne arve halvdelen af vores mors formue ved hendes død. Det vil sige anslået knap 1,5 millioner kroner. Min mand og jeg ejer i fællesskab vores hus. Vi har ingen intentioner om at flytte fra vores nuværende bolig, men vi er jo også ældre (75 og 80 år), så det vil være meget sandsynligt, at vi om nogle år vil foretrække en lejlighed og ikke et hus med 1. sal.

Kan jeg på nogen måde udnytte muligheden for overdragelse af lejligheden til den nugældende ejendomsvurdering plus-minus 15 procent i forbindelse med min mors død? Seneste ejendomsvurdering lød på 1,5 millioner kroner.

Jeg har selv indestående papirer i min bank for cirka 1,5 millioner kroner, som jeg i så fald vil kunne sælge og således overføre til min søster, således at hun økonomisk får sin halvdel af arven efter min mor, i fald vi sælger lejligheden på »normal« vis.

Jeg har et barnebarn, som vil være studerende i de næste par år, og som givetvis vil være glad for muligheden for at kunne leje min mors lejlighed til sin tid. Er der krav om, at jeg selv skal bebo lejligheden straks ved overtagelsen?

Med venlig hilsen

B.H.

Du er én blandt mange, som ser på den store forskel, der er mellem ejendomsvurderingerne og prisen ude i markedet. Og når man som i din situation står over for, at der skal disponeres over forældregenerationens faste ejendom, så melder tanken sig, om der kan være penge at spare i skat og boafgift.

Først vil jeg udfordre dig på hensigtsmæssigheden i at købe eller arve din mors lejlighed. Ud fra dine oplysninger står du og din ægtefælle ikke over for at skulle flytte fra hus til lejlighed i den nærmeste fremtid, og skal lejligheden udlejes til barnebarnet under dettes studietid, så taler vi en tidshorisont på flere år, inden indflytning bliver aktuelt. Er det så en lejlighed i Gentofte, I ønsker jer? Mange planer bliver ændret set over to-tre år.

Selve udlejningen til barnebarnet er isoleret ikke et problem, da der ikke er krav om, at du som ejer bebor lejligheden. Der er efter loven alene krav om, at lejligheden anvendes til helårsbeboelse, og det krav vil barnebarnet opfylde.

Dernæst er der skatteproblematikken. Ved et køb til for eksempel ejendomsvurderingen spares der isoleret set 300.000 kroner i boafgift (15 procent af to millioner kroner). Men for at du kan sælge skattefrit, skal du have beboet lejligheden. Som anført begynder denne beboelse først om nogle år, og da Skat nemt kan se, at du har fået lejligheden billigt, vil der, for at du opnår skattefrihed, også blive stillet krav om, at der er tale om reel beboelse. Efter retspraksis er reel beboelse lig med, at man har haft til hensigt vedvarende at bo i boligen. Som en grov tommelfingerregel kan man regne med et krav om mindst et års beboelse.

Opfylder du ikke beboelseskravet, så vil fortjenesten ved et salg være skattepligtig, og fortjenesten beskattes med 42 procent marginalt. Et salg til 3,5 millioner kroner vil altså medføre en skat på op til 840.000 kroner.

Inden for de rammer, som Skat administrerer reglen om overdragelse til plus-minus 15 procent af ejendomsvurderingen, er jeg bange for, at du står over for en uløselig opgave, da omstændighederne er imod dig. Kombinationen af din mors alder og din mors formue gør, at jeg ikke tror på, at Skat vil anerkende, at du køber eller arver ejendommen til ejendomsvurderingen plus-minus 15 procent, samtidig med at din søster får »fuld« arv. Det vil være enten eller.

Skat er opmærksom på, at der kan være eklatante forskelle mellem ejendomsvurdering og markedspris. Skat skal selvfølgelig følge lovgivning og retspraksis. Reglen om de plus-minus 15 procent findes i et gammelt cirkulære fra 1982. Dengang var ejendomsvurderingerne regelmæssige, så ejendomsvurderingerne lå typisk en smule under den aktuelle markedsværdi. Og med de plus-minus 15 procent var der indbygget den fornødne elastik.

I 1995 fik vi boafgiftsloven, og her lovede den daværende skatteminister, at cirkulæret uændret ville være gældende. Han kunne jo ikke forudse, at Skat ville holde op med at vurdere ejendomme. Det gamle cirkulære indeholdt en undtagelse til plus-minus 15 procent-reglen. Reglen gælder nemlig ikke, hvis der foreligger »særlige omstændigheder«. Det er fortolkningen af særlige omstændigheder, som Skat nu bruger som løftestang for ikke at anerkende anvendelsen af plus-minus 15 procent-reglen. I Skats optik er anvendelse af plus-minus 15 procent-reglen ikke mulig, hvis der kan påvises konkrete omstændigheder, der viser, at ejendomsvurderingen ikke er retvisende. Konkrete omstændigheder bliver altså til særlige omstændigheder.

Ud fra dine oplysninger ville den oplagte løsning jo være, at du købte lejligheden til 1,7 millioner kroner, samtidig med at du gav arveafkald. Købet sker inden for ejendomsvurderingen plus-minus 15 procent, og der vil være cirka 1,5 millioner kroner tilbage til din søster, når hun har betalt 15 procent i boafgift. Denne smukke og oplagte løsning vil Skat dog ikke acceptere, og Skat har Højesteret i ryggen. Baggrunden er, at du og din søster ved det beskrevne vil anvende én fordeling af arven i forhold til Skat og en anden fordeling indbyrdes. Og den går ikke.

Da din mor stort set ikke har anden formue end lejligheden, og da hun er tæt på de 100 år, er der hverken tidsmæssigt eller formuemæssigt mulighed for at flytte tilstrækkelige midler, til at din søster kan blive kompenseret. Samtidig er der ikke i lovgivningen mulighed for, at du på den ene eller den anden side kompenserer din søster for, at du erhverver lejligheden til vurderingen plus-minus 15 procent. Gaver fra dig til din søster vil være indkomstskattepligtige for hende. Arv, hvis hun ellers har tålmodigheden til at afvente din død, vil blive belagt med 36,25 procent i bo- og tillægsboafgift. Endelig rummer en »kompensation« den ulempe, at hvis sammenhængen går op for Skat, så foreligger der særlige omstændigheder.

Samlet må min konklusion blive, at der ikke er andet for end at anvende lejlighedens markedspris, såfremt din søster skal have sin fulde arv.

Med venlig hilsen
Erik Øvlisen, advokat (H)
www.forumadvokater.dk