Brevkassen: Enhver overdragelse kan ikke ske efter 15-procentsreglen og Skat er opmærksomme på dette

I denne uges brevkasse er en læser interesseret i, hvorfor man bliver beskattet hårdere i forbindelse med overtagelse af ejendom, når der er flere arvinger.

I denne uges brevkasse uddyber advokat Allans Ohms om, hvorfor muligheden for at overtage en ejendom, er fuldstændig lige for alle arvinger. Ydermere nævnes det, at der  hersker en nok lidt for stor tro på, at enhver overdragelse kan ske efter 15%-reglen. Sådan forholder det sig ikke og Skat interesserer sig meget aktivt for disse overdragelser. Der er derfor grund til at advare om, at både overdragelse i levende live og i dødsboer, bør ske med fornøden hensyntagen til de mange undtagelser fra hovedreglen som allerede gælder og så naturligvis til nye regler, der kommer. Fold sammen
Læs mere
Foto: Kasper Palsnov/Ritzau Scanpix

Kære brevkasse,

Hvordan kan det være, at man som enearving kan overtage en ejendom til +/- 15 pct. af den offentlige ejendomsvurdering, men ikke hvis man er flere arvinger?

Når flere arvinger ønsker, at ejendommen SKAL overtages efter 15-procentsreglen, er det kun en af dem, der kan arve ejendommen, og de andre må så give afkald på denne del af arven. Ved flere arvinger bliver disse betydeligt hårdere beskattet, da afgiftsgrundlaget i disse tilfælde er ejendomsmæglers vurdering eller salgsprisen. Det er efter min mening en helt urimelig forskelsbehandling af arvinger.

Med venlig hilsen

HHM

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Muligheden for at overtage en ejendom på den måde, du beskriver, er fuldstændig lige for alle arvinger, men er der kun en arving, er der normalt kun én mening. Et flertal af arvinger kan ikke bestemme, at en ejendom skal overdrages efter 15-procentsreglen.

Det følger af boafgiftslovens § 12, at det er handelsværdien på skæringsdagen i boopgørelsen – dog på udlodningsdagen for aktiver, der er acontoudloddet – der indgår i aktiverne og nettoformuen i dødsboet. Enhver, der har retlig interesse i et aktivs værdiansættelse, kan fremsætte det såvel i forbindelse med boets berigtigelse som under selve bobehandlingen. Hvis en arving mener, at 85 procent af den offentlige vurdering ikke er udtryk for markedsværdien, kan vedkommende vælge at anmode om vurdering.

Den værdi, der skal lægges til grund for afgiftsberegningen, er værdien i handel og vandel. Nærmere retningslinjer er givet i cirkulære nr. 185 fra 1982. Vi har vænnet os til, at fast ejendom på en række områder siden 1982-cirkulæret blev til, har kunnet overdrages indenfor en ramme på mellem 85 procent og 115 procent af den offentlige vurdering. Det gamle cirkulære er på vej til at blive ændret, og jeg vil til sidst omtale de ændringer, der er til høring.

En ejendom har heller ikke efter hidtidig praksis kunnet overdrages efter 15-procentsreglen, hvis der foreligger såkaldt »særlige omstændigheder«. En »særlig omstændighed« kan f.eks. være, at boet har en mæglervurdering eller på anden måde har en viden om ejendommens aktuelle markedsværdi.

Der findes forskellige andre bestemmelser om værdifastsættelse, men i dette svar koncentrerer jeg mig om fast ejendom og princippet om, at ethvert aktiv skal optages til handelsværdien. Af hensyn til andre læsere vil jeg her nævne, at hvis det cirkulære, der er i høring, bliver vedtaget, vil følgende efter udkastet gælde:

1. Skattestyrelsen skal påse, at ejendomme i dødsboopgørelse eller gaveanmeldelse svarer til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdifastsættelsen.

2. Der skal angives en kontantværdi.

3. Den under 2 nævnte kontante handelsværdi skal korrigeres, hvis værdiansættelsen ligger udenfor plus 20 procent – minus 20 procent af den seneste ejendomsværdi *), det vil sige mellem 80 og 120 procent af seneste ejendomsværdi. (Jeg har hørt, at mæglere regner med, at den nugældende vurdering vil stige med 35-40 procent, men det er kun en foreløbig og generel tommelfingerregel for nogle).

4. Hvis værdiansættelsen er uden for 80-120 procent skal værdien ændres, så den holdes inden for rammen, medmindre boet eller parterne har oplyst »særlige omstændigheder« (jf SKM 2016.279.HR – eller U 2016.2126H), som kan forklare, at rammen er forkert, f.eks. pga et marked med prisfald.

Der skal tages hensyn til »retlige ændringer« ved ejendommen, f.eks. bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som ikke har givet sig udslag i ejendomsvurderingen.

Skat kan efter boafgiftslovens § 12 stk. 2 ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om udmeldelse af sagkyndig(e) til at foretage vurdering efter dødsboskiftelovens § 93.

Det anføres direkte i cirkulæret, at der skal foreligge særlige omstændigheder, hvis boets værdiansættelse skal kunne fraviges, hvis værdiansættelsaen ligger inden for 80-120 procentsrummet.

Cirkulæret har efter forslaget »virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11«. Dette læser jeg sådan, at cirkulæret ikke gælder for 15-procentsreglen som der praktiseres efter den i dag gældende vurdering. Om dette ændres efter høringsfasen, vides ikke.

Vi kommer til at høre mere herom. Når jeg omtaler dette skyldes det, at der på området hersker en nok lidt for stor tro på, at enhver overdragelse kan ske efter 15-procentsreglen. Sådan forholder det sig ikke og Skat interesserer sig meget aktivt for disse overdragelser. Der er derfor grund til at advare om, at både overdragelse i levende live og i dødsboer bør ske med fornøden hensyntagen til de mange undtagelser fra hovedreglen, som allerede gælder, og så naturligvis til nye regler, der kommer.

Dødsboer kan ikke indhente bindende svar fra Skat, men det er muligt for overdragelse i andre situationer. Der er også mulighed for at overdrage med skatteforbehold, der, når det er korrekt udformet, vil afskærme mod de skattemæssige katastrofer, der kan følge med en overdragelse til en forkert pris.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk